Immobilienkauf in Montenegro: Steuern, Gebühren & Ablauf

Warum Montenegro als Immobilienstandort?

Montenegro liegt an der Adriaküste, nutzt seit 2002 den Euro und bietet ein mildes Mittelmeerklima. Für Investoren ist das Land attraktiv, weil Eigentum in freiem Grundbesitz (Freehold) erworben werden kann und Kurzzeitvermietungen – zum Beispiel über Airbnb – erlaubt sind. Die Regierung hat zudem ein 1‑jährige, verlängerbares Aufenthaltsvisum für Immobilienkäufer ab etwa 250.000 € eingeführt.

Steuern beim Immobilienkauf

Beim Erwerb einer Immobilie fallen in Montenegro nur wenige Steuerarten an:

Steuer/Abgabe	Satz	Bemerkung
Kaufpreissteuer (Grunderwerb)	3 % des Kaufpreises	Wird vom Käufer bezahlt, einmalig.
Notargebühr	0,5‑1 % des Kaufpreises	Abhängig vom Notar und der Transaktionshöhe.
Grundbuchgebühr	0,3 % des Kaufpreises	Eingetragen im Grundbuchamt.
Laufende Einkommensteuer auf Mieteinnahmen	9 %	Gilt für Vermietung – sowohl Lang‑ als auch Kurzzeit.
Mehrwertsteuer (MwSt.)	Keine MwSt. auf gebrauchte Immobilien	Neu­bauten können unter bestimmten Bedingungen MwSt. ausweisen.

Die genannten Prozentsätze gelten für den Kaufpreis; zusätzliche Verwaltungs‑ und Anwaltskosten von etwa 1 %–2 % des Kaufpreises sollten ebenfalls eingeplant werden.

Typische Nebenkosten im Überblick

• Bankgebühr für die Überweisung (falls aus dem Ausland): ca. 0,2 %.
• Dienstleistung einer Immobilienagentur: 3 %–5 % des Kaufpreises (wird oft vom Verkäufer übernommen).
• Übersetzung und Beglaubigung von Dokumenten: 300‑800 € je nach Umfang.

Ablauf des Immobilienkaufs – Schritt für Schritt

1. Vorprüfung und Finanzierung

Zuerst prüfen Sie, ob die Immobilie Ihren Investitionszielen entspricht. Viele Käufer finanzieren den Kauf über ein lokales Bankdarlehen (bis zu 70 % des Wertes). Ein schriftliches Finanzierungsangebot beschleunigt später die Grundbucheintragung.

2. Reservierung und Vorvertrag

Nach Auswahl der Immobilie wird meist ein Reservierungsbetrag von 1‑5 % des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Der Vorvertrag (Vorvereinbarung) legt Preis, Zahlungsplan und Übergabetermin fest.

3. Due Diligence

Ein lokaler Anwalt prüft den Grundbucheintrag, bestehende Lasten und die Baugenehmigung. Diese Phase ist entscheidend, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

4. Notarielle Beurkundung

Der eigentliche Kaufvertrag wird von einem Notar beurkundet. Der Notar berechnet die oben genannten Notargebühren und sorgt dafür, dass die 3‑%ige Grunderwerbssteuer abgeführt wird.

5. Grundbucheintragung (Freehold)

Nach Bezahlung aller Gebühren reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Die Eigentumsübertragung ist in der Regel innerhalb von 10‑15 Arbeitstagen abgeschlossen. Der neue Eigentümer erhält einen Freehold-Titel, der uneingeschränkte Besitzrechte garantiert.

6. Beantragung des Aufenthaltsvisums

Sobald die Eigentumsurkunde vorliegt, kann das Konsulat oder die Einwanderungsbehörde den 1‑jährige Aufenthaltstitel ausstellen. Der Visuminhaber muss mindestens 11 Monate pro Jahr im Land wohnen, um die Verlängerung zu erhalten.

7. Langfristige Planung

Nach fünf ununterbrochenen Jahren kann der Investor einen Antrag auf Daueraufenthalt stellen. Die EU‑Beitrittsverhandlungen (voraussichtlicher Beitritt 2028) könnten die Regelungen künftig weiter verändern.

Short‑Term‑Vermietung und Einkommenssteuer

Montenegro erlaubt sowohl Langzeit- als auch Kurzzeitvermietungen. Für Airbnb‑ähnliche Plattformen gelten dieselben 9 % Einkommensteuersatz, wobei Betriebsausgaben (z. B. Reinigung, Verwaltung) abgezogen werden können.

Resida Global – Ihr Partner vor Ort

Als erfahrene internationale Immobilienagentur unterstützt Resida Global Käufer bei jedem Schritt: von der Auswahl geeigneter Objekte über die rechtliche Prüfung bis hin zur Beantragung des Aufenthaltsvisums. Unsere lokalen Anwälte und Notare garantieren einen reibungslosen Ablauf.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie in Montenegro ist dank klarer Steuersätze, freier Grundbesitzrechte und der Möglichkeit zur Kurzzeitvermietung ein attraktives Investment. Mit einem Mindestkaufpreis von rund 250 000 € sichern Sie sich nicht nur ein hochwertiges Objekt, sondern auch einen erneuerbaren Aufenthaltstitel und langfristig die Option auf Daueraufenthalt. Durch professionelle Begleitung – zum Beispiel durch Resida Global – lassen sich alle administrativen Hürden effizient meistern.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Montenegro?

Die Grunderwerbsteuer beträgt pauschal 3 % des Kaufpreises und wird vom Käufer einmalig bei der notariellen Beurkundung bezahlt.

Kann ich meine Immobilie in Montenegro kurzfristig vermieten?

Ja, Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb) sind erlaubt. Die Mieteinnahmen unterliegen einer Einkommensteuer von 9 %.

Welche Voraussetzungen muss ich für das 1‑jährige Aufenthaltsvisum erfüllen?

Ein Immobilienkauf ab etwa 250.000 € ist Voraussetzung. Der Visuminhaber muss mindestens 11 Monate pro Jahr im Land wohnen, um die Verlängerung zu erhalten.

Wie lange dauert die Grundbucheintragung (Freehold) nach Vertragsunterzeichnung?

In der Regel wird das Eigentum innerhalb von 10‑15 Arbeitstagen nach vollständiger Zahlung aller Gebühren im Grundbuch eingetragen.

Ist Montenegro bereits Mitglied der EU und wie wirkt sich das auf Immobilienkäufer aus?

Montenegro ist derzeit kein EU‑Mitglied, gilt aber als Kandidat für einen Beitritt um 2028. Der Euro wird bereits verwendet, sodass Währungsrisiken gering sind.