10 entscheidende Fragen zum Immobilienkauf im Ausland

Einleitung

Der Kauf einer Immobilie im Ausland kann ein attraktiver Weg sein, Vermögen zu diversifizieren, die Lebensqualität zu erhöhen oder langfristig eine zweite Heimat aufzubauen. Doch jedes Land hat eigene Regeln – von Eigentumsrechten über Steuern bis hin zu Aufenthaltsgenehmigungen. Um Fehlentscheidungen und kostspielige Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie vorab zehn zentrale Fragen klären.

1. Welche Rechtsform hat das Eigentum?

In manchen Staaten besitzen Ausländer nur ein Right of Use, in anderen gibt es volles Freehold‑Eigentum. In Thailand dürfen Sie beispielsweise nur bis zu 49 % der Einheiten eines Wohnungsbaus als Freieigentum (freehold condominium) erwerben; Land bleibt ausschließlich thailändischem Eigentum vorbehalten.

2. Welche Mindestinvestition ist für eine Aufenthaltsgenehmigung nötig?

Land	Mindestinvestition (Immobilie)	Aufenthaltstitel
Türkei	$400.000	CIT‑Programm (3 Jahre, kein EU‑Pass)
Griechenland	€250.000 – €800.000 (nach Tier)	Golden Visa (5 Jahre, erneuerbar)
Montenegro	€250.000 (je nach Region)	Erneuerbare Aufenthaltserlaubnis (EU‑frei)
Spanien	– (Golden Visa ab Apr 2025)	Non‑lucrative oder Digital‑Nomad‑Visum
Portugal	– (Wohnimmobilie seit Okt 2023 nicht mehr für GV)	D7‑Passiv‑Einkommen‑Visum
Thailand	– (kein Aufenthaltsrecht über Immobilie)	Touristen‑/Business‑Visum, später ggf. langfristig

Die Tabelle gibt einen schnellen Überblick – die genauen Bedingungen können je nach Region und Projekt variieren.

3. Welche Beschränkungen gelten für Vermietung und Kurzzeitvermietung?

In Griechenland ist das Betreiben von Airbnb in Golden‑Visa‑Immobilien untersagt – die Einheit muss als Hauptwohnsitz genutzt werden. In Spanien gibt es hingegen keine generellen Verbote, jedoch lokale Genehmigungen. Thailand erlaubt nur Vermietungen von Eigentumswohnungen an andere Ausländer, nicht an thailändische Staatsbürger.

4. Welche Steuern fallen beim Kauf und laufenden Besitz an?

• Kaufsteuer: In der Türkei Grunderwerbsteuer (4 % des Kaufpreises), in Griechenland Grunderwerbssteuer (3 %).
• Laufende Grundsteuer: Portugal erhebt jährlich bis zu 0,5 % des Katasterwertes; Montenegro etwa 1 %.
• Einkommens- und Kapitalertragssteuern: Spanien besteuert Mieteinnahmen mit bis zu 24 %, Thailand mit 15 % auf Netto‑Mietgewinne.

Ein Steuerberater vor Ort ist unerlässlich, um Doppelbesteuerungsabkommen korrekt anzuwenden.

5. Wie sicher ist das Eigentumsrecht?

In allen genannten Ländern gibt es ein Grundbuchsystem, doch die Praxis unterscheidet sich: Die Türkei hat in den letzten Jahren Reformen eingeführt, um Transparenz zu erhöhen; Montenegro nutzt ein modernes elektronisches Register. In Thailand können ausländische Käufer nur im Namen einer thailändischen Treuhandgesellschaft auftreten – das birgt zusätzliche Risiken.

6. Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Einheimische Banken vergeben häufig Kredite an Ausländer, jedoch zu höheren Zinsen und mit strengeren Nachweisen. In Portugal liegt die maximale Beleihungsquote bei etwa 70 % des Kaufpreises, in der Türkei eher bei 50 %. Viele Investoren nutzen Eigenkapital kombiniert mit internationalen Privatkrediten.

7. Wie lange dauert der gesamte Erwerbsprozess?

Der Zeitrahmen variiert stark: In Griechenland können Notar- und Grundbucheintragungen innerhalb von 30‑45 Tagen abgeschlossen sein, während in Montenegro aufgrund bürokratischer Prüfungen bis zu drei Monate vergehen können. Die Türkei benötigt häufig zusätzliche Genehmigungen für das CIT‑Programm – rechnen Sie mit ca. 90 Tagen.

8. Welche Exit-Strategien stehen zur Verfügung?

Planen Sie bereits beim Kauf, wie und wann Sie die Immobilie wieder veräußern wollen:

• Verkauf an Dritte: In allen Ländern möglich, jedoch können in Spanien und Portugal Verkaufssteuern (6‑10 %) anfallen.
• Rückgabe des Visums: Bei Verlust der Mindestinvestition erlischt meist das Aufenthaltsrecht – prüfen Sie Fristen für den Verkauf vor Ablauf.
• Erbfolge: In der Türkei und Montenegro ist die Übertragung auf Erben unkompliziert, in Thailand kann die 49‑%‑Grenze bei Weiterverkauf problematisch werden.

9. Welche zusätzlichen Kosten entstehen?

Neben Kaufpreis, Steuern und Notargebühren fallen häufig Verwaltungsgebühren (z. B. Agentur- oder Vermittlungsprovisionen von 3‑5 %), Versicherungen und ggf. Hausverwaltungsgebühren an. In Griechenland ist eine jährliche Servicegebühr für die Wohnanlage üblich.

10. Wer unterstützt Sie beim gesamten Prozess?

Ein erfahrener Partner kann Fehler vermeiden und Zeit sparen. Resida Global verfügt über ein internationales Netzwerk von Rechtsanwälten, Steuerberatern und lokalen Maklern – wir begleiten Sie vom ersten Interesse bis zum Notar‑Termin und darüber hinaus.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie im Ausland erfordert sorgfältige Vorbereitung. Indem Sie die zehn Fragen systematisch beantworten, minimieren Sie rechtliche Risiken, optimieren Ihre Finanzstruktur und sichern sich ein nachhaltiges Aufenthaltsrecht – egal ob in der Türkei, Griechenland, Montenegro, Spanien, Portugal oder Thailand.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange muss ich die Immobilie in der Türkei halten, um die Staatsbürgerschaft zu erhalten?

Das türkische CIT‑Programm verlangt einen Mindestkauf von $400.000 und eine Haltedauer von mindestens drei Jahren, bevor die Staatsbürgerschaft beantragt werden kann.

Kann ich in Griechenland meine Golden‑Visa‑Immobilie über Airbnb vermieten?

Nein. Das griechische Golden‑Visa-Programm schreibt vor, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird; Kurzzeitvermietungen wie Airbnb sind nicht erlaubt.

Gibt es in Montenegro noch ein Citizenship‑by‑Investment‑Programm?

Das CBI‑Programm wurde 2022 geschlossen. Aktuell ermöglicht der Immobilienkauf nur eine erneuerbare Aufenthaltserlaubnis, jedoch keine Staatsbürgerschaft.

Welche Visa-Optionen bleiben in Spanien nach Abschaffung des Golden Visums?

Ab April 2025 können Sie ein Non‑Lucrative‑Visum (für Rentner oder Personen ohne Erwerbstätigkeit) oder ein Digital‑Nomad‑Visum nutzen, um legal zu wohnen.

Kann ich in Thailand Land besitzen?

Ausländer dürfen kein Land direkt besitzen. Sie können jedoch Eigentumswohnungen im Freehold-Modell bis zu 49 % der Gesamtfläche eines Gebäudes erwerben.