2026’da Avrupa’da Emlakla Oturum & Vatandaşlık Karşılaştırması

Avrupa’da mülk satın alarak oturum izni ya da vatandaşlık elde etme yolu son yıllarda sıkça tercih edilen bir strateji oldu. Ancak programların koşulları, maliyetleri ve AB üyeliği durumu ülkeden ülkeye farklılık gösteriyor. 2026 itibarıyla en popüler beş destinasyonu – Yunanistan, Portekiz, İspanya, Karadağ ve Türkiye – yan yana koyarak güncel durumlarını inceleyelim. Resida Global olarak bu süreçlerde danışmanlık ve belge hazırlama hizmeti sunuyoruz.

Genel Bakış Tablosu

Ülke	Minimum Yatırım (Euro/USD)	Oturum Süresi / Yenileme	AB Üyesi?	Vatandaşlık Şansı
Yunanistan	€250,000 – €800,000 (seçimli)	5 yıl, yenilenebilir	Evet	Şartlı; 7 yıl sonra oturum süresi tamamlandığında başvuru mümkün
Portekiz	Gayrimenkul artık yol açmaz (D7 vizesi için gelir şartı)	1 yıl, 2‑yıllık yenileme → 5 yıl sonra oturum süresi tam	Evet	6 yıl ikamet sonrası vatandaşlık (minimum 5 yıl oturum)
İspanya	Golden Visa artık yok; non‑lucratif / dijital göçmen vizeleri üzerinden	1 yıl, 2‑yıllık yenileme → 5 yıl sonra oturum süresi tam	Evet	10 yıl ikamet sonrası vatandaşlık (minimum 5 yıl)
Karadağ	€250,000 – €450,000 (bölgeye göre değişir)	1 yıl, yenilenebilir; 5 yıl sonra oturum süresi tam	Hayır (AB üyesi değil)	CBI programı 2022’de kapandı; vatandaşlık yolu yok
Türkiye	$400,000 (3 yıl tutma şartı)	Vatandaşlık doğrudan verilir	Hayır (AB üyesi değil)	Anında vatandaşlık; AB serbest dolaşımı yok

Yunanistan – Golden Visa

Yunanistan, Avrupa’nın en düşük giriş eşiğine sahip Golden Visa programını hâlâ sunuyor. Minimum yatırım tutarı üç farklı seviyede belirlenmiş:

• €250,000: Tek bir konut satın alındığında geçerli.
• €400,000: Birden fazla mülk ya da yeni inşa projeleri için.
• €800,000: Lüks villa ve otel yatırımları için tercih edilir.

Başvuru sonrası 5 yıllık oturum izni verilir; bu izin her yıl yenilenebilir. Ancak Yunan hükümeti, Golden Visa kapsamında alınan mülklerde Airbnb gibi kısa‑vadeli kiralama faaliyetlerini yasaklamıştır. Bu durum, yatırımcının sadece uzun vadeli kiralamalar yapabileceği anlamına geliyor.

AB vatandaşlığına geçiş ise en az 7 yıl oturum süresi ve belirli entegrasyon koşullarını (dil, ikamet) sağladıktan sonra mümkündür.

Portekiz – D7 Vizesi ve Golden Visa Değişikliği

2023 Ekim ayında Portekiz, gayrimenkul temelli Golden Visa programından konut yatırımını çıkardı. Artık oturum izni almak isteyenler iki ana yoldan birini seçebiliyor:

• D7 Vizesi: Pasif gelir (ör. kira, emeklilik) gösteren adaylar için. Minimum yıllık net gelir €8,000 civarında.
• Diğer yatırım yolları (iş kurma, Ar-Ge vb.)

D7 vizesiyle ilk başvuru 1 yıl oturum izni verir; ardından 2‑yıllık yenilemelerle toplamda 5 yıl oturum süresi tamamlanır. Bu süre sonunda, şartları sağlayanlar 6 yıl içinde (minimum 5 yıl oturum) Portekiz vatandaşlığına başvurabilir.

İspanya – Golden Visa’in Sonu ve Yeni Alternatifler

İspanya, Nisan 2025’te Golden Visa programını tamamen kaldırdı. Gayrimenkul alarak doğrudan oturum izni alınamıyor. Bunun yerine iki yeni vize kategorisi öne çıkıyor:

• Non‑lucrative (gelir getirmeyen) Vizesi: Yıllık net gelir €25,560 üzeri olmak şartıyla verilir.
• Dijital Göçmen Vizesi: Uzaktan çalışan profesyonellere yöneliktir; şirketten en az €2,000 aylık maaş gerektirir.

Her iki vize de ilk yıl oturum izni, ardından 2‑yıllık yenilemelerle toplamda 5 yıl oturum hakkı sağlar. İspanya vatandaşlığına geçiş için ise en az 10 yıl ikamet ve dil/entegrasyon sınavları gerekir.

Karadağ – Yenilenebilir Oturum, Vatandaşlık Programı Kapanışı

Kuzey Balkanlar’da yer alan Karadağ, hâlâ emlak yatırımıyla yenilenebilir oturum izni sunuyor. Minimum yatırım tutarı bölgeye göre €250,000 – €450,000 arasında değişiyor ve mülkün en az 3 yıl boyunca elinizde kalması gerekiyor.

Oturum izni ilk yıl verilir; ardından her yıl yenilenebilir. Beş yıl sonunda sürekli oturum hakkı elde edilebilir, ancak 2022’de vatandaşlık by investment (CBI) programı kapatıldığı için doğrudan vatandaşlık yolu bulunmamaktadır. Karadağ AB üyesi olmadığı için Schengen vizesi gibi avantajlar da sınırlıdır.

Türkiye – Yüksek Miktarda Gayrimenkul ile Doğrudan Vatandaşlık

Türkiye, 2026’da da $400,000 değerinde gayrimenkul satın alındığında üç yıl süreyle tutma şartıyla doğrudan vatandaşlık sağlayan bir programı sürdürmektedir. Mülk konut ya da ticari olabilir; ancak yatırımcının mülkü en az 3 yıl elinde tutması zorunludur.

Vatandaşlık alındığında, Türkiye’nin sunduğu sağlık, eğitim ve iş fırsatlarından tam olarak yararlanılır. AB üyesi olmaması nedeniyle Schengen serbest dolaşımı bulunmaz; ancak Türk pasaportu birçok ülkeye vizesiz giriş imkanı tanır.

Resida Global ile Süreci Kolaylaştırın

Her ülkenin başvuru prosedürleri, belge listeleri ve zaman çizelgeleri farklılık gösterir. Resida Global, yatırımcılara en uygun seçeneği belirlemek, gerekli belgeleri hazırlamak ve ilgili makamlarla iletişimi yönetmek konusunda uzman bir ekibe sahiptir. Özellikle Yunanistan’da Airbnb yasağı gibi bölgesel düzenlemeler ya da Türkiye’de 3‑yıllık tutma şartı gibi detaylar, deneyimli bir danışmanlık olmadan gözden kaçabilir.

İhtiyacınıza en uygun ülkeyi seçmek ve süreci sorunsuz yürütmek için Resida Global ile iletişime geçin.

Sonuç

2026’da Avrupa’da emlak yatırımıyla oturum ya da vatandaşlık elde etme seçenekleri çeşitlenmiş, ancak birçok programda önemli değişiklikler yaşanmıştır. Yunanistan hâlâ en düşük yatırım eşiğini sunarken, Portekiz ve İspanya gayrimenkul temelli yolları kapatıp gelir‑bazlı vizelere yönelmiştir. Karadağ’da oturum mümkündür fakat vatandaşlık artık yatırım yoluyla alınamıyor; Türkiye ise yüksek tutarlı bir mülk karşılığında doğrudan vatandaşlık sunuyor. Hangi seçeneğin sizin hedeflerinize en uygun olduğunu belirlemek için uzman danışmanlık almanız, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan Golden Visa nedir ve ne kadar yatırım gerekir?

Yunanistan Golden Visa, minimum €250,000 yatırım karşılığında 5 yıllık oturum izni verir. Yatırım tutarı €250k, €400k veya €800k seviyelerinde seçilebilir.

Türkiye’de gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık nasıl elde edilir?

Türkiye’de $400,000 değerinde bir mülk satın alıp en az 3 yıl tutarsanız doğrudan Türk vatandaşlığı kazanabilirsiniz.

Karadağ’da emlak alarak oturum hakkı kazanabilir miyim?

Evet. Minimum €250,000‑€450,000 yatırımla yenilenebilir oturum izni alınır; beş yıl sonunda kalıcı oturum elde edilir ancak vatandaşlık programı 2022’de kapanmıştır.

İspanya’da 2025 sonrası gayrimenkul yoluyla oturum mümkün mü?

Hayır. İspanya, Nisan 2025’te Golden Visa’yı kaldırdı. Oturum izni için non‑lucrative veya dijital göçmen vizeleri gibi gelir‑bazlı seçenekler kullanılmalıdır.

Portekiz’in Golden Visa programındaki son değişiklikler nelerdir?

2023 Ekim’de Portekiz, gayrimenkul temelli Golden Visa’yı sona erdirdi. Şimdi oturum izni için D7 vizesi (pasif gelir) veya diğer yatırım yolları tercih ediliyor.