กรีซ vs โปรตุเกส 2026: Golden Visa ใบอนุญาตอาศัยโดยลงทุน

บทนำ

การย้ายถิ่นฐานโดยลงทุน (Residency by Investment) ยังคงเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับคนที่ต้องการอิสระในการเดินทางและโอกาสทางธุรกิจในยุโรป ปี 2026 มีสองประเทศที่หลายคนสนใจคือ กรีซ กับ โปรตุเกส ทั้งคู่เคยมี Golden Visa ที่พึ่งพาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่สถานการณ์ได้เปลี่ยนไปแล้ว เราจะมาวิเคราะห์ข้อแตกต่างสำคัญของแต่ละประเทศเพื่อช่วยคุณตัดสินใจว่าควรเลือกใครดี

กรีซ Golden Visa 2026

กรีซยังคงให้บริการ Golden Visa ที่อิงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยมีระดับเงินลงทุนสามระดับ:

• €250,000 – ขั้นต่ำที่สุดในยุโรป สำหรับหนึ่งหน่วยที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์
• €400,000 – สามารถรวมหลายหน่วยได้ เพิ่มโอกาสรับสมาชิกครอบครัวเพิ่มเติม
• €800,000 – มักใช้สำหรับนักลงทุนต้องการสินทรัพย์หลากหลายและอาจได้รับสิทธิพิเศษบางอย่างจากท้องถิ่น

คุณสมบัติหลักของ Visa นี้:

• อายุ 5 ปีต่อเนื่อง, ต่ออายุได้โดยไม่มีเงื่อนไขการอยู่อาศัยขั้นต่ำในประเทศ
• สมาชิกครอบครัว (คู่สมรส, บุตรสูงสุด 21 ปี หรือบุตรที่ยังเรียน) สามารถรวมใบอนุญาตเดียวกันได้โดยไม่ต้องลงทุนเพิ่ม
• สิทธิ์เดินทางแบบเชงเกนทั่วยุโรป (90 วันต่อ 180 วัน)
• ห้ามให้เช่าแบบ Airbnb หรือแพลตฟอร์มสั้น ๆ บนทรัพย์สินที่ใช้เพื่อขอ Golden Visa – ต้องเป็นการเช่าระยะยาวเท่านั้น

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรวมถึงค่าธรรมเนียมรัฐบาล €2,000 ต่อหัว, ค่าทนายและผู้ตรวจสอบบัญชีประมาณ €5,000‑€8,000 ขึ้นกับความซับซ้อนของโครงการ.

โปรตุเกส D7 Visa (หลังการยกเลิก Golden Visa)

ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2023 โปรตุเกสได้ยุติเงื่อนไข “Golden Visa” ที่ต้องอาศัยการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ปัจจุบันเส้นทางที่นิยมที่สุดคือ D7 Visa หรือวีซ่าผู้อพยพด้วยรายได้ต่อเนื่อง (Passive Income).

• ต้องแสดงหลักฐานรายได้สุทธิอย่างน้อย €8,000 ต่อปี (หรือประมาณ 10 เท่าของค่าจ้างขั้นต่ำของโปรตุเกส) จากเงินปันผล, ค่าเช่า, บริหารทรัพย์สิน หรือบำนาญ
• ต้องมีที่อยู่อาศัยในประเทศ – สามารถเช่าอพาร์ทเมนท์หรือซื้อบ้านได้ แต่ไม่เป็นเงื่อนไขหลักของวีซ่า
• ใบอนุญาตเริ่มแรก 1 ปี, ต่ออายุเป็น 2 ปี และต่อเนื่องจนถึงการขอสัญชาติ (5‑6 ปี)
• สิทธิ์เชงเกนเหมือนกันกับกรีซ (90/180 วัน) และสามารถทำงานหรือเปิดธุรกิจได้โดยไม่มีข้อจำกัดเพิ่มเติม

ค่าใช้จ่ายหลักของ D7 Visa ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการสมัคร €5,000 ต่อหัว, ค่าทนายและค่าบริการจัดเตรียมเอกสารประมาณ €4,000‑€6,000. หากต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออาศัยส่วนตัว ราคาตลาดในลิสบอนหรือพอร์ตูเกสอยู่ที่ €250,000‑€400,000 ต่อยูนิต.

เปรียบเทียบด้านค่าใช้จ่ายและผลตอบแทนการเช่า

หัวข้อ	กรีซ (Golden Visa)	โปรตุเกส (D7 Visa)
เงินลงทุนขั้นต่ำ	€250,000 (อสังหาริมทรัพย์)	ไม่มีขั้นต่ำ – ต้องแสดงรายได้ €8,000/ปี
ค่าใช้จ่ายรัฐและบริการ	≈ €2,000 + €5,000‑€8,000 ค่าทนาย	≈ €5,000 + €4,000‑€6,000 ค่าทนาย
ระยะเวลาฝาก (ปี)	5 ปีต่อเนื่อง (ต่ออายุได้)	1 ปี → 2 ปี → 5‑6 ปี (ขอสัญชาติ)
ผลตอบแทนเช่าเฉลี่ย	3‑4% (เช่าระยะยาว) – Airbnb ห้าม	4‑5% (เช่าแบบระยะสั้น/ระยะกลาง หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว)
การอพยพครอบครัว	รวมในใบเดียว ไม่ต้องลงทุนเพิ่ม	คู่สมรสและบุตรสามารถขอได้ แต่อาจต้องแสดงรายได้เพิ่มเติม
ค่าใช้จ่ายชีวิตประจำวัน	ค่าครองชีพปานกลาง – อาหาร €250/เดือน, ค่าที่อยู่อาศัย €600‑€900/เดือนในเกาะหลัก	ค่าครองชีพค่อนข้างสูงกว่าเล็กน้อย – อาหาร €300/เดือน, ค่าเช่า €800‑€1,200/เดือนในลิสบอน

ไลฟ์สไตล์และคุณภาพชีวิต

กรีซ มีอากาศเมดิเตอร์เรเนียนที่อบอุ่นตลอดปี, ชายหาดสวยงามและวัฒนธรรมอาหารทะเลเป็นเอกลักษณ์. ระบบสุขภาพของรัฐค่อนข้างดีในเมืองใหญ่ เช่น แอธีนส์และโซฟีนี แต่บางพื้นที่ชนบทอาจต้องเดินทางไกลเพื่อรับบริการพิเศษ.

โปรตุเกส มีอากาศอบอุ่นแต่มีฝนบ้างในฤดูหนาว, เมืองลิสบอนและปอร์โตเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่เติบโตเร็ว. ระบบสุขภาพระดับยุโรปได้รับการจัดอันดับสูง, การบริการสาธารณะดีเยี่ยม และชุมชนต่างชาติเติบโตอย่างรวดเร็ว ทำให้การปรับตัวง่าย.

ทั้งสองประเทศใช้ภาษาอังกฤษในภาคธุรกิจและท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี แต่กรีซยังคงพึ่งพาภาษาเกรกส์มากกว่า ส่วนโปรตุเกสมีผู้พูดอังกฤษในเมืองใหญ่ระดับ 80% ขึ้นไป.

ขั้นตอนการสมัครที่ Resida Global แนะนำ

1. ประเมินคุณสมบัติ – ตรวจสอบว่าคุณมีเงินลงทุนขั้นต่ำหรือรายได้ตามเกณฑ์ D7
2. เลือกทรัพย์สิน (กรีซ) หรือหาที่อยู่อาศัย (โปรตุเกส) – ทีมผู้เชี่ยวชาญของ Resida Global จะช่วยคัดเลือกโครงการที่เหมาะกับงบประมาณและเป้าหมาย
3. เตรียมเอกสาร – หนังสือรับรองเงิน, รายการทรัพย์สิน, ประวัติอาชญากรรม, ผลตรวจสุขภาพ ฯลฯ
4. ยื่นคำขอที่สถานทูตหรือกงสุล – Resida Global จัดเตรียมไฟล์ให้ครบถ้วนและติดตามผลจนได้รับใบอนุญาต
5. ทำธุรกรรมการโอนเงินและปิดการขายทรัพย์สิน (สำหรับกรีซ) – ทีมทนายของเราจะดูแลขั้นตอนทั้งหมดเพื่อความปลอดภัย

หลังจากได้รับใบอนุญาต, คุณสามารถย้ายเข้ามาอยู่อาศัยได้ทันทีและเริ่มใช้ประโยชน์จากการเดินทางเชงเกน.

สรุปข้อดีข้อเสียแบบสั้น

• กรีซ – เหมาะกับผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำ €250k, ต้องการอาศัยระยะยาวโดยไม่มีเงื่อนไขอยู่อาศัยต่อเนื่อง, ยอมรับข้อจำกัด Airbnb.
• โปรตุเกส – เหมาะกับผู้ที่มีรายได้ต่อเนื่องจากแหล่งอื่น (เช่นเงินปันผล), ไม่ต้องการผูกติดกับอสังหาริมทรัพย์, ต้องการคุณภาพชีวิตและระบบสุขภาพระดับสูง.

สุดท้าย การเลือกประเทศควรพิจารณาจากเป้าหมายส่วนบุคคล – อยากเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรืออยากใช้รายได้ต่อเนื่องเพื่ออาศัย. ทีมของ Resida Global พร้อมให้คำปรึกษาแบบเจาะจงตามความต้องการของคุณ.

บทสรุป

ทั้งกรีซและโปรตุเกสยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับ Residency by Investment ในปี 2026 แต่แนวทางต่างกันอย่างชัดเจน: กรีซยึดติดกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำ €250k ส่วนโปรตุเกสเปลี่ยนไปใช้ D7 Visa ที่เน้นรายได้ต่อเนื่อง. คิดให้รอบคอบเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย, ผลตอบแทนเช่า, ไลฟ์สไตล์และความยืดหยุ่นของคุณ – แล้วเลือกประเทศที่ตรงกับวิสัยทัศน์ชีวิตของคุณที่สุด.

คำถามที่พบบ่อย

กรีซ Golden Visa ต้องลงทุนอย่างต่ำเท่าไร?

ขั้นต่ำคือ €250,000 สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์หนึ่งหน่วย หรือหลายหน่วยรวมกันตามเงื่อนไขของแต่ละระดับ.

โปรตุเกสยังมี Golden Visa อยู่หรือไม่?

ไม่มีแล้วครับ หลังจากเดือนตุลาคม 2023 โปรแกรม Golden Visa ที่ต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ถูกยกเลิก ตอนนี้หลัก ๆ คือ D7 Visa ที่ใช้รายได้ต่อเนื่องเป็นเงื่อนไข.

สามารถเช่า Airbnb บนบ้านที่ซื้อเพื่อ Golden Visa กรีซได้หรือไม่?

ไม่ได้ครับ กฎระเบียบของกรีซห้ามให้เช่าระยะสั้นบนทรัพย์สินที่ใช้เพื่อขอ Golden Visa ต้องเป็นการเช่าระยะยาวเท่านั้น.

D7 Visa ของโปรตุเกสต้องแสดงรายได้ขั้นต่ำเท่าไหร่?

ต้องแสดงรายได้สุทธิอย่างน้อย €8,000 ต่อปี หรือประมาณ 10 เท่าของค่าจ้างขั้นต่ำของประเทศ.

Resida Global ช่วยอะไรบ้างในการสมัคร Visa?

Resida Global ให้บริการประเมินคุณสมบัติ, ค้นหาอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัย, เตรียมเอกสาร, ยื่นคำขอที่สถานทูตและดูแลขั้นตอนโอนเงินจนถึงการรับใบอนุญาต.