Die wahren Nebenkosten beim Hauskauf in Spanien

Einleitung

Der Traum vom eigenen Haus am Mittelmeer ist verlockend – doch neben dem reinen Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die viele Erstkäufer überraschen. In diesem Beitrag erklärt Resida Global Schritt für Schritt, welche Steuern und Gebühren beim Immobilienerwerb in Spanien zu berücksichtigen sind und wie sich diese im Detail zusammensetzen.

1. Grundsteuerliche Unterscheidung: ITP vs. Mehrwertsteuer (VAT)

Resale‑Immobilien – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Beim Kauf einer bereits bestehenden Immobilie fällt die sog. Transfersteuer an, kurz ITP. Der Steuersatz variiert je nach autonomen Gemeinschaft und Kaufpreis:

• In Andalusien: 8 % bis 10 %
• Im Baskenland: 6 % bis 8 %
• In Madrid: 6 % (für Preise bis 500.000 €) bzw. 7 % darüber

Der genaue Prozentsatz wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt und ist im Kaufvertrag auszuweisen.

Neubau – Mehrwertsteuer (IVA)

Wird ein Neubau direkt vom Bauträger erworben, gilt die spanische Mehrwertsteuer von 10 %. Diese wird auf den Nettokaufpreis aufgeschlagen und ist bereits im Angebot des Entwicklers enthalten.

2. Notar‑ und Grundbucheintrag

In Spanien muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse, erstellt den öffentlichen Kaufvertrag und sorgt für die Weiterleitung an das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad).

Kostenart	Prozentsatz vom Kaufpreis	Typische Spanne (EUR)
Notargebühren	0,5 % – 1 %	1.500 € – 3.000 € bei 300.000 € Kaufpreis
Eintragung ins Grundbuch	0,2 % – 0,4 %	600 € – 1.200 €
Katasternote (Catastro)	pauschal	50 € – 150 €

Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, sodass keine versteckten Kosten zu befürchten sind.

3. Anwalts‑ und Vermittlergebühren

• Anwalt: Für die rechtliche Prüfung (Titelprüfung, Lastenfreiheit, Vertragsanpassungen) rechnen spanische Anwälte zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises.
• Maklerprovision: In der Regel zahlt der Verkäufer; wenn der Käufer jedoch über einen ausländischen Makler (z. B. Resida Global) kauft, können 2 % – 3 % des Preises anfallen.

Ein erfahrener Anwalt ist besonders wichtig, weil er sicherstellt, dass das NIE‑Nummer (Número de Identificación de Extranjero) vor Vertragsunterzeichnung vorhanden ist und alle steuerlichen Pflichten erfüllt werden.

4. Weitere obligatorische Ausgaben

• NIE‑Nummer: Unverzichtbar für jeden Immobilienkauf; Kosten ca. 30 € – 50 € plus Verwaltungsgebühr.
• Übersetzungen & Beglaubigungen: Offizielle Übersetzung des Kaufvertrags (wenn nötig) kostet rund 100 € – 200 €.
• Touristenlizenz (für Kurzzeitvermietung): In allen autonomen Gemeinschaften erforderlich, wenn die Immobilie vermietet werden soll. Die Gebühren liegen zwischen 300 € und 1.000 €, abhängig von Region und Größe.
• Gemeindesteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Jährlich zu zahlen, beträgt typischerweise 0,4 % – 1,1 % des Katasterwerts.

5. Gesamtkalkulation – Beispielrechnung für eine 300.000‑€‑Immobilie

Angenommen, Sie kaufen ein gebrauchtes Haus in Andalusien (ITP = 8 %). Die Aufschlüsselung könnte wie folgt aussehen:

• Kaufpreis: 300.000 €
• ITP (8 %): 24.000 €
• Notargebühren (0,75 %): 2.250 €
• Grundbucheintrag (0,3 %): 900 €
• Anwalt (1,2 %): 3.600 €
• NIE‑Nummer & Formalitäten: 200 €
• Übersetzungen/ Beglaubigungen: 150 €
• Eventuelle Maklerprovision (2 %): 6.000 €
• Gesamte Nebenkosten: ca. 37.200 € (12,4 % des Kaufpreises)

Bei einem Neubau mit 10 % VAT würden die Steuern allein bereits 30.000 € betragen; die prozentuale Belastung bleibt jedoch ähnlich.

6. Wie Resida Global Sie unterstützt

Als internationale Fachagentur begleitet Resida Global ausländische Käufer durch den gesamten Prozess: von der Beschaffung der NIE‑Nummer über die Auswahl eines vertrauenswürdigen Anwalts bis hin zur Koordination mit Notar und Grundbuchamt. Unser Ziel ist, dass Sie transparent über alle Kosten informiert sind und keine Überraschungen erleben.

Fazit

Der Immobilienkauf in Spanien erfordert mehr als nur den reinen Kaufpreis. Neben ITP bzw. VAT fallen Notar‑, Register‑, Anwalts- und Verwaltungskosten an, die je nach Region zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises liegen können. Durch sorgfältige Planung und professionelle Begleitung – zum Beispiel durch Resida Global – lässt sich das Projekt sicher und kostenbewusst realisieren.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die ITP‑Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie?

Die ITP liegt je nach autonomen Gemeinschaft zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises. In Andalusien beträgt sie meist 8 %, in Madrid 6 % bis 7 %.

Muss ich beim Neubau die spanische Mehrwertsteuer (IVA) zahlen?

Ja, bei Neubauten wird der reguläre IVA von 10 % auf den Nettokaufpreis erhoben. Dieser Betrag ist im Angebot des Bauträgers bereits enthalten.

Welche Notarkosten entstehen beim Immobilienkauf in Spanien?

Notargebühren betragen etwa 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises. Zusätzlich fallen Gebühren für die Grundbucheintragung (ca. 0,2 % – 0,4 %) und das Katasteramt an.

Welche Visa‑Optionen habe ich als Ausländer nach dem Wegfall der Golden Visa?

Nach Abschaffung des Golden Visa am 3. April 2025 können Sie über ein nicht‑erwerbendes Visum (mindestens 28.800 € Jahrespassiv‑Einkommen) oder das Digital‑Nomad‑Visum nach Spanien ziehen.

Brauche ich für die Kurzzeitvermietung einer Immobilie eine Lizenz?

Ja, in allen spanischen Regionen ist für die Vermietung an Touristen eine regionale Tourist‑Lizenz erforderlich. Die Kosten variieren zwischen 300 € und 1.000 €, abhängig von Region und Objektgröße.