Резидентство по недвижимости в Европе 2026

Введение

На рынке инвестиций в недвижимость европейские страны традиционно предлагали путь к долгосрочному резидентству или даже гражданству. К 2026 году правила изменились: некоторые программы закрылись, другие – перешли на новые категории виз. В этой статье мы подробно сравним текущие условия для Греции, Португалии, Испании, Черногории и Турции.

Краткая таблица сравнения

Страна	Минимальная инвестиция	Тип разрешения	EU статус	Срок удержания	Ограничения аренды
Греция	€250 000 (базовый), €400 k, €800 k	5‑летний вид на жительство, продлеваемый	Член ЕС	5 лет (постоянный)	Запрет Airbnb в объектах GV
Португалия	Нет недвижимости в программе «Golden Visa» после окт. 2023; D7 требует доход от €7 500/мес.	D7 – резидентство по пассивному доходу	Член ЕС	1 год (первый), затем 2 года	Нет ограничений, но программа недвижимости закрыта
Испания	Программа «Golden Visa» отменена в апр. 2025; сейчас – нелукративные/цифровые кочевые визы.	Нелукративная или цифровая кочевая виза (не требует инвестиций)	Член ЕС	1 год, продление до 5 лет	Нет ограничений по аренде
Черногория	От €250 000 в новостройке + €30 000 в государственный фонд (для резидентства)	Продлеваемый вид на жительство, без гражданства	Не член ЕС	1 год, далее ежегодно	Аренда разрешена без ограничений
Турция	$400 000 в недвижимость (3‑летнее владение)	Гражданство после 3 лет	Не член ЕС	3 года	Аренда допускается, но требуется соблюдение местных правил

Подробный разбор стран

Греция

Программа «Golden Visa» в Греции остаётся одной из самых доступных в Европе. Инвестор может выбрать один из трёх уровней: €250 000 (самый популярный), €400 000 или €800 000 – последний даёт право включить членов семьи без дополнительных взносов.

Полученный вид на жительство действителен пять лет и подлежит продлению при условии, что недвижимость остаётся в собственности. Важно знать, что аренда через платформы типа Airbnb запрещена для объектов, оформленных по программе GV; только долгосрочная аренда допускается.

• Шаг 1 – выбрать объект стоимостью от €250 k.
• Шаг 2 – открыть банковский счёт в Греции и внести средства.
• Шаг 3 – подать заявление в миграционную службу (обычно 2–3 месяца).
• Шаг 4 – получить резидентскую карту и оформить страховку.

Португалия

С октября 2023 года португальская «Golden Visa» исключила покупку жилой недвижимости из списка допустимых инвестиций. Теперь путь к резидентству открывается через визу D7, которая требует подтверждённого пассивного дохода (примерно €7 500 в месяц для одного заявителя).

Хотя прямой инвестиционный маршрут закрыт, покупка недвижимости остаётся популярным способом доказать финансовую состоятельность и обеспечить комфортное проживание.

• Шаг 1 – собрать документы о доходах (арендные платежи, дивиденды, пенсии).
• Шаг 2 – открыть банковский счёт в Португалии и задекларировать минимум €10 000.
• Шаг 3 – подать заявку на визу D7 в консульстве.
• Шаг 4 – после получения первой годовой визы оформить вид на жительство (2‑годичный).

Испания

Программа «Golden Visa», позволявшая получить резидентство за покупку недвижимости от €500 000, была официально закрыта в апреле 2025 года. Сейчас единственными вариантами для инвесторов являются нелукративная виза (для пенсионеров и лиц с достаточными средствами) и цифровая кочевая виза, предназначенная для удалённо работающих специалистов.

Обе визы не требуют вложений в недвижимость, однако наличие собственного жилья упрощает процесс получения вида на жительство.

• Шаг 1 – подтвердить финансовую независимость (минимум €27 500 в год).
• Шаг 2 – оформить медицинскую страховку международного уровня.
• Шаг 3 – подать заявление через испанское консульство или онлайн‑портал.

Черногория

Черногория предлагает программу резидентства, которая остаётся открытой для инвесторов в недвижимость. Минимальная сумма вложения – €250 000 в новостройку плюс одноразовый взнос €30 000 в государственный фонд.

Программа не приводит к гражданству, но даёт право на длительное проживание и свободный въезд в страны Шенгенской зоны при наличии мультивизы.

• Шаг 1 – приобрести одобренный объект недвижимости стоимостью от €250 k.
• Шаг 2 – внести €30 k в государственный фонд (через банковский перевод).
• Шаг 3 – подать пакет документов в миграционную службу Черногории.
• Шаг 4 – получить временный вид на жительство, который продлевается ежегодно.

Турция

Турецкая программа гражданства по недвижимости остаётся одной из самых быстрых в мире. Инвестор покупает объект стоимостью минимум $400 000 и удерживает его минимум три года. После этого можно подать заявление на получение турецкого паспорта.

Программа не связана с Европейским союзом, но открывает доступ к безвизовому режиму со многими странами, включая Японию и Южную Корею.

• Шаг 1 – найти объект стоимостью от $400 k (часто в Стамбуле или Анталии).
• Шаг 2 – оформить покупку через нотариуса, открыть банковский счёт в турецком банке.
• Шаг 3 – подать заявление на гражданство после трёх лет владения.
• Шаг 4 – пройти проверку безопасности и получить паспорт.

Как Resida Global может помочь?

Компания Resida Global специализируется на сопровождении инвесторов во всех этапах получения резидентства или гражданства через недвижимость. Мы помогаем подобрать объект, собрать пакет документов и вести переговоры с местными властями, минимизируя риски и сроки оформления.

Заключение

К 2026 году рынок программ резидентства по недвижимости претерпел значительные изменения. Греция сохраняет одну из самых доступных схем в ЕС, Португалия переориентировалась на визу D7, Испания отказалась от инвестиционного пути, а Черногория и Турция продолжают предлагать собственные варианты – резидентство без гражданства и прямое получение паспорта соответственно. При выборе программы важно учитывать не только размер инвестиций, но и долгосрочные цели: желаете ли вы жить в ЕС, получать пассивный доход от аренды или получить новый паспорт как инструмент международной мобильности.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли сдавать жильё, купленное по греческой Golden Visa, через Airbnb?

Нет. По правилам программы аренда в формате короткосрочной аренды (Airbnb, Booking.com) запрещена для объектов, оформленных под GV.

Какая минимальная сумма инвестиций требуется для получения турецкого гражданства?

Турция требует покупку недвижимости минимум за $400 000 и удержание её в собственности три года.

Можно ли получить вид на жительство в Португалии без вложений в недвижимость?

Да. После отмены недвижимости в Golden Visa путь открыт через визу D7, которая требует подтверждённый пассивный доход около €7 500 в месяц.

Что происходит с испанской программой Golden Visa после её закрытия?

С апреля 2025 года программа отменена. Инвесторы могут оформить нелукративную визу или цифровую кочевую визу, которые не требуют вложений в недвижимость.

Предоставляет ли черногорская программа гражданство?

Нет. Программа даёт только продлеваемый вид на жительство; получение гражданства через инвестиции закрыто с 2022 года.