Immobilienkauf im Ausland: Schritt‑für‑Schritt für Ausländer

Der umfassende Leitfaden erklärt den Kauf einer Immobilie im Ausland für Ausländer – von der Reservierung bis zur finalen Zahlung mit länderspezifischen Tipps.

Einleitung

Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist attraktiv, aber komplex. Dieser Leitfaden erklärt die fünf zentralen Schritte – von der Reservierung bis zur finalen Zahlung – und gibt länderspezifische Hinweise für Türkei, Griechenland, Montenegro, Spanien, Portugal und Thailand. Die erfahrene Beratung von Resida Global unterstützt Sie dabei, Fallstricke zu vermeiden.

Schritt 1: Reservierung des Objekts

Nach der Auswahl eines geeigneten Objekts schließen Käufer in den meisten Ländern einen Vorvertrag ab. Typisch sind:

Eine Anzahlung von 5 %–10 % des Kaufpreises, die auf ein Treuhandkonto (Escrow) eingezahlt wird.
Einen Reservierungszeitraum von 30 bis 60 Tagen, in dem das Objekt nicht weiter angeboten werden darf.
Klare Bedingungen für die Rückerstattung der Anzahlung bei Nicht‑Erfüllung des Vertrags.

In Ländern wie der Türkei ist eine Bankgarantie anstelle einer Anzahlung ebenfalls üblich.

Schritt 2: Due Diligence (Prüfung)

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, muss die Immobilie gründlich geprüft werden:

Grundbuch‑ und Eigentumsprüfung: Sicherstellen, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und keine Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte) bestehen.
Baugenehmigungen & Nutzungsrechte: Besonders wichtig bei Neubauprojekten oder Umnutzung von Gewerbe‑ zu Wohnflächen.
Steuerliche Aspekte: Erhalt einer lokalen Steuernummer, Prüfung der Grunderwerbsteuer (2 %–10 % je nach Land).
Rechtlicher Beistand: Ein ortsansässiger Rechtsanwalt oder Notar prüft den Vorvertrag und berät zu lokalen Besonderheiten.

Schritt 3: Notarielle Beurkundung

In vielen Ländern – insbesondere in der EU, aber auch in der Türkei – muss der Kaufvertrag vor einem Notar unterzeichnet werden. Der Notar sorgt dafür, dass:

Alle Vertragsparteien korrekt identifiziert sind.
Der Vertrag den lokalen Gesetzen entspricht und keine unzulässigen Klauseln enthält.
Die Zahlung gemäß den vereinbarten Bedingungen abgewickelt wird.

In Thailand erfolgt die notarielle Beurkundung nicht zwingend, jedoch muss der Kaufvertrag beim Land Department registriert werden, um das Eigentum zu sichern.

Schritt 4: Eigentumsübertragung und Titel

Nach der notariellen Beurkundung wird die Immobilie im Grundbuch (oder äquivalenten Register) eingetragen:

In der Türkei erfolgt die Eintragung im „Tapu“‑Register.
In Griechenland, Spanien und Portugal im „Grundbuch“.
Die Kosten für die Registrierung betragen meist 0,5 %–1,5 % des Kaufpreises zuzüglich Notargebühren.

Erst nach dieser Eintragung erhalten Sie den rechtlichen Titel und können das Eigentum uneingeschränkt nutzen.

Schritt 5: Zahlung und Abschluss

Der letzte Schritt ist die endgültige Kaufpreiszahlung. Empfohlene Vorgehensweise:

Verwendung eines Treuhandkontos, um sowohl Käufer als auch Verkäufer zu schützen.
Banküberweisung in der jeweiligen Landeswährung; bei größeren Beträgen empfiehlt sich ein Währungs‑Swap, um Wechselkursrisiken zu minimieren.
Bezahlung aller anfallenden Steuern und Gebühren (Grunderwerbsteuer, Notargebühr, Registergebühren).

Nach Zahlungseingang erhalten Sie die endgültige Eigentumsurkunde und können das Objekt nach Belieben nutzen oder vermieten.

Länderspezifische Besonderheiten

Land	Mindestinvestition für Aufenthalt	Aufenthaltsrecht	Besondere Regelung
Türkei	$400.000 (3‑Jahre Halt)	Option auf Staatsbürgerschaft, kein EU‑Pass	Keine Wohnsitz‑Visa über Immobilie; Bankgarantie möglich
Griechenland	€250.000 / €400.000 / €800.000 (je nach Tier)	5‑jährige Golden‑Visa, erneuerbar, EU‑Aufenthalt	Airbnb auf GV‑Einheiten verboten
Montenegro	ca. €200.000 üblich	Erneuerbare Aufenthaltserlaubnis, nicht EU	CBI‑Programm 2022 beendet
Spanien	– (Golden Visa bis Apr 2025)	Non‑lucrative oder Digital‑Nomad‑Visum	Golden‑Visa‑Option entfällt ab 2025
Portugal	– (Wohnimmobilien seit Okt 2023 aus GV)	D7‑Visum für Rentner/Passive Einkommen	Keine Goldene‑Visa‑Immobilie mehr
Thailand	Max. 49 % Eigentumsanteil an Condo	Kein Aufenthaltsrecht über Immobilie	Freehold‑Condo, 100 % Ausländer‑Anteil möglich

Fazit

Der Kauf einer Immobilie im Ausland erfordert sorgfältige Planung und lokale Expertise. Von der Reservierung über die Due Diligence bis zur notariellen Beurkundung und finalen Zahlung – jeder Schritt birgt eigene Risiken, die mit professioneller Unterstützung minimiert werden können. Resida Global steht Ihnen als erfahrener Partner zur Seite, um den Prozess reibungslos zu gestalten und Ihre Investition langfristig abzusichern.

Häufig gestellte Fragen

Wie finde ich ein vertrauenswürdiges Objekt im Ausland?

Nutzen Sie etablierte Immobilienportale, lokale Makler mit Lizenz und prüfen Sie Referenzen. Eine Vorabbesichtigung oder ein virtueller Rundgang reduziert das Risiko.

Welche zusätzlichen Kosten entstehen neben dem Kaufpreis?

Rechnen Sie mit Grunderwerbsteuer (2‑10 % je nach Land), Notargebühren, Registergebühren, Maklerprovision (3‑6 %) und ggf. Währungsumtausch‑ oder Treuhandgebühren.

Kann ich die Immobilie als Ferienwohnung vermieten?

In vielen Ländern ist das möglich, jedoch gibt es Einschränkungen: In Griechenland dürfen GV‑Einheiten nicht über Airbnb vermietet werden; in Thailand gelten nur Condo‑Vermietungen.

Brauche ich einen Anwalt vor Ort?

Ja. Ein ortsansässiger Rechtsanwalt prüft den Grundbucheintrag, klärt steuerliche Fragen und begleitet die notariellen Schritte – ein unverzichtbarer Schutz.

Wie funktioniert die Zahlung aus Deutschland?

Empfohlen wird die Nutzung eines Treuhandkontos (Escrow). Die Überweisung erfolgt in der Landeswährung; bei großen Summen kann ein Währungs‑Swap oder eine Fachbank für günstige Wechselkurse genutzt werden.