Türk Pasaportuyla Hangi Ülkede Mülk Alınabilir? Karşılıklılık ve İzin Engeli Olan Ülkeler

Avrupa'da mülk alımı sorulduğunda cevap genellikle "yabancılar serbestçe alabilir" diye başlar. Bu cevap Türk pasaportu için eksiktir. Türk vatandaşı, AB dışı ülke vatandaşı olduğu için birçok Avrupa ülkesinde üç ayrı filtreye takılır: karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı, askeri/sınır bölge izni ve arazi–bina ayrımı. Bunların hiçbiri "yasak" anlamına gelmez; ama üçü de tapu tarihini aylarca öteleyebilir, bazılarında ise alım ancak yerel şirket üzerinden mümkündür.

Eylül 2026 itibarıyla bu yazıda, Resida Global olarak müşteri dosyalarında en sık karşılaştığımız 10 ülkeyi tek tek ele alıyoruz: kim, neyi, hangi izinle alabilir; hangi durumda şirket kurmak zorunludur; ve hangi kenar durumlar tapu memurunun dosyayı geri çevirmesine yol açar.

Önce Kritik Ayrım: Üç Farklı Engel Türü Var, Karıştırmayın

Yabancı mülk alımını kısıtlayan kurallar tek bir mantıktan gelmez. Ayrı ayrı işlerler ve birbirini iptal etmezler — bir ülkede üçüne birden takılabilirsiniz:

1. Karşılıklılık (mütekabiliyet): "Sizin ülkeniz bizim vatandaşımıza mülk satıyor mu?" Hırvatistan, Sırbistan, Kuzey Makedonya ve İtalya bu ilkeyle çalışır. Sonuç ikilidir: ya alabilirsiniz ya alamazsınız.
2. Askeri / sınır bölgesi izni: Karşılıklılıktan bağımsızdır. Yunanistan ve İspanya'da mülkün konumu nedeniyle savunma bakanlığı izni gerekir. Karşılıklılığınız olsa bile bu izin ayrıca alınır.
3. Mülk tipi kısıtı (arazi vs. bina): Bulgaristan, Karadağ, Arnavutluk ve Kuzey Makedonya'da gerçek kişi olarak binayı alabilirsiniz ama altındaki arsayı veya tarım arazisini alamazsınız. Bu bir izin sorunu değil, ehliyet sorunudur; çözümü yerel şirkettir.

Bu üçlü ayrımı kavradığınızda, aşağıdaki tablolar tek bir cümleye indirgenemeyecek kadar bağlama duyarlı hale gelir — ki gerçek de budur.

Ana Tablo: Türk Gerçek Kişi Ne Alabilir? (Eylül 2026)

🇭🇷 Hırvatistan: Karşılıklılık Var, Ama Bakanlık Onayı Yine de Şart

Hırvatistan Türk alıcılar için en çok yanlış bilinen ülke. Piyasada "Türkler Hırvatistan'da mülk alamaz" söylentisi dolaşır — bu doğru değil. Hırvatistan Adalet ve Kamu Yönetimi Bakanlığı'nın yayımladığı resmî karşılıklılık tablosunda Türkiye "karşılıklılık şartları karşılanmıştır" statüsündedir.

Ama burada kritik bir kenar durum var: karşılıklılığın olması, onayın otomatik olduğu anlamına gelmez. AB dışı bir gerçek kişi Hırvatistan'da mülk edinirken Adalet Bakanlığı'nın yazılı muvafakati olmadan tapuya tescil edilemez. Satış sözleşmesi imzalanmış, para ödenmiş olabilir; tescil onay gelene kadar bekler. Başvuru dosyası satış sözleşmesi, mülkiyet kanıtı, imar durum belgesi ve vatandaşlık belgesini içerir.

Pratik çıkarım: Hırvatistan'da Türk alıcı için doğru soru "alabilir miyim" değil, "onay beklerken paramı nasıl korurum" sorusudur. Kapora sözleşmesine bakanlık onayı gelmezse iade şartı koydurmayan alıcı, gerçek riski taşıyandır.

Tarım ve orman arazisi ayrı bir rejime tabidir ve AB dışı gerçek kişiye kapalıdır. Bunun standart çözümü Hırvat d.o.o. şirketi: yerel tüzel kişi yerli sayılır ve bireysel muvafakat sürecine girmez. Buna karşılık şirket, kurumsal muhasebe ve vergi yükümlülüğü getirir; tek bir tatil evi için genellikle orantısızdır. Hırvatistan'ın dijital göçebe ve şirket üzerinden oturum yollarını Avrupa'da serbest dolaşım karşılaştırmamızda daha ayrıntılı ele alıyoruz.

🇬🇷 Yunanistan: Sorun Vatandaşlığınız Değil, Mülkün Koordinatı

Yunanistan'da Türk vatandaşının önünde genel bir yasak yoktur. Atina, Selanik, Attika, Peloponez ve Kiklad adaları (Mikonos, Santorini, Paros, Naksos) için ek izin gerekmez. Engel yalnızca "paramethorios periohes" yani sınır bölgeleri rejiminden doğar; dayanağı 1892/1990 sayılı kanundur.

Kısıtlı bölgeler arasında Trakya, Kuzey Yunanistan'ın Arnavutluk ve Kuzey Makedonya sınır kesimleri, Rodos ve Onikiadalar, Girit'in bazı kısımları, Midilli (Lesbos) ve Sakız (Chios) sayılır. Bu bölgelerde AB/EFTA dışı alıcının Milli Savunma Bakanlığı'na bağlı komisyondan izin alması gerekir.

Türk alıcıya özgü iki kenar durum:

• Sakız, Midilli, Rodos gibi Türkiye kıyısına bakan adalarda Türk vatandaşı başvurularına belirgin biçimde daha ağır inceleme uygulandığı bildiriliyor; bazı kaynaklar fiilen reddedilme eğiliminden söz ediyor (teyit gerek — bu, yazılı bir yasak değil idari uygulamadır ve dosya bazında değişir).
• Yunan şirketi kurmak bu izni atlatmaz. AB dışı kontrolündeki tüzel kişiler de aynı izin rejimine tabidir; şirket, sınır bölgesi sorununu çözen bir araç değildir.

Buna karşılık Golden Visa eşikleri sınır bölgesi kuralından bağımsızdır — Kiklad'da 800.000 €, prim dışı bölgelerde 400.000 € eşiğiyle alım yapan Türk vatandaşı, izin bölgesinden uzak durduğu sürece hiçbir ek onay süreci yaşamaz. Yani Yunanistan'da doğru strateji "izin almayı öğrenmek" değil, izin gerektirmeyen bölge seçmektir.

🇧🇬 Bulgaristan: Daireyi Alırsınız, Altındaki Arsayı Alamazsınız

Bulgaristan'daki kısıt karşılıklılık değil, anayasal arazi kısıtıdır. AB/AEA dışı gerçek kişi Bulgaristan'da bina ve daire mülkiyeti edinebilir; ancak düzenlenmiş arsa, tarım arazisi ve orman arazisini kendi adına edinemez.

Bunun günlük hayattaki karşılığı çoğu alıcının gözden kaçırdığı bir ayrıntıdır: Sofya, Varna veya Burgaz'da apartman dairesi alan Türk vatandaşı sorunsuz tescil olur; çünkü satın alınan şey binadaki bağımsız bölümdür. Ama müstakil ev + bahçe aldığınızda tapunun bir kısmı arsadır ve o kısım gerçek kişi adına tescil edilemez. Aynı sorun köy evi, bağ ve tarla alımlarında da çıkar. Arazi kısıtının kapsamı konusunda kaynaklar farklılaşıyor — özellikle tarım arazisinde AB vatandaşlarına da uygulanan ikamet süresi şartı tartışmalıdır (teyit gerek).

Standart çözüm EOOD (tek ortaklı Bulgar limited şirketi) kurmaktır; asgari sermaye sembolik düzeydedir. Şirket yerli tüzel kişi sayılır ve arsayı edinebilir. Karşılığında yıllık muhasebe ve beyan yükümlülüğü doğar — Bulgaristan'da zaten oturum planlıyorsanız bu maliyet çoğu zaman kendini amorti eder. Bulgaristan'da emekli maaşı üzerinden oturuma bakıyorsanız Bulgaristan emekli vizesi için gereken aylık gelir eşiğini ayrıca inceleyin; mülk sahipliği tek başına oturum vermez.

🇲🇪 Karadağ: Şirket İstisna Değil, Ana Yol

Karadağ Türk alıcılar için AB dışı en yoğun destinasyonlardan biri ve kuralları şaşırtıcı derecede net. Yabancı gerçek kişi konut ve daire alabilir; ancak doğal kaynaklar, kamu malları, tarım arazisi ve orman üzerinde doğrudan mülkiyet edinemez. Tek istisna dar ve çok spesifiktir: tarım/orman arazisi 5.000 m²'yi aşmıyorsa ve sözleşmeye konu satışta arazi üzerindeki konut binası da yer alıyorsa gerçek kişi edinebilir.

Bu kural, sahil arkası arazi arayan alıcıyı doğrudan d.o.o. (Karadağ limited şirketi) yoluna sokar. Karadağ'da şirket, mülk alımının "kaçamak yolu" değil, arazi yatırımının olağan yoludur — ve aynı şirket Karadağ'da oturum izninin de dayanağı olur. Bizim tarafımızda şirket kurulum + oturum paketi 1.750 €, ilk yıl toplam yükü 3.934 € düzeyindedir; konut üzerinden oturum yolunda ise mülk eşiği 150.000 € olarak uygulanır.

Kritik kenar durum: Karadağ, mülk alım hakkını bazı ülke vatandaşları için siyasi/regülasyon nedenleriyle fiilen daraltabiliyor. Türk pasaportu bugün bu daralmanın dışındadır, ancak bunun kalıcı bir garanti olmadığını Suudi, BAE ve Katar vatandaşlarına Karadağ mülk yolunun kapanması örneği net biçimde gösteriyor. Ülke seçerken "bugün açık" ile "yapısal olarak güvenli" arasındaki farkı hesaba katın.

İzin ve Şirket Karşılaştırma Tablosu: Hangi Engel, Hangi Çözümle Aşılır?

🇪🇸 İspanya ve 🇮🇹 İtalya: İki Farklı "Görünmez" Engel

İspanya'da engel askeri bölgeden gelir. 8/1975 sayılı kanun ve 689/1978 sayılı kararname uyarınca AB/Schengen dışı alıcılar, "milli savunma açısından önem taşıyan bölgelerde" Savunma Bakanlığı izni almak zorundadır. Kapsamda Balear ve Kanarya adaları, Galiçya kıyısı, Portekiz sınır şeridi, Alicante'nin güneyi (Torrevieja, Orihuela Costa), Cartagena ve Cebelitarık çevresi bulunur. Balear'da yalnızca rústico (kırsal, imarsız) arazi izne tabidir; şehir içi daire muaftır. Süreç 3 aydan başlar, dosyaya göre 5–7 aya kadar uzayabilir. Noter, izin dosyada yoksa satışı yapmaz. Şirket kurmak burada işe yaramaz: %50'den fazlası AB dışı kişilerce sahiplenilen İspanyol şirketleri de aynı rejimdedir. Brexit sonrası İngiliz alıcıların bu kurala takılması, kuralın teoride kalmadığını gösteren en iyi örnektir.

İtalya'da ise ne izin ne arazi kısıtı vardır; engel karşılıklılık (condizione di reciprocità) ilkesidir. Noter, AB dışı alıcının ülkesiyle karşılıklılık bulunup bulunmadığını Dışişleri Bakanlığı'nın (MAECI) ülke tablolarından kontrol etmekle yükümlüdür; karşılıklılık yoksa işlem yapılamaz ve yapılırsa geçersiz sayılabilir. Türkiye'nin İtalya tablosundaki güncel statüsünü bu yazının hazırlandığı tarihte tablodan doğrudan teyit edemedik (teyit gerek) — kapalı doğrulama yerine açıkça söylüyoruz: İtalya'da alım öncesi notere karşılıklılık sorgusu yaptırmak zorunludur.

İtalya'nın önemli bir kolaylığı var: geçerli bir İtalyan oturum izni sahibi AB dışı vatandaşlar karşılıklılık testinden muaftır. Yani önce oturum, sonra mülk sırası, İtalya'da sadece pratik değil hukuken belirleyicidir — mülk alıp oturuma gitmeye çalışan alıcı, tersine giden alıcıdan daha çok engelle karşılaşır.

🇵🇹 Portekiz, 🇷🇸 Sırbistan, 🇲🇰 K. Makedonya, 🇦🇱 Arnavutluk

Portekiz listedeki en temiz ülke: uyrukluğa dayalı hiçbir kısıt, kota veya özel izin yoktur. Tek şart NIF (vergi numarası) almak ve AB dışı ikametli alıcı için Portekiz'de mali temsilci atamaktır. Portekiz'de mülk sahipliği oturum vermez; oturum ayrı bir yoldan, tipik olarak pasif gelir üzerinden yürür — eşikler için Portekiz D7 toplam maliyet yazımıza bakabilirsiniz.

Sırbistan karşılıklılıkla çalışır ve burada dikkat çekici bir boşluk var: kamuya açık karşılıklılık derlemelerinde ABD, İngiltere, Almanya, Fransa, BAE gibi ülkeler "tam karşılıklılık" olarak geçerken Türkiye teyitli listede görünmüyor. Bu "yasak" demek değildir; "Adalet Bakanlığı'ndan resmî görüş alınmadan noter işlemi yapılmayabilir" demektir. Görüş talebi düşük maliyetli ve yaklaşık iki haftalıktır (teyit gerek). Sırp d.o.o. şirketi yerli tüzel kişi sayıldığından bireysel karşılıklılık sorgusunu tümüyle atlar — Sırbistan'da şirket, en öngörülebilir yoldur. Tarım ve orman arazisi ise şirkete de büyük ölçüde kapalıdır.

Kuzey Makedonya, AB ve OECD ülkesi vatandaşlarına yerli muamelesi yapar; Türkiye OECD üyesi olduğu için burada Türk alıcı avantajlı konumdadır — ancak uygulamada Adalet Bakanlığı teyidi istenebildiği bildiriliyor (teyit gerek). Tarım arazisi yabancı gerçek ve tüzel kişiye kapalıdır; karşılığında bakan onayıyla uzun süreli kiralama mümkündür.

Arnavutluk'ta daire, villa ve ticari mülk serbesttir; tarım arazisi gerçek kişiye kapalıdır ve çözüm yerel Sh.p.k. şirketidir. Kıyı şeridine 200 metreden yakın bazı parsellerde de imar sınıfına göre şirket yapısı gerekebilir.

Madalyonun Öteki Yüzü: Türkiye Ne Veriyor?

Karşılıklılık iki taraflı bir denklemdir ve Türk alıcıların lehine çalışan asıl gelişme 2012'de yaşandı: 6302 sayılı kanun, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki karşılıklılık şartını kaldırdı. Türkiye artık yabancı gerçek kişilerden mütekabiliyet aramıyor; Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen ülke listesindeki vatandaşlar doğrudan alım yapabiliyor.

Kalan sınırlar konu ve miktar bazlı: kişi başı ülke genelinde 30 hektar üst sınır, ilçe bazında özel mülkiyete konu alanın %10'unu aşmama kuralı ve askeri yasak bölge / güvenlik bölgesi izni. Yani Türkiye'nin kendi rejimi de "izin + kota" mantığıyla çalışıyor — İspanya ve Yunanistan'daki askeri bölge kuralının aynadaki görüntüsü. Güncel uygulama ve idari düzenlemeler için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün ilgili sayfası referans alınmalıdır.

Bunun pratik sonucu şu: Türkiye karşılıklılık şartını kaldırdığı için, karşılıklılıkla çalışan ülkeler nezdinde Türkiye'nin konumu iyileşti. Hırvatistan'ın Türkiye'yi "karşılıklılık sağlanmış" statüsünde göstermesi bunun doğrudan sonucudur.

Kaynaklar

• Hırvatistan Adalet ve Kamu Yönetimi Bakanlığı — karşılıklılık ülke listesi: https://mpudt.gov.hr/information-on-reciprocity-in-the-acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-between-the-republic-of-croatia-and-countries-other-than-eu-member-states-republic-of-iceland-principality-of-liechtenstein-kingdom-of-norway-or-swiss-confederation-25361/25361
• Hırvatistan Adalet Bakanlığı — yabancıların mülk edinmesi: https://mpudt.gov.hr/acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-by-foreign-nationals/25360
• Hırvatistan Adalet Bakanlığı — muvafakat başvurusu: https://mpudt.gov.hr/citizens/acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-by-foreign-nationals/application-for-consent-to-the-acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-in-croatia-by-foreign-persons/25379
• Hırvatistan Devlet Portalı (gov.hr) — yabancılar için mülk alımı: https://gov.hr/en/real-estate-purchase-for-foreign-nationals/1290
• Hırvatistan Dışişleri Bakanlığı — yabancılar ve gayrimenkul: https://mvep.gov.hr/consular-information-136918/real-estate-properties-for-foreigners-180586/180586
• İtalya Dışişleri Bakanlığı (MAECI) — karşılıklılık koşulu: https://www.esteri.it/en/temi/diplomazia_giuridica/condizreciprocita/
• İtalya karşılıklılık ilkesi analizi (Mondaq): https://www.mondaq.com/italy/real-estate/1651986/condition-of-reciprocity-in-italy
• Türkiye — 2644 sayılı Tapu Kanunu (mevzuat.gov.tr): https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.2644.pdf
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Tapu Kanunu değişikliği: https://www.tkgm.gov.tr/en/node/4860
• Yunanistan sınır bölgeleri rejimi: https://gadait-international.com/en/greece-restricted-border-zones/
• İspanya askeri izin (kırsal mülkler): https://spanishsolicitors.com/militar-permit-to-buy-rustic-properties-in-spain-for-non-eu-nationals
• İspanya askeri izin — AB dışı alıcılar: https://www.mylawyerinspain.com/blog/military-permit-british/
• Bulgaristan'da yabancı mülk alımı: https://www.innovires.com/en/blog/buying-property-bulgaria-foreigner.html
• Bulgaristan arazi mülkiyeti kısıtları: https://investropa.com/blogs/news/bulgaria-foreigners-own-land-really
• Karadağ arazi alımı kuralları: https://dreamestate.me/en/news/land-purchase-montenegro-foreigners-2026-guide-laws-procedures
• Karadağ mülk alım rehberi: https://www.visit-montenegro.com/montenegro/buying-a-property/
• Sırbistan karşılıklılık listesi: https://www.relocationserbia.com/serbia-reciprocity-property-ownership
• Sırbistan'da yabancıların mülk alımı (Zunic Law): https://zuniclaw.com/en/can-foreigners-buy-property-in-serbia/
• Kuzey Makedonya gayrimenkul kuralları: https://boshnjakovski.com/real-estate-lawyer-north-macedonia-buying-property/
• Arnavutluk'ta yabancı mülk alımı: https://ownpropertyabroad.com/blog/how-to-buy-property-in-albania/
• Portekiz'de yabancı alıcılar (2026): https://harris-sliwoski.com/blog/buying-property-in-portugal-in-2026/

Sık Sorulan Sorular

1. Türk vatandaşı Hırvatistan'da mülk alabilir mi? Evet. Hırvatistan Adalet Bakanlığı'nın resmî karşılıklılık tablosunda Türkiye "karşılıklılık şartları karşılanmıştır" statüsündedir. Ancak alım otomatik değildir: AB dışı gerçek kişi olarak Adalet Bakanlığı'nın yazılı muvafakati olmadan tapuya tescil olamazsınız.

2. Yunanistan'da Türk pasaportuyla ada satın alınabilir mi? Kiklad adaları (Mikonos, Santorini, Paros, Naksos) sınır bölgesi rejiminin dışındadır ve ek izin gerektirmez. Buna karşılık Rodos, Onikiadalar, Sakız ve Midilli kısıtlı bölgededir; Savunma Bakanlığı izni gerekir ve Türk başvuruları burada daha ağır incelenir (teyit gerek).

3. Bulgaristan'da müstakil ev alırsam arsa kimin adına tescil edilir? AB dışı gerçek kişi olarak binayı kendi adınıza tescil ettirebilirsiniz ama altındaki arsayı edinemezsiniz. Standart çözüm bir Bulgar EOOD şirketi kurup arsayı şirket adına almaktır; bina şahsınızda kalabilir veya tümü şirkete geçebilir.

4. Şirket kurmak her ülkede engeli aşar mı? Hayır. Mülk tipi kısıtlarında (Bulgaristan arsa, Karadağ arazi, Arnavutluk tarım, Sırbistan karşılıklılık) yerel şirket çözüm üretir. Ancak İspanya ve Yunanistan'da askeri/sınır bölgesi izni AB dışı kontrolündeki şirketleri de kapsar; orada şirket hiçbir işe yaramaz.

5. İspanya'da askeri izin hangi mülkler için gerekiyor? 8/1975 sayılı kanun kapsamındaki savunma bölgelerinde — Balear ve Kanarya adaları, Galiçya kıyısı, Portekiz sınır şeridi, güney Alicante, Cartagena ve Cebelitarık çevresi. Balear'da yalnızca kırsal (rústico) arazi izne tabidir; şehir içi daireler muaftır ve süreç 3 aydan başlayıp 5–7 aya uzayabilir.

6. İtalya'da Türk vatandaşı karşılıklılık engeline takılır mı? İtalya'da noter, alıcının ülkesiyle karşılıklılık bulunup bulunmadığını MAECI tablolarından kontrol etmek zorundadır. Türkiye'nin güncel statüsünü bu yazıda doğrudan teyit edemedik (teyit gerek); ancak geçerli bir İtalyan oturum izniniz varsa karşılıklılık testinden muaf olursunuz.

7. Karadağ'da tarım arazisi veya zeytinlik alabilir miyim? Gerçek kişi olarak hayır. Tek istisna, tarım/orman arazisinin 5.000 m²'yi aşmaması ve satış sözleşmesinde arazi üzerindeki konut binasının da yer almasıdır. Daha büyük parseller için Karadağ d.o.o. şirketi kurmak zorunludur.

8. Türkiye kendi tarafında hâlâ karşılıklılık arıyor mu? Hayır. 6302 sayılı kanun 2012'de Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki karşılıklılık şartını kaldırdı. Kalan sınırlar kişi başı 30 hektar, ilçe yüzölçümünün %10'u ve askeri yasak bölge izni gibi konu-miktar bazlı kurallardır.

Dosyanızı Baştan Doğru Kurgulayalım

Bu yazıdaki her kural, mülkün konumuna ve alıcının profiline göre farklı sonuç üretir. Aynı ülkede iki komşu parselden biri serbest, diğeri izne tabi olabilir; aynı bütçeyle gerçek kişi alımı imkânsızken şirket yapısı sorunu bir haftada çözebilir. Yanlış sıra — önce mülk, sonra hukuk — çoğu dosyada kaybedilen kapora ve aylarca bekleyen tescil demektir.

Resida Global olarak Karadağ, Bulgaristan, Portekiz, Yunanistan ve Hırvatistan dosyalarında alım öncesi hukuki uygunluk kontrolü, şirket yapılandırması ve oturum planlamasını birlikte yürütüyoruz. Ailece taşınmayı düşünüyorsanız 4 kişilik bir aile için Avrupa oturum maliyeti karşılaştırmamızı da inceleyin.

Hangi ülkede, hangi mülk tipinde, hangi yapıyla ilerlemeniz gerektiğini konuşalım — bize ulaşın, dosyanızı birlikte değerlendirelim.

Bu içerik Eylül 2026 itibarıyla kamuya açık resmî kaynaklara dayanılarak hazırlanmıştır ve genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Karşılıklılık listeleri ve izin rejimleri idari kararlarla değişebilir — işlem öncesi ilgili ülkedeki yetkili makam veya avukat nezdinde teyit alınmalıdır.