Kosten und rechtlicher Ablauf beim Condo‑Kauf in Thailand

Einleitung

Thailand bleibt ein beliebtes Ziel für Ausländer, die eine Immobilie als Ferienwohnung oder langfristige Investition erwerben wollen. Der Kauf einer Eigentumswohnung (Condominium) ist dabei der unkomplizierteste Weg, weil sie im freien Grundbuch (Freehold) geführt werden kann – vorausgesetzt, die ausländische Eigentumsquote von maximal 49 % des Gebäudes wird nicht überschritten. In diesem Beitrag erklären wir Schritt für Schritt, welche Kosten auf Sie zukommen und welchen rechtlichen Ablauf Sie mit Resida Global an Ihrer Seite erwarten können.

Ausländische Eigentumsquote in Eigentumswohnungen

Nach dem Condominium Act von 1999 dürfen Ausländer bis zu 49 % der Gesamtfläche eines Wohngebäudes besitzen. Der verbleibende Anteil muss thailändischen Staatsbürgern oder Unternehmen gehören. Beim Kauf prüft das Grundbuchamt (Land Office) die Quote, bevor die Eigentumsübertragung zugelassen wird. Wenn ein Projekt bereits voll ausländisch belegt ist, kann kein weiterer Ausländer kaufen – hier hilft Resida Global, passende Objekte zu finden.

Rechtlicher Ablauf: Schritt für Schritt

1. Vorabprüfung und Reservierung

Zunächst wird das gewünschte Condo auf die freie Quote geprüft. Sobald die Verfügbarkeit bestätigt ist, zahlen Sie in der Regel 10 % des Kaufpreises als Anzahlung (Deposit). Der Entwickler stellt Ihnen eine Reservation Agreement aus, die die Konditionen festhält.

2. Kaufvertrag (Sales & Purchase Agreement – SPA)

Nach der Reservierung folgt das offizielle SPA, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Der Vertrag enthält den endgültigen Preis, Zahlungsplan und die Verpflichtung des Verkäufers, das Eigentum frei von Belastungen zu übertragen.

3. Devisentransaktionsformular (Foreign Exchange Transaction Form – FET) beantragen

Der thailändische Finanzminister verlangt für jede ausländische Immobilieninvestition ein ausgefülltes FET. Das Formular wird von Ihrer thailändischen Bank innerhalb von 30 Tagen nach dem Geldtransfer eingereicht und muss folgende Angaben enthalten:

• Name des Käufers (wie im Pass)
• Verkaufs‑ bzw. Kaufpreis in THB
• Konto­nummer, über die das Geld transferiert wird
• Unterschrift des Käufers und der Bank

Ohne das FET kann die Grundbucheintragung nicht erfolgen.

4. Geldtransfer über thailändische Bank

Der Kaufpreis wird in thailändischen Baht (THB) auf ein lokales Konto des Entwicklers überwiesen. Die meisten Banken verlangen einen Nachweis, dass das Geld aus dem Ausland stammt (z. B. Kopie des Auslands‑Bankauszugs). Der Transfer sollte idealerweise in einer Stückzahl erfolgen, um die FET‑Erstellung zu vereinfachen.

5. Eintragung im Grundbuchamt

Sobald das Geld eingegangen ist und das FET vorliegt, meldet die Bank den Vorgang beim Land Office an. Dort werden folgende Gebühren fällig (siehe Tabelle) und der Käufer erhält die Eigentumsurkunde (Chanote). Der gesamte Prozess dauert in der Regel 30–45 Tage.

Kaufnebenkosten – Was kostet der Kauf wirklich?

Gebühr	Prozentsatz / Betrag	Bemerkung
Transfergebühr (Land Office)	2 % des amtlichen Wertes	Vom Käufer zu tragen
Stempelsteuer	0,5 % des Kaufpreises	Nur wenn keine spezifische Unternehmenssteuer anfällt
Spezifische Unternehmenssteuer (SBT)	1 % des Verkaufspreises	Falls das Eigentum weniger als 5 Jahre gehalten wurde
Quellensteuer (bei Privatverkäufer)	1 % des Kaufpreises	Wird vom Käufer einbehalten und an die Steuerbehörde abgeführt
Registrierungsgebühr	0,5 % des Kaufpreises (max. 10.000 THB)	Einmalig beim Land Office
Rechts- und Notargebühren	ca. 20.000–50.000 THB	Abhängig vom Anwalt/Notar
FET‑Bearbeitungsgebühr	≈ 2.500 THB pro Antrag	Bankabhängig

Zusammengefasst liegen die Nebenkosten bei etwa 5–7 % des Kaufpreises. Bei einem Condo für 4 Millionen THB sollten Sie also mit zusätzlichen Kosten von rund 200.000 bis 280.000 THB rechnen.

Besondere Aspekte bei Villen und Land

Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen dürfen Ausländer kein Grund­land besitzen. Für Villen wird häufig ein 30‑jährige, verlängerbarer Mietvertrag (Leasehold) abgeschlossen oder das Eigentum über eine thailändische Firma gehalten. Beide Modelle erfordern zusätzliche rechtliche Schritte und können nicht ohne Weiteres in ein freies Eigentum umgewandelt werden.

Resida Global – Ihr Partner für einen reibungslosen Ablauf

Als erfahrene internationale Immobilienagentur unterstützt Resida Global Sie von der ersten Objektrecherche bis zur endgültigen Grundbucheintragung. Wir koordinieren die Prüfung der ausländischen Quote, verhandeln das SPA, kümmern uns um das FET und sorgen dafür, dass alle Gebühren korrekt berechnet werden. So minimieren Sie Risiken und können Ihren Condo‑Kauf stressfrei abschließen.

Fazit

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist für Ausländer gut machbar, solange die 49 %‑Quote beachtet wird und alle gesetzlichen Vorgaben – insbesondere das Foreign Exchange Transaction Form und die Transfergebühren – eingehalten werden. Mit klaren Schritten, transparenten Kosten und einem kompetenten Partner wie Resida Global steht Ihrem neuen Zuhause am Strand oder in der Stadt nichts im Wege.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die maximale Eigentumsquote für Ausländer bei Condos?

Ausländer dürfen bis zu 49 % der Gesamtfläche eines Wohngebäudes besitzen. Der Rest muss thailändischen Staatsbürgern oder Unternehmen gehören.

Muss ich als Käufer ein Visum haben, um eine Wohnung zu erwerben?

Nein, der Immobilienkauf selbst ist nicht an ein Visum geknüpft. Für einen längeren Aufenthalt benötigen Sie jedoch ein entsprechendes Aufenthaltsvisum (z. B. LTR oder Thailand Elite).

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?

Typische Nebenkosten sind Transfergebühr (2 %), Stempelsteuer (0,5 %) bzw. Unternehmenssteuer (1 % bei Verkauf < 5 Jahre), Quellensteuer (1 % bei Privatverkäufer) und Registrierungsgebühr (0,5 %).

Was ist das Foreign Exchange Transaction Form (FET)?

Das FET bestätigt den legalen Geldtransfer aus dem Ausland in THB. Es muss von der thailändischen Bank innerhalb von 30 Tagen nach dem Transfer eingereicht werden.

Kann ich eine Villa oder ein Grundstück direkt besitzen?

Direkter Landkauf ist Ausländern nicht gestattet. Villen werden meist über einen 30‑jährigen, verlängerbaren Mietvertrag oder über eine thailändische Firma gehalten.