Spanien ohne Golden Visa: Wege zum Aufenthalt & Immobilienvorteile
Erfahren Sie, wie Sie ab April 2025 legal in Spanien wohnen können – per Non‑Lucrative‑ oder Digital‑Nomadenvisum – und warum ein Immobilienkauf trotzdem sinnvoll ist.
Die Abschaffung des Golden Visa – was bedeutet das?
Am 3. April 2025 hat die spanische Regierung das Golden Visa-Programm endgültig beendet. Das bedeutet, dass ein reiner Immobilienkauf nicht mehr automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis führt. Für Investoren und Familien, die nach Spanien ziehen wollen, stehen nun zwei klar definierte Optionen zur Verfügung: das Non‑Lucrative‑Visum und das neue Digital‑Nomadenvisum. Beide Programme verlangen jedoch einen Nachweis über finanzielle Mittel oder ein Arbeitsverhältnis im Home‑Office.
Residency-Optionen nach April 2025
1. Non‑Lucrative‑Visum – das klassische Ruhestandsmodell
Das Non‑Lucrative‑Visum richtet sich an Personen, die über ein regelmäßiges, passives Einkommen verfügen und nicht in Spanien erwerbstätig werden wollen. Die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick:
- Nachweis eines jährlichen Mindesteinkommens von ca. 28.800 € (entspricht dem spanischen Mindestlohn × 2,5).
- Gesundheitsversicherung mit Deckung für das gesamte Staatsgebiet.
- Kein Anspruch auf Sozialleistungen in Spanien.
- Gültiger Reisepass und ein NIE (Número de Identificación de Extranjero) – die spanische Ausländer‑Identifikationsnummer, die für jeden Immobilienkauf zwingend nötig ist.
Der Antrag wird bei der spanischen Botschaft oder dem Konsulat im Heimatland gestellt. Nach Genehmigung erhalten Sie zunächst ein Visum für 90 Tage, das in Spanien in eine Aufenthaltserlaubnis umgewandelt wird. Die Erlaubnis ist zunächst ein Jahr gültig und kann anschließend um weitere zwei Jahre verlängert werden.
2. Digital‑Nomadenvisum – für ortsunabhängige Berufstätige
Im Zuge der globalen Flexibilisierung von Arbeit hat Spanien 2024 das Digital‑Nomadenvisum eingeführt und dieses bleibt nach der Abschaffung des Golden Visa bestehen. Die wichtigsten Punkte:
- Nachweis einer Beschäftigung bei einem Unternehmen außerhalb Spaniens oder eines eigenen Unternehmens mit mindestens 1 Million Euro Jahresumsatz.
- Mindesteinkommen von ca. 2 000 € pro Monat (nach Steuern) – das entspricht etwa 24 000 € jährlich.
- Gültige Krankenversicherung für Spanien.
- Der Aufenthalt ist zunächst auf ein Jahr befristet und kann anschließend um weitere Jahre verlängert werden, solange die Einkommens- bzw. Umsatzbedingungen erfüllt bleiben.
Wie beim Non‑Lucrative‑Visum benötigen Sie einen NIE, um rechtlich in Spanien zu wohnen und ggf. Immobilien zu erwerben.
Immobilienkauf in Spanien – Zahlen und Fakten
| Kriterium | Neubau | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Steuer auf Erwerb (IVA/ITP) | 10 % Mehrwertsteuer (IVA) + 1,5 % Stempelsteuer | 6‑10 % Grunderwerbssteuer (ITP), je nach Region |
| Notarkosten & Grundbuch | ca. 0,5‑1 % des Kaufpreises | ca. 0,5‑1 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision | bis zu 3 % (vom Käufer) | bis zu 3 % (vom Käufer) |
| Laufende Kosten (Gemeinschaft, Grundsteuer) | je nach Lage 1‑2 % des Kaufpreises pro Jahr | ähnlich |
Ausländer können in Spanien uneingeschränkt Eigentum an Grundstücken und Gebäuden besitzen – vorausgesetzt, sie verfügen über einen NIE. Dieser wird bei jeder behördlichen Transaktion benötigt, etwa beim Notar oder im Grundbuchamt.
Praktische Schritte zum Immobilienerwerb
- NIE beantragen: Der erste Schritt ist die Beantragung der Ausländer‑Identifikationsnummer. Dies kann über das spanische Konsulat im Heimatland oder direkt in Spanien bei einer Polizeistation erledigt werden.
- Finanzierung klären: Bei Bedarf können ausländische Banken Kredite bis zu 70 % des Kaufpreises gewähren, jedoch meist zu höheren Zinsen als für spanische Staatsbürger.
- Immobilie auswählen & prüfen: Nutzen Sie einen erfahrenen Makler – idealerweise ein Partner von Resida Global – um rechtssichere Unterlagen (Energieausweis, Baulasten) zu erhalten.
- Kaufvertrag unterschreiben: Der Vorvertrag („Contrato de Arras“) beinhaltet eine Anzahlung von meist 10 % und bindet beide Parteien.
- Notarielle Beurkundung & Grundbucheintrag: Beim Notar wird der Kaufvertrag endgültig beurkundet. Anschließend erfolgt die Eintragung ins Grundbuch – erst dann gilt man als rechtlicher Eigentümer.
- Steuern und Gebühren bezahlen: Die jeweiligen ITP‑ bzw. IVA‑Beträge plus Notar- und Grundbuchgebühren sind innerhalb von 30 Tagen zu entrichten.
Resida Global unterstützt Sie bei allen Schritten – vom NIE bis zur finalen Eintragung – und berät Sie zudem zu den passenden Visumoptionen.
Warum ein Immobilienkauf trotzdem sinnvoll ist
Obwohl der direkte Weg zum Aufenthalt über den Kauf einer Immobilie entfällt, bleibt das Investment in spanisches Wohneigentum attraktiv:
- Wertsteigerungspotenzial: In beliebten Regionen wie Costa del Sol, Balearen oder Madrid steigen die Preise seit Jahren durchschnittlich um 3‑5 % jährlich.
- Steuerliche Vorteile für Nicht‑Residenten: Die jährliche Grundsteuer (IBI) ist vergleichsweise niedrig und kann über das Doppelbesteuerungsabkommen mit Ihrem Heimatland reduziert werden.
- Vermietung – langfristig oder saisonal: Mit einer gültigen regionalen Touristenlizenz können Sie die Immobilie an Urlauber vermieten und so ein zusätzliches Einkommen erzielen, das gleichzeitig als Nachweis für das Non‑Lucrative‑Visum dienen kann.
- Leben in der EU: Der Besitz einer spanischen Immobilie ermöglicht Ihnen, jederzeit im Schengen-Raum zu reisen – ein großer Pluspunkt für Geschäftsreisende und Familien.
Zusammengefasst: Auch ohne Golden Visa bietet Spanien dank seiner stabilen Wirtschaft, dem angenehmen Klima und der hohen Lebensqualität weiterhin hervorragende Rahmenbedingungen für Eigentümer.
Fazit
Die Abschaffung des Golden Visa erfordert ein Umdenken, aber mit dem Non‑Lucrative‑Visum oder dem Digital‑Nomadenvisum bleibt Spanien ein attraktives Ziel für langfristige Aufenthalte. Der Immobilienkauf ist nach wie vor eine lohnende Investition – sei es zur Eigennutzung, als Wertanlage oder zur Vermietung. Mit professioneller Unterstützung von Resida Global gelingt der gesamte Prozess reibungslos und sicher.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert die Bearbeitung des Non‑Lucrative‑Visums?
Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 4–6 Wochen, kann aber je nach Auslandsvertretung variieren.
Kann ich mit dem Digital‑Nomadenvisum eine Immobilie kaufen?
Ja. Das Visum erfordert keinen Eigentumsnachweis, Sie können jedoch jederzeit über einen NIE Immobilien erwerben.
Muss ich für die Kurzzeitvermietung einer Wohnung eine Lizenz besitzen?
Ja. In jeder spanischen Region ist für die Vermietung an Touristen eine offizielle Tourist‑Lizenz erforderlich.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Grunderwerbssteuer (6‑10 %), Notar‑ und Grundbuchgebühren (ca. 1 %) sowie ggf. Maklerprovisionen an.
Brauche ich einen Anwalt, wenn Resida Global mich berät?
Resida Global arbeitet mit erfahrenen spanischen Rechtsanwälten zusammen; deren Beauftragung ist empfehlenswert, um alle rechtlichen Aspekte abzusichern.
