ภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซและค่าใช้จ่ายรวมสำหรับ Golden Visa

ทำความเข้าใจภาษีและค่าใช้จ่ายเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ

การลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดในกรีซไม่ใช่แค่เรื่องของราคาซื้อเท่านั้น แต่ต้องคำนึงถึงภาษีที่เกี่ยวข้อง ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และภาษีต่อเนื่องหลังจากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แล้ว บทความนี้สรุปรายละเอียดสำคัญทั้งหมดเพื่อให้คุณวางแผนงบประมาณได้แม่นยำ ทั้งสำหรับผู้ซื้อทั่วไปและผู้ที่ต้องการสมัคร Golden Visa ของกรีซ ซึ่ง Resida Global มีทีมผู้เชี่ยวชาญพร้อมดูแลขั้นตอนทั้งหมดให้โดยง่ายดาย

1. ภาษีโอน (Transfer Tax) หรือ VAT

กรีซมีสองระบบภาษีหลักเมื่อซื้อทรัพย์สิน:

• ภาษีโอน (Transfer Tax) – คิด 3% ของราคาซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น “ resale ” หรือขายต่อแล้ว
• VAT (มูลค่าเพิ่ม) – คิด 24% สำหรับอาคารใหม่หรือการก่อสร้างใหม่โดยผู้พัฒนา (developer) หากคุณซื้อจากบริษัทพัฒนาที่ยังไม่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์เดิม

สำหรับผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์จาก Golden Visa ส่วนใหญ่จะเลือกซื้อ “ resale” เพื่อให้ภาษีต่ำสุด (3%) แต่หากสนใจคอนโดใหม่ในเกาะยอดนิยมอย่าง Mykonos หรือ Santorini ก็อาจต้องรับ VAT 24% ไปด้วย

2. ค่าธรรมเนียมโนตารีและการจดทะเบียน

การทำสัญญาซื้อขายต้องผ่านโนตารี (Notary) ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่รัฐที่รับรองความถูกต้องของเอกสาร กรีซกำหนดค่าธรรมเนียมตามอัตราเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ:

• ประมาณ 0.5% – 1% ของราคาซื้อ ขึ้นอยู่กับระดับความซับซ้อนและพื้นที่
• รวมค่าเสียค่าใช้จ่ายในการบันทึกกรรมสิทธิ์ (registration) อีกประมาณ €150‑€300

3. ค่าทนาย (Lawyer fees)

การมีทนายความชาวกรีซช่วยตรวจสอบประวัติดินแดน ตรวจสอบหนี้สินค้างชำระ และจัดเตรียมเอกสารเป็นสิ่งสำคัญ ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไปอยู่ที่:

• 1% – 2% ของราคาซื้อ (รวมภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ)

หากคุณใช้บริการของ Resida Global ทีมทนายจะทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้าน Golden Visa เพื่อให้ขั้นตอนเป็นไปอย่างราบรื่น

4. ภาษีต่อเนื่องหลังการซื้อ

แม้จะได้สิทธิ์อยู่อาศัยแล้ว แต่ยังต้องรับผิดชอบภาษีประจำปีดังนี้:

• ENFIA – ภาษีทรัพย์สิน คิดตามมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ ประมาณ 0.1% – 0.5% ของมูลค่า (ขึ้นกับประเภทและอายุของอาคาร)
• ภาษีรายได้จากการให้เช่า หากคุณปล่อยเช่าระยะยาว (ไม่ใช่ Airbnb) กำไรสุทธิจะต้องเสียภาษี 15% สำหรับชาวต่างชาติ
• ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและค่าส่วนกลางตามโครงการ (โดยเฉพาะคอนโด)

5. Golden Visa – ระดับการลงทุนและเงื่อนไขสำคัญ

กรีซเปิดให้สาธิต Golden Visa แบ่งเป็น 3 ชั้นตามมูลค่าการลงทุนขั้นต่ำ:

ระดับ	เงินลงทุนขั้นต่ำ	พื้นที่จำกัด	เงื่อนไขเพิ่มเติม
Tier 1	€250,000	ไม่มีข้อกำหนดเรื่องขนาดหรือทำเล (รวมการแปลงอาคารพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย หรือการฟื้นฟูอาคารที่ขึ้นทะเบียน)	ไม่จำกัด 120 m²
Tier 2	€400,000	ส่วนใหญ่ของประเทศ ยกเว้น Attica, Thessaloniki และเกาะยอดนิยม	ต้องมีพื้นที่ใช้สอยขั้นต่ำ 120 m² สำหรับอสังหาริมทรัพย์เดี่ยว
Tier 3	€800,000	Attica (กรุงเอเธนส์), Thessaloniki และเกาะเช่น Mykonos, Santorini	ต้องมีพื้นที่ใช้สอยขั้นต่ำ 120 m²

การลงทุนตามระดับใดก็จะได้ใบอนุญาตอาศัยระยะเวลา 5 ปีที่ต่ออายุได้ (renewable) แต่ไม่ได้ให้สัญชาติ การเดินทางในเขตเชงเกนเป็นอิสระเต็มรูปแบบ อย่างไรก็ตาม ห้ามปล่อยเช่าแบบสั้น‑วัน (Airbnb) สำหรับทรัพย์สินที่ใช้สมัคร Golden Visa

ผู้ถือโฉนดของชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของฟรีโฮลด์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต

สรุปค่าใช้จ่ายโดยประมาณสำหรับแต่ละระดับ

Tier	ราคาอสังหาริมทรัพย์ (ขั้นต่ำ)	ภาษีโอน / VAT	โนตารี + ค่าจดทะเบียน	ค่าทนาย	รวมค่าใช้จ่ายแรกเข้า*
Tier 1 (€250k)	€250,000	3% (Resale) = €7,500	0.8% ≈ €2,000	1.5% ≈ €3,750	≈ €263,250
Tier 2 (€400k)	€400,000	3% = €12,000	0.8% ≈ €3,200	1.5% ≈ €6,000	≈ €421,200
Tier 3 (€800k)	€800,000	24% VAT = €192,000 (หากซื้อใหม่) หรือ 3% = €24,000 ( resale ) ตัวอย่างใช้ resale: €24,000	0.8% ≈ €6,400	1.5% ≈ €12,000	≈ €842,400 (resale) หรือมากกว่า หากเป็นใหม่

*รวมภาษีโอนหรือ VAT, ค่าธรรมเนียมโนตารีและการจดทะเบียน, ค่าทนาย ไม่รวมค่าใช้จ่ายต่อเนื่องเช่น ENFIA หรือค่าส่วนกลาง

ขั้นตอนสมัคร Golden Visa อย่างเป็นระบบ

1. กำหนดระดับการลงทุนที่ตรงกับงบประมาณและทำเลที่ต้องการ
2. ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ผ่านตัวแทนเช่น Resida Global เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้สินค้างชำระ
3. เซ็นสัญญาซื้อขายโดยโนตารีและจ่ายภาษีโอนหรือ VAT ตามประเภทของทรัพย์สิน
4. จัดทำเอกสารยื่นขอวีซ่า (หลักฐานแหล่งที่มาของเงิน, ประกันสุขภาพ ฯลฯ) พร้อมชำระค่าธรรมเนียมการประเมิน
5. รับใบอนุญาตอาศัย 5 ปีและต่ออายุได้ทุก ๆ 5 ปีโดยไม่มีข้อกำหนดว่าต้องอยู่อยู่อย่างเต็มเวลา

หากคุณต้องการข้อมูลเพิ่มเติมหรือให้ผู้เชี่ยวชาญของ Resida Global ดูแลขั้นตอนทั้งหมด ตั้งแต่คัดเลือกอสังหาริมทรัพย์จนถึงการยื่นขอ Golden Visa ติดต่อเราได้ทันที ทีมงานพร้อมให้คำปรึกษาแบบส่วนบุคคลและบริการครบวงจร

สรุป

การซื้อบ้านในกรีซสำหรับ Golden Visa ต้องพิจารณาภาษีโอนหรือ VAT, ค่าธรรมเนียมโนตารีและทนาย, รวมถึงภาษีต่อเนื่อง ENFIA และภาษีเช่า การเลือกระดับลงทุนที่เหมาะสมจะช่วยลดค่าใช้จ่ายเริ่มต้นและทำให้คุณได้สิทธิ์อยู่อาศัยในยุโรปอย่างคุ้มค่าที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

ภาษีโอนหรือ VAT คิดอย่างไรเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ?

ถ้าเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง (resale) จะต้องจ่ายภาษีโอน 3% ของราคาซื้อ ส่วนอาคารใหม่จากผู้พัฒนาให้จ่าย VAT 24% แทน ภาษีใดหนึ่งเท่านั้นตามประเภทของทรัพย์สิน

undefined

undefined

undefined

undefined

undefined

undefined

undefined

undefined