Kısa Süreli Kiralama Kuralları: Türkiye, Karadağ, Yunanistan, İspanya ve Portekiz

Uluslararası yatırımcıların gayrimenkul alırken sadece vergi ya da fiyatı değil, aynı zamanda kiralama haklarını da göz önünde bulundurmaları gerekir. Özellikle kısa dönem (Airbnb) kiralamalar, bazı ülkelerde büyük bir gelir kaynağı iken diğerlerinde sıkı düzenlemelerle karşılaşılır. Bu makalede Türkiye, Karadağ, Yunanistan, İspanya ve Portekiz’deki mevcut kuralları, vatandaşlık ya da oturum programlarını ve lisans gerekliliklerini yan yana inceleyerek net bir tablo sunuyoruz. Resida Global olarak bu süreçlerin her aşamasında danışmanlık sağlıyoruz.

Türkiye: Vatandaşlık Yatırımı ve Airbnb Serbestliği

Yatırım şartları: 400.000 USD tutarında gayrimenkul satın alındığında, üç yıl süreyle mülkün elinizde tutulması koşuluyla Türkiye vatandaşlığı başvurusu yapılabilir. Bu program AB üyesi bir ülke değildir; ancak Türk pasaportu ile birçok vize muafiyeti elde edersiniz.

Kısa dönem kiralama: Türkiye’de gayrimenkul sahibiyseniz, Airbnb ve benzeri platformlarda kısa süreli kiralama yapmanız yasal olarak engellenmemiştir. Ancak yerel belediyeler genellikle “konaklama izni” (turizm işletme ruhsatı) talep eder; bu izin için yıllık 1‑2 % brüt kira geliri oranında bir vergi ödenir.

İşlem Adımları

• Güvenilir bir emlak danışmanı ile 400.000 USD eşdeğerinde mülk seçimi.
• Tapu devir işlemlerinin tamamlanması ve üç yıl boyunca mülkün elinizde tutulması.
• Türkiye Cumhuriyeti İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne vatandaşlık başvurusu.
• Belediye üzerinden konaklama izni alınarak Airbnb kaydı yapılması.

Karadağ (Karadağ): Yenilenebilir Oturum İzni ve Kısa Süreli Kiralama

Oturum programı: Karadağ’da gayrimenkul alımı, 30.000‑150.000 EUR aralığında değişen tutarlarda, yenilenebilir oturum izni (residence permit) sağlar. Ülke euro bölgesi içinde yer alır ve AB üyesi değildir; 2022 yılında vatandaşlık için yatırım programı (CBI) kapatılmıştır.

Kısa dönem kiralama: Karadağ’da mülk sahibi olan yabancılar, Airbnb gibi platformlarda kısa süreli konaklama hizmeti sunabilir. Bunun için yerel belediyeden “turistik işletme ruhsatı” alınması gerekir; yıllık lisans ücreti 200‑300 EUR arasında değişir.

Başvuru Süreci

• İlgili bölgede (Kotor, Budva vb.) yatırım yapılacak mülkün seçilmesi.
• Mülkün tapu kaydının yabancı isimle yapılması ve oturum izni başvurusu.
• Yerel belediyeden turistik işletme ruhsatı alınması.

Yunanistan – Altın Vize (Golden Visa) ve Airbnb Yasağı

Yunan Altın Vize programı, üç farklı yatırım seviyesine sahiptir:

• 250.000 EUR – en düşük seviye, genellikle konut yatırımı.
• 400.000 EUR – yeni bir mülk ya da mevcut mülkün yenilenmesi.
• 800.000 EUR – lüks villa veya otel odası gibi yüksek değerli gayrimenkuller.

Bu yatırım sayesinde, 5 yıllık ve yenilenebilir bir AB ikamet izni elde edilir. Ancak Altın Vize kapsamında alınan dairelerde kısa dönem (Airbnb) kiralama kesinlikle yasaktır. Yunan makamları, bu mülklerin uzun vadeli konut ihtiyacını karşılamasını şart koşar ve ihlallerde ağır para cezaları uygulanır.

Yasal Uyarı

Eğer Yunan’da Altın Vize ile ikamet izni almayı düşünüyorsanız, mülkünüzü sadece uzun vadeli kiralama ya da kendi kullanımınıza ayırmanız gerekir. Kısa dönem kiralamaya izin veren bir mülk satın almak istiyorsanız, Altın Vize dışındaki normal oturum yollarını değerlendirmeniz gerekir.

İspanya – Turistik Kiralama Lisansı ve Yeni Göçmen Programları

Golden Visa durumu: İspanya’nın Golden Visa programı, 1 Mayıs 2025 tarihine kadar yürürlükte kalacak; ancak resmi olarak Nisan 2025’te kaldırılacaktır. Bunun yerine ülke, “non‑lucrative” (gelir getirisi olmayan) ve “digital nomad” vizeleriyle uzun dönem oturum izni sağlamaya odaklanıyor.

Kısa dönem kiralama: İspanya’da Airbnb gibi platformlarda kısa süreli konaklama yapabilmek için “turistik kiralama lisansı” (licencia de alquiler turístico) alınmalıdır. Lisans başvurusu, mülkün bulunduğu bölgenin (örneğin Barcelona, Madrid, Costa del Sol) belediyesine yapılır ve yıllık 300‑600 EUR arasında bir ücret ödenir.

Lisans Alma Adımları

• Mülkün “turistik kiralama” için uygunluğunu kontrol edin (bina standartları, yangın güvenliği vb.).
• Belediyeye lisans başvuru formu ve gerekli belgeler (tapı, enerji sertifikası, fotoğraflar) gönderin.
• Lisans onaylandığında, platformlarda kaydolup ilan vermeye başlayabilirsiniz.

Portekiz – D7 Vizesi, Golden Visa Değişikliği ve Kısa Süreli Kiralamalar

Golden Visa güncellemesi: 1 Ekim 2023 tarihinden itibaren Portekiz, ikamet izni için konut yatırımı (minimum 280.000 EUR) şartını kaldırdı. Artık “D7” pasif gelir vizesi veya “digital nomad” vizesi gibi alternatif yollarla oturum alınabiliyor.

Kısa dönem kiralama: Portekiz’de Airbnb gibi platformlarda faaliyet göstermek için “turistik konaklama lisansı” (licença de alojamento local) zorunludur. Lisans başvurusu, belediyeye yapılır ve yıllık 300‑500 EUR arasında bir ücretle birlikte, mülkün güvenlik ve hijyen standartlarını karşılaması gerekir.

D7 Vizesi Özeti

• Ayda minimum 1.000 EUR pasif gelir (kira geliri, emeklilik maaşı vb.).
• Portekiz’de banka hesabı açma ve ikamet adresi beyan etme.
• İlk oturum izni 1 yıl, ardından 2‑yıllık yenileme imkanı.

Ülke Bazında Kısa Süreli Kiralama Karşılaştırması

Ülke	Kısa Dönem Kiralama İzni	Lisans Gerekliliği	Yatırım/İkamet Programı
Türkiye	Serbest (belediye izni şart)	Evet – Konaklama ruhsatı	400.000 USD gayrimenkul → 3 yıl vatandaşlık
Karadağ	Serbest (belediye ruhsatı şart)	Evet – Turistik işletme ruhsatı	30‑150 k EUR gayrimenkul → yenilenebilir oturum izni
Yunanistan	Yasak (Altın Vize mülklerinde)	Hayır – Kısa dönem kiralama mümkün değil	250‑800 k EUR → 5 yıl AB ikamet izni
İspanya	Lisansla mümkün	Evet – Turistik kiralama lisansı	Golden Visa (2025 sonrası iptal) → Non‑lucrative/Digital Nomad vizesi
Portekiz	Lisansla mümkün	Evet – Alojamento Local lisansı	D7 pasif gelir vizesi / Digital Nomad; Golden Visa konut şartı kaldırıldı

Son Söz ve Resida Global’in Rolü

Kısa dönem kiralama hakları, yatırımcıların getiri beklentilerini doğrudan etkiler. Türkiye ve Karadağ’da serbest bir ortam bulunurken, Yunanistan’da Altın Vize mülklerinde sıkı kısıtlamalar vardır; İspanya ve Portekiz ise lisans alarak Airbnb yapma imkanı sunar. Bu kurallar sürekli değişebildiği için güncel danışmanlık almak kritik. Resida Global, her ülkenin mevzuatına hâkim uzman ekibiyle mülk seçimi, oturum başvurusu ve lisans süreçlerinde yanınızdadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye'de Airbnb yaparken vergi sorumluluğu nedir?

Airbnb üzerinden elde edilen gelir, yıllık beyan edilerek %1‑2 brüt kira vergisine tabi tutulur. Ayrıca belediyeden alınan konaklama ruhsatı için de yıllık bir ücret ödenir.

Karadağ’da mülk alarak oturum izni nasıl alınır?

30.000‑150.000 EUR arasında bir gayrimenkul satın alındığında, yabancı uyruklu yatırımcılar yenilenebilir oturum izni başvurusu yapabilir. Başvuru tapu kaydı ve ikamet adresi beyanı ile tamamlanır.

Yunanistan Altın Vize sahibi bir dairede kısa dönem kiralama yapılamaz mı?

Evet, Altın Vize kapsamında alınan mülklerde Airbnb gibi kısa dönem kiralamalar kesinlikle yasaktır. İhlal durumunda ağır para cezaları ve oturum izni iptali riski vardır.

İspanya’da turistik kiralama lisansı almak için hangi adımlar gerekir?

Mülkün turistik kiralamaya uygun olması, belediyeye başvuru formu ve gerekli belgelerin (tapı, enerji sertifikası vb.) sunulması; ardından lisans onayı alınarak platformlarda ilan verilebilir.

Portekiz D7 vizesi nedir ve gayrimenkul yatırımıyla ilişkisi nasıldır?

D7 vizesi, pasif gelir (ör. emeklilik, kira) sağlayan kişilere verilen oturum iznidir. Gayrimenkul yatırımı şart değildir; ancak mülk sahibi olmak ek bir güvence sağlar ve lisanslı kısa dönem kiralama imkanı verir.