Portugal D7‑Visa vs Golden Visa – Immobilienkauf 2024

Einleitung

Portugal bleibt ein Magnet für ausländische Investoren – sonniges Klima, stabile Wirtschaft und die Möglichkeit, im Schengen‑Raum zu leben. Früher war der Kauf einer Wohnimmobilie ein schneller Weg zum begehrten Golden Visa. Seit Oktober 2023 hat sich das jedoch grundlegend geändert. In diesem Beitrag erläutern wir, warum Immobilien nicht mehr für das Golden Visa zählen und zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie als Eigentümer über das D7‑Visum (Passiv‑Einkommens‑Visa) nach Portugal ziehen können.

Golden Visa – Was hat sich geändert?

Das portugiesische Golden Visa wurde 2012 eingeführt, um qualifizierte Ausländer durch Kapitalinvestitionen anzuziehen. Bis 2023 konnten Investoren durch den Kauf einer Wohnimmobilie im Wert von mindestens 500.000 €, bzw. 350.000 € in Sanierungsgebieten, eine Aufenthaltserlaubnis erhalten.

Im Oktober 2023 hat die Regierung beschlossen, Wohnimmobilien aus dem Investitionskatalog zu streichen. Seitdem qualifiziert sich nur noch:

• eine Kapitaltransfer von mindestens 500.000 € in ein portugiesisches Bankkonto,
• ein Unternehmensinvestment ab 350.000 €, oder
• eine Forschung‑/Kultur‑Investition ab 250.000 €.

Der Fokus liegt nun stärker auf wirtschaftlichen Aktivitäten und nicht mehr auf reinem Immobilienkauf. Wer also ein Haus in der Algarve, im Alentejo oder in Lissabon erwirbt, erhält keinen automatischen Golden Visa – das war die wichtigste Änderung, die wir unseren Kunden stets klar kommunizieren.

D7‑Visum – Die Alternative für Immobilienbesitzer

Das D7‑Visum, oft als „Passive Income Visa“ bezeichnet, richtet sich an Personen, die über ein regelmäßiges Einkommen aus Quellen außerhalb Portugals verfügen. Das Visum ist besonders attraktiv für Rentner, digitale Nomaden und Eigentümer von Immobilien, die bereits in Portugal wohnen möchten.

Im Gegensatz zum Golden Visa verlangt das D7‑Visum keinen Mindestinvestitionsbetrag in Immobilien. Der entscheidende Faktor ist ein nachweisbares passives Einkommen von mindestens €7.200 pro Jahr (entspricht €600 monatlich). Dieses Einkommen kann aus Renten, Mieteinnahmen, Dividenden oder anderen stabilen Quellen stammen.

Anforderungen im Überblick

Kriterium	Golden Visa (nach Okt 2023)	D7‑Visum
Investitionsart	Kapitaltransfer, Unternehmens- oder Forschungsinvestition	Kein Investment erforderlich – Nachweis passiven Einkommens
Mindestbetrag	ab €500.000 (oder €350.000 in Sanierungsgebieten)	mind. €7.200 Jahres‑Einkommen (€600/Monat)
Immobilienkauf	nicht mehr qualifizierend für Aufenthaltserlaubnis	möglich, dient jedoch nur als Nachweis von Unterkunft
NIF (Steuer‑ID)	erforderlich für jede Transaktion	ebenfalls nötig – Voraussetzung für Bankkonto und Miet-/Kaufvertrag
Aufenthaltsdauer vor Erneuerung	1 Jahr, danach 2‑jähriger Aufenthalt notwendig	1 Jahr, danach jährliche Verlängerungen möglich
Weg zur Staatsbürgerschaft	nach 5 Jahren legalen Aufenthalts	nach 5 Jahren legalen Aufenthalts, sofern Sprach‑ und Integrationskriterien erfüllt sind

Schritte zum D7‑Visum für Immobilienbesitzer

• NIF beantragen: Der portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF) ist Pflicht für jede Immobilientransaktion und für die Eröffnung eines Bankkontos.
• Bankkonto eröffnen: Nach Erhalt des NIF ein Konto bei einer portugiesischen Bank anlegen – dient als Nachweis der finanziellen Mittel.
• Einkommensnachweis zusammenstellen: Rentenbescheide, Mietverträge, Dividendenauszüge oder andere Dokumente, die das Mindest‑Einkommen von €7.200/Jahr belegen.
• Unterkunft nachweisen: Der Kauf einer eigenen Immobilie (frei im Grundbuch eingetragen) kann als Nachweis dienen; ein Mietvertrag ist ebenfalls zulässig.
• Krankenversicherung abschließen: Eine private oder staatliche Krankenversicherung, die in Portugal gültig ist, muss vorgelegt werden.
• Antrag bei der portugiesischen Botschaft/Konsulat einreichen: Vollständige Unterlagen inkl. NIF, Banknachweis, Einkommensbelege, Unterkunftsnachweis und Versicherungsbestätigung.
• Visum erhalten und nach Portugal reisen: Nach Genehmigung muss die Einreise innerhalb von vier Monaten erfolgen.
• SEF‑Registrierung (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras): Innerhalb von drei Tagen nach Ankunft beim SEF melden, um die Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.
• Erste Verlängerung nach einem Jahr: Nach Ablauf des ersten Jahres wird das Visum jährlich verlängert, solange die Einkommens- und Wohnungsnachweise weiterhin gültig sind.

Für alle Schritte steht Ihnen Resida Global als erfahrene Partneragentur zur Seite. Wir übernehmen die Koordination mit Notaren, Banken und Behörden, sodass Sie sich auf Ihren Umzug konzentrieren können.

Wichtige Punkte für Immobilienkäufer in Portugal

Obwohl der Wohnimmobilienkauf nicht mehr zum Golden Visa führt, bleibt Portugal ein äußerst attraktiver Markt:

• Freier Grundbesitz: Ausländer können Grundstücke und Wohnungen im Alleineigentum (Freehold) erwerben – Voraussetzung ist lediglich die NIF.
• Lage‑Fokus: Die Algarve bietet ganzjährig sonniges Wetter und ein internationales Umfeld, während Lissabon als Hauptstadt kulturelle Vielfalt und hohe Wertsteigerungspotenziale vereint.
• Steuerliche Vorteile: Das Non-Habitual Resident (NHR)-Programm ermöglicht für bis zu zehn Jahre reduzierte Steuersätze auf ausländische Einkünfte – ein zusätzlicher Anreiz für D7‑Visuminhaber.

Zusammengefasst bedeutet das: Der Erwerb einer Immobilie bleibt eine lohnende Investition, jedoch nicht mehr der direkte Pfad zum Golden Visa. Wer über ein stabiles passives Einkommen verfügt, kann dank des D7‑Visums problemlos in Portugal wohnen und von den steuerlichen Vorteilen profitieren.

Fazit

Seit Oktober 2023 ist die Wohnimmobilie nicht mehr Teil des portugiesischen Golden Visa. Das D7‑Visum bietet hingegen eine klare Alternative für Immobilienbesitzer, die über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Mit einer gut strukturierten Dokumentation, einem portugiesischen NIF und professioneller Unterstützung – etwa durch Resida Global – lässt sich der Umzug nach Portugal reibungslos realisieren.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich mit dem Kauf einer Wohnung in Portugal automatisch das Golden Visa erhalten?

Nein. Seit Oktober 2023 zählen Wohnimmobilien nicht mehr zum Qualifikationskriterium des portugiesischen Golden Visa.

Welche Mindesteinkünfte muss ich für das D7‑Visum nachweisen?

Für das D7‑Visum ist ein passives Einkommen von mindestens €7.200 pro Jahr (entspricht €600 pro Monat) aus Renten, Mieten, Dividenden oder ähnlichen Quellen erforderlich.

Benötige ich einen Steueridentifikationsnummer (NIF) zum Immobilienkauf in Portugal?

Ja. Der NIF ist für jede Immobilientransaktion, die Eröffnung eines Bankkontos und den Antrag auf das D7‑Visum zwingend erforderlich.

Wie lange dauert die Bearbeitung des D7‑Visums?

In der Regel 2 – 3 Monate nach Einreichung aller Unterlagen bei der portugiesischen Botschaft oder dem Konsulat. Die genaue Dauer kann je nach Auslastung variieren.

Kann ich das D7‑Visum später in ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht oder eine Staatsbürgerschaft umwandeln?

Ja. Nach fünf Jahren legalen Aufenthalts mit dem D7‑Visum können Sie einen Antrag auf Daueraufenthalt oder portugiesische Staatsbürgerschaft stellen, sofern Sprach- und Integrationsanforderungen erfüllt sind.