Tayland'da Konut Alırken Parayı Nasıl Göndermelisiniz? FET Belgesi, Döviz Şartı ve 2026 Kuralları

Bangkok'ta 6,8 milyon baht'lık bir daire için anlaşan bir Türk alıcı düşünün. Kaporayı vermiş, satış sözleşmesini imzalamış, tapu randevusunu almış. Parayı da zamanında göndermiş — ama gönderirken kendi bankasındaki uygulamadan "Tayland Baht'ı" seçmiş, çünkü kur biraz daha iyi görünmüş. Para hesabına baht olarak düşmüş, her şey yolunda görünüyor.

Tapu Dairesi'nde işlem reddediliyor.

Sebep şu: Tayland Tapu Dairesi, yabancı bir alıcının %49'luk yabancı kotasından freehold mülkiyet tescil ettirebilmesi için paranın yurt dışından, döviz olarak geldiğini ve Tayland'daki banka tarafından baht'a çevrildiğini kanıtlamasını istiyor. Baht olarak gelen para bu kanıtı üretmiyor. Ve bu, sonradan telafi edilmesi neredeyse imkânsız bir hata.

Bu yazı, o kanıtın nasıl doğru şekilde üretileceğini anlatıyor: hangi sırayla, hangi hesaba, hangi açıklamayla, hangi eşiklerde. Vergi tarafı ve emeklilik vizesi parasının kullanımı ayrı yazıların konusu; onlara ilgili yerlerde link vereceğim.

Önce Mekanizma: Belge Para Geldiğinde Değil, Çevrildiğinde Doğar

Kritik ayrım burada. Tayland'daki banka size FET (Foreign Exchange Transaction Form) adlı belgeyi, para hesabınıza düştüğü anda değil, dövizin baht'a çevrildiği anda düzenliyor. Belgenin eski ve hâlâ yaygın kullanılan Tayca adı Thor Tor 3 (ต.ท.3).

Bu ayrımı kavradığınız an, sonraki bütün stratejiler kendiliğinden anlaşılır hale geliyor. Çünkü belge bir "para geldi" makbuzu değil, bir çevrim kaydı. Tayland Merkez Bankası'nın döviz mevzuatı çerçevesinde, yetkili bankalar belirli eşiğin üzerindeki döviz-baht çevrimlerini bu formla kayda geçirip Merkez Bankası'na raporlamak zorunda.

Hukuki dayanak, Konut Mülkiyeti Kanunu'nun (Condominium Act B.E. 2522) 19. maddesi ve yabancı kotasını düzenleyen 19 bis maddesi. Kanun, yabancının mülkiyet edinebileceği beş kategoriden birini "dövizi Tayland'a getirip yetkili banka aracılığıyla baht'a çeviren kişi" olarak tanımlıyor (Thailand Law Online). Tapu memurunun aradığı şey tam olarak bu maddeye uygunluğun kâğıt üzerindeki ispatı.

FET Belgesinin Üzerinde Ne Yazar?

Amaç alanı özellikle kritik. Thailand Law Online'ın FET rehberi tam olarak bu ifadeyi örnek veriyor. "Investment", "business purposes" ya da "family support" gibi belirsiz açıklamalar Tapu Dairesi'nde sorun çıkarıyor; Sukhothai Inter Law önerilen kalıbı şöyle veriyor: "For purchase of Unit [numara] at [proje adı] by [alıcının adı]".

İki Eşik, İki Ayrı Rejim: 50.000 ve 200.000 Dolar

Türkçe kaynaklarda neredeyse hiç geçmeyen ama işlemi doğrudan belirleyen iki sayı var.

50.000 USD — belge eşiği. Bu tutarın üzerindeki tek bir çevrimde banka resmî FET düzenlemek ve Merkez Bankası'na raporlamak zorunda. Altında kalan tutarlarda banka form üretmiyor; onun yerine talep üzerine credit advice veya banka teyit mektubu veriyor. Tapu Dairesi bu mektubu, içinde aynı bilgiler (döviz tutarı, baht karşılığı, gönderen, amaç) yer aldığı sürece kabul ediyor (samuiforsale). Dikkat: eşiğin altına düşmek döviz olarak gelme şartını ortadan kaldırmıyor — sadece belgenin adı ve formatı değişiyor.

200.000 USD — fon kaynağı eşiği. Bu yenilik ve 2026'da alım yapacak herkesi ilgilendiriyor. Tayland Merkez Bankası'nın 8434/2568 sayılı genelgesi, 29 Aralık 2025'ten itibaren yürürlükte. Buna göre 200.000 USD ve üzeri spot işlemlerde bankalar, fonun kaynağını ve amacını gösteren destekleyici belgeleri işlem günü veya en geç takas günü almak zorunda (Silk Legal).

Ve burada kötü haber şu: genelge dört "yüksek riskli" kategori tanımlıyor ve bu kategorilerde bankanın yerleşik müşteriler için uyguladığı basitleştirilmiş KYB prosedürüne sığınması yasak. Kategorilerden birincisi doğrudan "Tayland gayrimenkuluna yatırım" (AIM Bangkok). Yani konut alımı için gelen 200.000 USD'nin üzerindeki her transferde banka satış sözleşmesini ve paranın nereden geldiğini gösteren belgeleri isteyecek. İstisna yok.

Pratikte bu, transferden önce hazırlık yapmanız gerektiği anlamına geliyor: satış sözleşmesinin imzalı kopyası, fonun kaynağını gösteren belgeler (gayrimenkul satış tapusu, şirket kâr dağıtımı, miras belgesi, banka hesap dökümü), ve gerekiyorsa bunların noter onaylı çevirileri.

AML Tuzağı: Bölerek Göndermek

50.000 USD eşiğinin altında kalmak için havaleyi küçük parçalara bölme fikri akla yatkın görünüyor. Yapmayın. Bu, kara para aklamayla mücadele terminolojisinde structuring (ya da "smurfing") olarak geçen klasik bir kırmızı bayrak. Bankanın uyum birimi bunu tespit ettiğinde hesabınız donabilir, işlem askıya alınabilir ve eldeki en kötü senaryoda tapu randevunuzu kaçırırsınız.

Doğru yaklaşım tam tersi: bankanızın izin verdiği en büyük dilimlerle gönderin. Büyük tutar, doğru belgelerle desteklendiğinde bankanın hoşuna gider; parçalanmış küçük tutarlar ise şüphe uyandırır.

Doğru Yöntem ve Yanlış Yöntem: Senaryo Tablosu

Aşağıdaki tablo, sahada en sık karşılaşılan durumları ve her birinin sonucunu gösteriyor.

Wise konusunu biraz açalım, çünkü en yaygın hata bu. Wise gibi para transfer servisleri maliyeti düşürmek için parayı Tayland'a SWIFT üzerinden döviz havalesi olarak sokmuyor; genelde yerel likidite havuzlarından baht olarak ödeme yapıyor. Sonuç: Tayland'daki bankanız açısından ortada bir döviz-baht çevrimi yok, dolayısıyla düzenlenecek bir belge de yok (thailandcondoshop). Kur avantajı 2-3 bin dolar kazandırırken tescili tamamen bloke edebilir.

Geriye Dönük FET: Var Ama Çok Dar

Tamamen imkânsız değil, ama bankanın takdirinde ve şartları katı. Bankanın gelen havaleyi belirli bir gayrimenkul alımıyla eşleştirebilmesi gerekiyor; bu genellikle satış sözleşmesinin havaleden sonra imzalanmış olmasını ve paranın hâlâ Tayland hesabınızda durmasını şart koşuyor. Para satıcıya geçtiyse kapı büyük ölçüde kapanıyor.

Bu yüzden altın kural şu: FET'i, para satıcıya geçmeden önce alın. Bankaya "bu havale için FET istiyorum" demeyi unutmayın — form otomatik gelmiyor, talep edilmesi gerekiyor. Bazı bankalar aynı gün veriyor, bazıları 1-2 hafta alıyor.

En Değerli Kısım: Birden Fazla Daire Alacaksanız

Bu, Türkçe kaynaklarda hiç anlatılmayan ama ciddi para kaybettiren bir konu.

Diyelim ki 500.000 USD getirip Pattaya'da üç daire almayı planlıyorsunuz — ama üçünü aynı anda değil, 18 ay içinde sırayla. Sezgisel yaklaşım şu: parayı bir kerede gönder, baht'a çevir, baht hesabında bekletip sırayla al.

Bu yaklaşım ikinci alımdan itibaren sizi belgesiz bırakır.

Çünkü tek bir çevrim yapıldığında tek bir FET doğar ve o FET'in üzerinde tek bir amaç yazar. İlk daire için kullandığınız belge ikinci daire için geçerli olmaz; ikinci alımın parası ise artık "Tayland'da duran baht" statüsünde, yani sıfırdan bir çevrim kaydı üretilemez.

Doğru yapı: FCD hesabı. Parayı Tayland'a getirin ama baht'a çevirmeyin — bir FCD (Foreign Currency Deposit / döviz mevduat) hesabında dövizde tutun. Sonra her alımda sadece o dairenin bedelini baht'a çevirin. Her çevrim kendi FET'ini doğurur ve her FET'in üzerinde o dairenin bilgisi yazar.

Tayland'ın büyük bankalarında yabancılara açık FCD hesabı mevcut; Bangkok Bank yaklaşık 14 ana para biriminde hesap sunuyor ve mevduat üst limiti yok (banka koşulları değişebiliyor — teyit gerek). Dikkat edilecek nokta: 8434/2568 genelgesi, yurt dışından gelen dövizin FCD hesabına alacak kaydedilmesini de 200.000 USD eşiğine tabi tutuyor. Yani FCD kullanmak belge yükümlülüğünü ortadan kaldırmıyor, sadece FET'i istediğiniz zamana taşımanızı sağlıyor.

⚠️ Bu yapıyı kurmadan önce bankanızla yazılı teyit alın. Her banka FCD'den baht'a çevrimde FET düzenleme prosedürünü aynı işletmiyor ve şube bazında farklılıklar görülebiliyor.

Kur: Büyük Tutarlarda Pazarlık Edilmeyen Para Kaybolur

Tayland bankaları büyük tutarlı çevrimlerde tabela kurunu (board rate) değil, hazine masasından özel kur verebiliyor. Eşik banka bazında değişmekle birlikte pratikte 150.000 USD üstü işlemlerde özel kur konuşulabiliyor (teyit gerek).

Ama istemezseniz vermiyorlar. 500.000 USD'lik bir çevrimde %1'lik kur farkı 5.000 dolar demek — yani ortalama bir dairenin bir yıllık yönetim gideri. Havale gönderilmeden önce şubenin döviz masasıyla konuşup "bu tutar için hangi kuru veriyorsunuz" diye sormak, birkaç dakikalık bir işten ibaret.

Bir de teknik ayrıntı: banka hesabınıza dövizin girmesiyle çevrimin yapılması aynı an olmak zorunda değil. Döviz hesabınıza düştükten sonra kuru beğendiğiniz gün çevirebilirsiniz — FET de o gün doğar. Tapu randevunuza yeterli tampon bırakmak şartıyla bu size küçük bir zamanlama esnekliği veriyor.

Zamanlama ve Kontrol Listesi

Havale sürecini tapu randevusundan 3-4 hafta önce başlatmak makul bir tampon. 500.000 USD üstü tutarlarda veya fon kaynağı belgeleri karmaşıksa 5-6 hafta ayırın.

Sıralama şöyle olmalı:

1. Bina bazında yabancı kotası teyidi. %49 kotası bina bazında ölçülüyor. Satıcı yabancıysa kotadan çıkar, siz girersiniz; satıcı Taylandlıysa binada boş kota olması gerekir. Yönetimden (juristic person) tarihli ve yazılı teyit alın — sözlü söz yeterli değil.
2. Tayland'da kendi adınıza banka hesabı (ve çoklu alım planlıyorsanız FCD hesabı).
3. Satış sözleşmesi imzası ve fon kaynağı belgelerinin hazırlanması.
4. Döviz havalesi — para birimi USD/EUR/GBP, asla THB. SWIFT talimatında Tayland bankasının BIC kodu, alıcı hesap adı ve numarası, ve amaç alanı doldurulmuş olmalı.
5. Çevrim — kuru konuşun, sonra baht'a çevirin.
6. FET/credit advice talebi — otomatik gelmez, isteyin. Orijinali saklayın.
7. Tapu Dairesi — FET orijinali, kota teyit mektubu, tapu senedi, pasaport, aidat borcu yoktur yazısı.

Belgeyi tescil sonrasında da atmayın. Daireyi sattığınızda satış bedelini yurt dışına çıkarabileceğiniz tutar, başlangıçta getirdiğiniz ve FET'te yazılı olan tutara bağlı (GMG). FET, girişte kapıyı açan belge olduğu kadar çıkışta da kapıyı açan belge.

Tapu Masrafları: Kim Ne Öder?

Para transferinden ayrı ama aynı gün ödenen bir kalem daha var. Tapu Dairesi'nde tahakkuk eden masraflar (samuiforsale):

• Devir harcı (transfer fee): Tapu Dairesi'nin belirlediği rayiç değerin %2'si
• Özel işletme vergisi (SBT): %3,3 — mülkiyet 5 yıldan kısa süredir elde tutulmuşsa
• Damga vergisi: %0,5 — SBT ödenmiyorsa
• Stopaj (withholding tax): Satıcı gerçek kişiyse elde tutma süresine göre kademeli, tüzel kişiyse %1

Tayland hukuku bu kalemlerin kim tarafından ödeneceğini belirlemiyor; paylaşım sözleşmeye bırakılmış. Yeni projelerde geliştirici masrafların çoğunu üstlenip devir harcının yarısını alıcıya bırakabiliyor; ikinci elde ise tamamen pazarlığa bağlı. Sözleşmede net yazılmadıysa tapu masasında sürpriz yaşarsınız — Land Office bu ödemeleri genellikle nakit veya banka çeki ile istiyor, o günkü nakit ihtiyacınızı da planlayın.

Leasehold, Villa ve Thai Eş Adına Alımda Durum

FET zorunluluğu, yabancı kotasından freehold konut tescili için geçerli. Diğer yapılarda tablo değişiyor:

• Leasehold (30 yıllık kira hakkı): Kanunen FET şartı aranmıyor, çünkü mülkiyet devri yok. Yine de dövizi kayıtlı şekilde getirmek, ileride satış/devir bedelini yurt dışına çıkarabilmek açısından güçlü avantaj. Villa alımının yollarını 3 yöntemi karşılaştıran yazımızda ele aldık.
• Thai eş adına alım: Taylandlı eşin satın alması durumunda Tapu Dairesi tarafında ayrı bir beyan süreci işliyor ve fonun eşin kendi malvarlığı olduğuna dair belge isteniyor. Bu, FET'ten farklı bir mekanizma (teyit gerek — vaka bazında hukuki danışmanlık şart).
• Off-plan / proje alımı: FET şartı aynen geçerli. Ödemeler taksitli olduğu için her taksit ayrı havale ve ayrı belge doğuruyor. Belgelerin toplamı, tescil edilen alım bedelini karşılamak zorunda. Ara ödemeleri Wise ile yapıp sadece son taksiti dövizle göndermek çok yapılan ve çok pahalıya patlayan bir hata.

Verginin Yeri Neresi?

Kısaca: para transferinin kendisi vergilendirilmiyor. Ama Tayland'da bir takvim yılında 180 gün ve üzeri kalarak vergi mukimi hâline gelirseniz, yurt dışından getirdiğiniz gelirlerin Tayland'da beyanı gündeme gelebiliyor ve bu, konut alımı için gönderdiğiniz parayla kesişebiliyor. Bu konu kendi başına bir yazıyı hak ediyor; detayları Tayland'da para transferi, vergi ve 180 gün kuralı yazımızda ele alıyoruz. Emeklilik vizesi için Tayland'da tuttuğunuz parayı konut alımında kullanmanın kendine özgü tuzakları içinse emeklilik vizesi parasıyla konut alımı yazımıza bakın.

Sık Sorulan Sorular

1. Parayı Türk Lirası olarak gönderebilir miyim? Teknik olarak evet, TL de bir dövizdir ve Tayland'daki banka onu baht'a çevirdiğinde FET doğar. Ancak TL/THB paritesinde kur farkı ve komisyonlar genelde USD veya EUR'a göre çok daha kötü. Pratikte önce USD veya EUR'a çevirip öyle göndermek neredeyse her zaman daha ekonomik.

2. FET belgesini almak ücretli mi? Bankalar genellikle sembolik bir ücret alıyor veya hiç almıyor; tutar banka ve şube bazında değişiyor. Asıl maliyet formun kendisi değil, çevrimde uygulanan kur farkı. Belgeyi talep etmeyi unutmayın — otomatik düzenlenip size gönderilmiyor.

3. 50.000 doların altındaki alımlarda hiçbir belge gerekmiyor mu? Tam tersi, belge yine gerekiyor; sadece adı ve formatı değişiyor. Banka resmî FET yerine credit advice veya teyit mektubu düzenliyor ve Tapu Dairesi bunu kabul ediyor. Paranın yurt dışından döviz olarak gelmiş olma şartı bu tutarlarda da aynen geçerli.

4. Havaleyi eşim gönderirse sorun olur mu? FET üzerinde yabancı alıcının adının gönderen veya alıcı taraflardan birinde görünmesi gerekiyor. Eşiniz gönderiyor ve para sizin Tayland hesabınıza geliyorsa alıcı tarafta adınız görünür, bu genelde kabul edilir. Yine de tapu memurunun sorgulama ihtimaline karşı akrabalık belgesi ve niyet beyanı hazır bulundurun.

5. Parayı nakit olarak elden getirsem olur mu? Gümrükte usulüne uygun beyan ederseniz nakit getirilen döviz de bankada çevrilip belgelendirilebiliyor. Ancak 15.000 USD üzeri banknotlarda banka yasal ithalat kanıtı istiyor ve süreç havaleye göre çok daha zahmetli. Büyük tutarlarda pratik bir yol değil.

6. FET'i ne kadar süre saklamalıyım? Daireyi elden çıkarana kadar, hatta sonrasında da. Satış bedelini yurt dışına serbestçe çıkarabileceğiniz tutar, başlangıçta getirdiğiniz ve FET'te yazılı olan miktara dayanıyor. Orijinali kaybederseniz bankadan kopya talep edin ama arşiv sürelerinin sınırlı olabileceğini unutmayın.

7. Yatırım vizesi için gereken 3 Milyon Baht'lık tutarı da aynı yolla mı göndermeliyim? Evet, mantık aynı: paranın yurt dışından döviz olarak gelip Tayland'da çevrildiğinin kayıtlı olması hem gayrimenkul tescili hem de vize başvurusu açısından işinizi kolaylaştırıyor. Vize sürecinin detayları için konut alarak oturum yazımıza bakın.

8. Aynı binada ikinci bir daire alırken kotayı yeniden kontrol etmem gerekir mi? Kesinlikle. %49'luk kota bina bazında ve dinamik; siz ilk daireyi aldıktan sonra başka yabancılar da alım yapmış olabilir. Her alımda yönetimden yeni tarihli yazılı teyit alın, eski mektubu kullanmayın.

Kaynaklar

• Bank of Thailand — Foreign Exchange Regulations
• Silk Legal — The Bank of Thailand Tightens Inbound Foreign Exchange Controls (Genelge 8434/2568)
• AIM Bangkok — Bank of Thailand Tightens Documentation Verification for Large Foreign Currency Inflows
• Thailand Law Online — Condo Purchase Currency FET Form Remittance
• Thailand Law Online — Buying a Condominium in Thailand as a Foreigner
• Samuiforsale — Foreign Exchange Transaction Form
• Samuiforsale — Thai Currency FET Form (Thor Tor 3)
• Samuiforsale — Transfer Fees and Taxes for a Condo in Thailand
• PropertyScout — The FET: All There Is to Know About Foreign Transaction Forms
• Thailand Condo Shop — Transfer Money to Thailand for a Condo: FET Form & SWIFT
• Forbes & Partners — The FETF Explained
• Sukhothai Inter Law — The "FET" Form Trap Explained
• GMG — Repatriating Capital from Thailand: The FET Form Explained

Bu Süreci Tek Başınıza Yürütmeyin

Tayland'da konut alımında para transferi, işlemin en geri dönülemez adımı. Yanlış para birimi seçimi, eksik amaç açıklaması ya da yanlış sıralanmış bir ödeme, aylarca uğraştığınız alımı tapu masasında bitirebiliyor.

Resida Global Tayland konut alım danışmanlığı kapsamında şunları yapıyoruz:

• Bina bazında yabancı kotası teyidi ve yönetimden yazılı belge temini
• Tayland'da banka hesabı ve gerekiyorsa FCD hesabı açılışında yönlendirme
• SWIFT talimatının amaç metni dahil hazırlanması, FET/credit advice takibi
• 200.000 USD üstü transferlerde fon kaynağı dosyasının önceden derlenmesi
• Tapu Dairesi randevusu ve masraf paylaşımının sözleşmede netleştirilmesi

500 Bin Baht seviyesinden başlayan konut seçenekleri ve %5–8 bandındaki kira getirileriyle Tayland'ın neden mantıklı olduğunu 2026 analizimizde inceledik. Şehir seçiminde kararsızsanız Phuket ve Pattaya karşılaştırmamız, sürecin bütününü görmek isterseniz yabancılar için Tayland gayrimenkul rehberimiz ve alım maliyetleri ile hukuki süreç yazımız başlangıç noktanız olsun.

Havaleyi göndermeden önce bize yazın. Gönderdikten sonra yapabileceklerimiz çok daha sınırlı.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Banka uygulamaları ve Tapu Dairesi pratikleri şube bazında değişebilmektedir; işlem öncesi bankanızdan ve Tayland'daki hukuk müşavirinizden yazılı teyit alın.