Montenegro vs Griechenland: Wo Immobilien kaufen?
Vergleichen Sie Preise, Aufenthaltsgenehmigungen, EU‑Status und Vermietungspotenzial von Immobilien an der Adria – Montenegro oder Griechenland.
Einleitung
Die Adriaküste lockt Investoren mit mildem Klima, historischer Kulisse und wachsendem Interesse an Zweitwohnsitzen. Zwei Destinationen stehen dabei besonders im Fokus: Montenegro und Griechenland. Beide Länder bieten attraktive Immobilienpreise, unterschiedliche Aufenthaltsmodelle und variierende Renditechancen. In diesem Beitrag vergleichen wir die wichtigsten Kriterien – Kaufpreisniveau, Residency‑Programme, EU‑Status sowie Vermietungsmöglichkeiten – um Ihnen zu zeigen, wo Ihr Geld am besten arbeitet.
Kaufpreise an der Adriaküste
Die Preisentwicklung ist ein zentraler Entscheidungsfaktor. Während Griechenland seit Jahren Teil des Euro‑Raums und Mitglied der EU ist, nutzt Montenegro ebenfalls den Euro, hat aber keinen EU‑Beitritt abgeschlossen.
- Griechenland: In gefragten Regionen wie Athen, Mykonos oder Korfu liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen 3.000 € und 5.500 €. Auf dem Festland (z. B. Peloponnes) sind Preise von 2.200 € bis 3.800 € üblich.
- Montenegro: In den Hotspots Budva, Kotor und der Bucht von Tivat liegen die Preise zwischen 1.500 € und 2.500 € pro Quadratmeter. Ländliche oder weniger touristische Lagen können sogar unter 1.200 € fallen.
Die niedrigeren Einstiegskosten in Montenegro machen das Land besonders für Erstinvestoren attraktiv, während Griechenland dank seiner etablierten Infrastruktur höhere Preise rechtfertigt.
Aufenthaltsgenehmigungen und EU‑Status
Sowohl die Möglichkeit einer langfristigen Aufenthaltsgenehmigung als auch der EU‑Beitritt spielen für viele Käufer eine entscheidende Rolle. Hier ein Überblick über die jeweiligen Programme.
| Kriterium | Griechenland | Montenegro |
|---|---|---|
| EU‑Mitgliedschaft | Ja (Schengen) | Nein (Euro‑Währung, aber kein EU‑Staat) |
| Residency‑Programm | Golden Visa (5‑jährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis) | Wohnsitz durch Immobilienkauf (jährliche Verlängerung, nach 5 Jahren permanente Residence möglich) |
| Mindestinvestition | €250.000 – €800.000 (je nach Tier) | mindestens €250.000 in Immobilien + Nachweis von Einkommen |
| Aufenthaltspflicht | Keine Mindestaufenthaltsdauer | Mindestens 30 Tage pro Jahr im Land |
| Staatsbürgerschaft | Nach 7 Jahren legalen Aufenthalts möglich | Citzenship‑by‑Investment (CBI) seit 2022 nicht mehr verfügbar |
Griechenland – Golden Visa
Der griechische Golden Visa ist ein EU‑weiter Aufenthaltstitel, der an den Erwerb einer Immobilie ab €250.000 gekoppelt ist. Die Investition kann in drei Stufen erfolgen (€250k, €400k, €800k). Der Antragsteller muss keine Mindestaufenthaltszeit nachweisen; die Genehmigung gilt zunächst für fünf Jahre und lässt sich anschließend unbegrenzt verlängern, solange das Eigentum gehalten wird. Für Familienmitglieder (Ehepartner, Kinder bis 21 Jahre) gelten dieselben Bedingungen.
Ein wichtiger Hinweis: In Griechenland sind Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb für „gewerbliche Vermietung“ (GV‑Einheiten) verboten. Eigentümer können ihre Immobilien nur als Langzeitmiete oder für touristische Vermietungen mit spezieller Genehmigung nutzen.
Montenegro – Wohnsitz durch Immobilienkauf
In Montenegro erhalten ausländische Investoren, die mindestens €250.000 in eine Immobilie investieren, ein temporäres Aufenthaltsrecht. Der Antrag beinhaltet einen Nachweis über ausreichendes Einkommen (mindestens €1.500 netto pro Monat) und einen Krankenversicherungsnachweis. Die Genehmigung wird zunächst für ein Jahr erteilt und kann jährlich verlängert werden. Nach fünf Jahren kontinuierlichen Wohnsitzes kann eine permanente Aufenthaltserlaubnis beantragt werden.
Der Euro ist die offizielle Währung, was Transaktionen vereinfacht. Das Land hat 2022 das frühere CBI‑Programm (Citizenship by Investment) eingestellt – ein reiner Wohnsitzweg bleibt jedoch offen.
Vermietungsmarkt und Renditechancen
Die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, beeinflusst die Gesamtrendite stark. Beide Länder unterscheiden sich hier erheblich.
- Griechenland: Durch das Verbot von Airbnb‑Vermietungen auf gewerblichen Einheiten sinkt das Potenzial für saisonale Kurzzeitvermietung. Langfristige Mietverträge erzielen durchschnittliche Bruttorenditen von etwa 4 % bis 5 %. In stark touristisch geprägten Regionen kann die Rendite bei Erhalt einer speziellen Genehmigung leicht höher liegen.
- Montenegro: Das Land hat keine vergleichbaren Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen. Eigentümer können ihre Objekte auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten, was Bruttorenditen von 6 % bis 8 % ermöglicht – insbesondere in Budva und Kotor.
Steuerlich ist zu beachten, dass Griechenland eine Quellensteuer von 15 % auf Mieteinnahmen erhebt (reduzierbar durch Doppelbesteuerungsabkommen). Montenegro besteuert Mieteinkünfte pauschal mit 9 % für Nicht‑Residenten.
Wo lohnt sich der Kauf?
Die Entscheidung hängt von Ihren individuellen Prioritäten ab:
- EU‑Zugang & Reisefreiheit: Wer einen unkomplizierten Zugang zum Schengen‑Raum sucht, profitiert vom griechischen Golden Visa.
- Kaufpreis & Einstiegshürde: Montenegro bietet niedrigere Einstiegskosten und ein attraktives Preis-Leistungs‑Verhältnis.
- Vermietungspotenzial: Wer auf Kurzzeitvermietungen setzt, erzielt in Montenegro höhere Renditen. In Griechenland ist die Vermietung stärker reguliert.
- Zukunftsperspektive: Die geplante EU‑Beitrittsverhandlung Montenegros (noch nicht abgeschlossen) könnte langfristig zusätzlichen Wert schaffen, bleibt jedoch ungewiss.
Unabhängig von Ihrer Wahl unterstützt Sie Resida Global bei der gesamten Abwicklung – vom Immobilienkauf über die Beantragung der Aufenthaltserlaubnis bis hin zur Vermietungsstrategie. Unsere Expertise sorgt dafür, dass Sie alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte sicher navigieren.
Fazit
Montenegro punktet mit niedrigeren Preisen und einer liberalen Vermietungspolitik, während Griechenland dank EU‑Mitgliedschaft und dem etablierten Golden Visa für langfristige Aufenthaltsrechte attraktiv bleibt. Prüfen Sie Ihre Prioritäten – ob es um Reisefreiheit, Rendite oder Investitionsvolumen geht – und lassen Sie sich von erfahrenen Fachleuten wie Resida Global begleiten.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Mindesteinlage für das griechische Golden Visa?
Das griechische Golden‑Visa-Programm erfordert einen Immobilienkauf ab €250.000. Es gibt gestufte Optionen bis zu €800.000, wobei jede Stufe dieselben Aufenthaltsrechte gewährt.
Können ausländische Käufer in Montenegro Eigentum an Land erwerben?
Ja, Ausländer dürfen in Montenegro Immobilien und Grundstücke kaufen, solange der Kaufpreis mindestens €250.000 beträgt. Das Land nutzt den Euro als Währung, wodurch Transaktionen unkompliziert sind.
Welche steuerlichen Vorteile bietet ein Immobilienkauf in Griechenland?
Griechenland erhebt eine Quellensteuer von 15 % auf Mieteinnahmen, die durch Doppelbesteuerungsabkommen reduziert werden kann. Zudem gibt es Steuervergünstigungen für Neubau‑ und Renovierungsprojekte.
Wie lange dauert der Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro?
Die Bearbeitung des Antrags auf Wohnsitz durch Immobilienkauf dauert in der Regel 2–3 Monate. Nach Genehmigung wird die Aufenthaltserlaubnis zunächst für ein Jahr ausgestellt und kann jährlich verlängert werden.
Ist eine Vermietung über Airbnb in Griechenland erlaubt?
Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb sind für gewerbliche Einheiten (GV) in Griechenland verboten. Eigentümer können ihre Immobilien nur langfristig vermieten oder eine spezielle Genehmigung für touristische Kurzzeitvermietungen beantragen.
