Yunanistan Gayrimenkul Alımında Vergiler ve Toplam Maliyet

Yunanistan’da Gayrimenkul Alımında Ödenecek Vergiler

Yunanistan, özellikle Golden Visa programı sayesinde yabancı yatırımcılara cazip fırsatlar sunuyor. Ancak bir mülk satın almadan önce ödenmesi gereken vergileri ve ek masrafları iyi anlamak gerekir. Aşağıda, transfer vergisi, KDV, noter‑avukat ücretleri ve yıllık devam eden vergiler detaylı olarak ele alınmıştır.

1. Tapu Devir Vergisi (Transfer Tax)

Tapu devir vergisi, gayrimenkulün satış bedelinin %3'ü oranında uygulanır. Satış fiyatı 200.000 €’nun üzerindeyse, vergi tutarı bu yüzde üzerinden hesaplanır; ancak 250.000 € ve üzerindeki yatırımlar için KDV muafiyeti (Golden Visa kapsamında) geçerli olabilir.

2. Katma Değer Vergisi (KDV) ve İstisnalar

KDV, yeni inşa edilmiş konutlarda %24 oranında uygulanır. Ancak aşağıdaki durumlarda KDV’den muafiyet sağlanabilir:

• 250.000 € altındaki yatırım tutarıyla yapılan ticari‑konut dönüşüm projeleri.
• Yeniden restore edilen tarihi binalar (listeye alınmış).

KDV muafiyeti, sadece Golden Visa için belirlenen minimum yatırım tutarlarını karşılayan alımlarda geçerlidir. Bu yüzden, yatırım miktarınızı ve mülk tipinizi önceden netleştirmeniz önemlidir.

3. Noter ve Avukat Ücretleri

Yunanistan’da gayrimenkul alım sürecinde noter ve avukat zorunludur. Ortalama maliyetler şu şekildedir:

• Noter ücreti: Satış bedelinin %0,5‑%1'i.
• Avukat ücreti: Genellikle sabit bir tutar (2.000‑3.500 €) veya satış fiyatının %1’i kadar değişebilir.

Bu ücretler, sözleşme hazırlanması, tapu araştırması ve mülkiyet transferinin yasal olarak tamamlanmasını kapsar. Resmi bir ajansla çalışmak, ek masrafların önüne geçer; Resida Global, bu süreci müşterilerine şeffaf bir şekilde yönetir.

4. Yıllık Devam Eden Vergiler

Mülk sahibi olduktan sonra ödenmesi gereken düzenli vergiler şunlardır:

• Emlak Vergisi (ENFIA): Mülkün değerine göre %0,1‑%1.5 arasında değişir.
• Kira Geliri Vergisi: Yunanistan’da kiralanan mülklerden elde edilen gelir %15 oranında vergilendirilir. Ancak Golden Visa kapsamında satın alınan mülklere kısa vadeli (Airbnb) kiralama yasaktır; bu yüzden kira geliri genellikle uzun‑vadeli kiralamalardan elde edilir.
• İmar ve Çevre Ücretleri: Belediyeye göre yıllık 50‑200 € arasında değişebilir.

Yunanistan Golden Visa Programı ve Minimum Yatırım Tutarları

Golden Visa, 5 yıl yenilenebilir bir AB oturma izni sağlar; vatandaşlık vermez ancak Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı tanır. Programın üç ana yatırım seviyesi vardır:

Seviye	Minimum Yatırım (€)	Lokasyon Kısıtlaması	Minimum Metrekare (m²)
1. Tier	250.000	Tüm Yunanistan, ticari‑konut dönüşümü veya listelenmiş bina restorasyonu	Yok (120 m² kuralı yok)
2. Tier	400.000	Çoğu bölge, tek mülk	120 m²
3. Tier	800.000	Attika, Selanik ve Mykonos, Santorini gibi popüler adalar	120 m²

Yatırımcılar, bu tutarları karşılayan bir mülk satın alarak tam mülkiyet (freehold) hakkı elde ederler. Mülk, ikamet izni süresi boyunca satılabilir; ancak yeni sahibi de aynı şartları sağlamazsa oturma izni sona erer.

Golden Visa Başvuru Adımları

1. Mülk Seçimi: Yatırım tutarına uygun, KDV muafiyeti sağlayan bir konut bulun. Resida Global, bölge ve fiyat analizi yaparak en uygun seçenekleri sunar.
2. Satın Alma Sözleşmesi: Avukat aracılığıyla tasdik edilir; noter devri gerçekleşir.
3. Vergi ve Ücret Ödemeleri: Transfer vergisi, noterdeki harçlar ve avukat ücreti ödenir.
4. Başvuru Dosyası Hazırlığı: Pasaport, banka hesap dökümleri, mülk tapu fotokopileri ve sağlık sigortası gibi belgeler hazırlanır.
5. İlgili Yunan Konsolosluğuna Başvuru: Belgelerle birlikte oturma izni talebi yapılır; 5 yıl geçerli bir vize verilir.
6. Yenileme: Her beş yılda mülkün hâlâ yatırım koşullarını karşıladığını gösteren belgeyle izin yenilenir.

Unutmayın, Golden Visa kapsamında alınan mülklerde kısa‑vadeli (Airbnb) kiralama kesinlikle yasaktır. Bu kısıtlama, oturma izni süresince sadece uzun‑vadeli kiralamaya izin verir.

Toplam Maliyeti Hesaplama Örneği

Aşağıdaki örnek, 400.000 € tutarında bir daire satın almayı gösterir:

• Satış fiyatı: 400.000 €
• Tapu devir vergisi (%3): 12.000 €
• KDV (%24) – muafiyet yoksa: 96.000 € (muafiyet sağlanıyorsa 0 €)
• Noter ücreti (%0,7 ortalama): 2.800 €
• Avukat ücreti (sabiti): 3.200 €
• Toplam ön ödeme: yaklaşık 514.000 € (KDV muafiyetiyle 418.000 €)
• Yıllık ENFIA vergisi (%0,5 varsayılan değer): 2.000 €
• Kira geliri vergisi (%15) – yıllık 20.000 € kira getirisi üzerinden: 3.000 €

Bu rakamlar, mülkün konumu ve özelliklerine göre değişiklik gösterebilir; kesin tutarlar için bir uzmana danışmak gerekir.

Sonuç

Yunanistan’da gayrimenkul alırken ödenmesi gereken vergileri ve ek masrafları iyi planlamak, yatırımın uzun vadeli başarısı için kritiktir. Golden Visa programı, 250.000 €‑800.000 € arası farklı seviyelerle esnek bir yol sunar; ancak kısa‑vadeli kiralama yasağı ve KDV muafiyet koşullarını göz önünde bulundurmak gerekir. Profesyonel destek isteyen yatırımcılar, süreç boyunca Resida Global gibi deneyimli ajanslardan faydalanabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yunanistan’da gayrimenkul alırken ödenen tapu devir vergisi ne kadardır?

Tapu devir vergisi, satış bedelinin %3'ü oranında hesaplanır. Örneğin 300.000 € değerindeki bir ev için vergi 9.000 € olur.

Golden Visa kapsamında KDV’den nasıl muafiyet alınabilir?

KDV muafiyeti, 250.000 € altındaki yatırım tutarıyla yapılan ticari‑konut dönüşüm projeleri veya listelenmiş tarihi bina restorasyonları için geçerlidir.

Golden Visa sahipleri mülklerini kısa vadeli (Airbnb) kiraya verebilir mi?

Hayır. Golden Visa ile alınan mülklerde kısa‑vadeli kiralama kesinlikle yasaktır; sadece uzun‑vadeli kiralamalar mümkündür.

Yunanistan’da yıllık ENFIA vergisi ne kadar ödenir?

ENFIA, mülkün resmi değerine göre %0,1‑%1,5 arasında değişen bir oranla tahsil edilir; ortalama %0,5 civarındadır.

Resida Global gibi ajanslar süreci nasıl kolaylaştırır?

Bu tür ajanslar, mülk seçimi, noterdeki işlemler, vergi hesaplamaları ve Golden Visa başvuru dosyasının hazırlanması aşamalarında uzman desteği sunar.