Thailand’da Condo Alırken Maliyet ve Hukuki Süreç Rehberi

Thailand’da Condo Satın Almanın Genel Görünümü

Güneydoğu Asya’nın turizm cenneti Thailand, düşük yaşam maliyetleri, sıcak iklimi ve modern altyapısıyla yabancı yatırımcıların ilgisini çeken bir pazar. Özellikle sahil bölgelerinde yer alan yüksek katlı apartman projeleri, konut sahibi olmak isteyenler için cazip fırsatlar sunar. Ancak sürecin başarılı olabilmesi için hem maliyet kalemlerini hem de ülkenin özel mülkiyet kurallarını iyi anlamak gerekir.

Yabancı Kotaları ve Mülkiyet Hakları

Thailand’da yabancılar, bir binanın toplam kat sayısının %49’una kadar olan konut (condominium) birimlerini serbest mülkiyet (freehold) olarak satın alabilir. Bu oran, bina içinde “foreign quota” yani yabancı kotası olarak adlandırılır ve tapu dairesi (Land Department) tarafından onaylanır.

• Yabancılar sadece %49’a kadar birim satın alabilir; geri kalan %51 Thai vatandaşlarına aittir.
• Kota, binanın tamamı inşa edilmeden önce daire planlarıyla birlikte onaylanır. Dolayısıyla rezervasyon aşamasında satıcıdan kota raporu talep etmek önemlidir.
• Condo birimi serbest mülkiyet (freehold) olarak kaydedilir; yani mülk üzerinde tam hak sahibi olunur ve uzun vadeli kira geliri elde edilebilir.

Yabancılar, arazi (land) satın alamaz. Villalar gibi arazi gerektiren projeler için 30 yıllık yenilenebilir bir kiralama sözleşmesi ya da Thai vatandaşı ortağı olan bir şirket aracılığıyla mülkiyet sağlanır.

Satın Alma Sürecinin Aşamaları

• 1. Araştırma ve Ön İnceleme: Bölge, proje itibarı ve %49 kotasının dolu olup olmadığı kontrol edilir.
• 2. Rezervasyon ve Depozito: Genellikle toplam fiyatın %5–10’u kadar bir depozito ödenir; bu aşamada satıcıdan “Reservation Agreement” alınır.
• 3. Satış ve Alım Sözleşmesi (Sale & Purchase Agreement): Avukat eşliğinde detaylı sözleşme hazırlanır, fiyat, ödeme takvimi ve sorumluluklar netleştirilir.
• 4. Banka Hesabı Açma: Thailand’da bir banka hesabı açmak gerekir; bu hesap üzerinden para transferi yapılır.
• 5. Foreign Exchange Transaction Form (FET) Alımı: Para transferi öncesinde bankaya, “Foreign Exchange Transaction Form” doldurulur ve onay alınır.
• 6. Ödeme ve Fon Transferi: FET onayı alındıktan sonra kalan tutar banka havalesiyle gönderilir; bu aşamada %1‑2 arasında bir bankacılık işlem ücreti oluşabilir.
• 7. Tapu Devir İşlemleri: Land Department’ta satış sözleşmesi, FET ve kimlik belgeleri sunularak tapu devir ücreti ödenir ve yeni sahibin adı tapuya işlenir.
• 8. Kayıt ve Teslim: Tapu kaydı tamamlandıktan sonra daire anahtarları teslim edilir; ortak alanların yönetim hakları da devredilir.

Maliyet Kalemleri

Condo alırken sadece satış fiyatı değil, bir dizi vergisel ve idari ücret de ödenir. Aşağıdaki tablo, tipik bir 2 + 1 daire (örnek fiyat 4 000 000 THB) için beklenen maliyet dağılımını gösterir.

Kalem	Oran / Tutar	Açıklama
Satış Fiyatı	4 000 000 THB	Daire için satıcı tarafından talep edilen net tutar.
Depozito (Rezervasyon)	%5‑10 (200 000‑400 000 THB)	Sözleşme öncesi güvence olarak ödenir.
Transfer Ücreti	2 % (80 000 THB)	Land Department’a ödenen devir ücreti.
Tapu Kayıt ve Harç	1 % (40 000 THB)	Kayıt masrafları ve resmi harçlar.
Damga Vergisi (Stamp Duty)	%0.5 (20 000 THB) – Satış fiyatının %0.5’i	Satıcı tarafından ödenir; alıcı satıcı arasında anlaşabilir.
Özel İşlem Vergisi (Specific Business Tax)	%3.3 (132 000 THB) – Satış fiyatının %3.3’ü	Eğer satıcı konutunu bir yıl içinde satıyorsa uygulanır.
Stopaj Vergisi (Withholding Tax)	%1 (40 000 THB) – Kira geliri üzerinden tahmini	Satıcının gelir vergisi beyannamesinde mahsup edilir.
Bankacılık ve FET Ücreti	~%1‑2 (40 000‑80 000 THB)	Döviz transferi ve form onayı için banka masrafı.
Toplam Tahmini Maliyet	≈4 452 000 THB	Satış fiyatı + tüm vergiler ve ücretler.

Bu rakamlar, projenin konumu, satıcının vergi durumları ve banka politikalarına göre değişebilir. Resmi bir maliyet hesabı için daima bir yerel avukat ya da danışmanla çalışmak önerilir.

Döviz Transferi ve Foreign Exchange Transaction Form (FET)

Thailand’da yabancıların para transferi yapabilmesi için Bank of Thailand’ın belirlediği “Foreign Exchange Transaction Form” (FET) doldurulmalıdır. FET, gönderilen tutarın yasal bir kaynağa sahip olduğunu ve gayrimenkul alımına yönelik olduğunu gösterir.

• Form, transferi yapan banka şubesinde temin edilir; genellikle kimlik fotokopisi, pasaport ve satış sözleşmesi talep edilir.
• Bankalar FET onayı için %0.5‑2 arasında bir işlem ücreti alır.
• Onay alındıktan sonra para, alıcının Thai banka hesabına gönderilir; transfer süresi genellikle 1‑3 iş günü sürer.
• FET’nin geçerlilik süresi sınırlıdır (genellikle 30 gün); bu süre içinde tapu devir işlemi tamamlanmalıdır.

Döviz kurundaki dalgalanmalar, toplam maliyeti etkileyebileceği için transfer tarihine yakın bir zamanda sabit kur üzerinden anlaşma yapılması akıllıca olabilir.

Resida Global ile Süreci Kolaylaştırmak

International property & residency uzmanı Resida Global, Thailand’da condo alımını baştan sona yöneten bir danışmanlık hizmeti sunar. Şirket, kota kontrolünden FET temini, tapu devirine kadar tüm adımları yerel avukatlarla koordine ederek müşterilerin risklerini en aza indirir.

Resida Global ayrıca, satın alınan mülk üzerinden uzun vadeli kira yönetimi ve LTR (Long‑Term Resident) vizesi gibi oturma izni seçenekleri hakkında da bilgi verir; ancak konut alımı tek başına vatandaşlık ya da ikamet hakkı sağlamaz.

Sonuç

Thailand’da condo satın almak, %49 yabancı kotası, çeşitli vergiler ve zorunlu Foreign Exchange Transaction Form (FET) gibi özel prosedürler içerir. Maliyet kalemlerini önceden planlamak ve güvenilir bir yerel ortak – örneğin Resida Global – ile çalışmak, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Thailand’da yabancıların condo alabileceği maksimum kota nedir?

%49’a kadar olan konut birimleri serbest mülkiyet (freehold) olarak satın alınabilir; geri kalan %51 Thai vatandaşlarına aittir.

Condo satın alırken hangi vergiler ödenmelidir?

Damga vergisi (%0.5), özel işleme vergisi (%3.3, satıcı bir yıl içinde satıyorsa), stopaj vergisi (%1) ve tapu devir ücreti (%2) gibi vergiler uygulanır.

Foreign Exchange Transaction Form (FET) ne zaman gerekir?

Yabancı para transferiyle Thailand’da gayrimenkul alımı yapılacaksa, banka üzerinden FET alınmalı ve onaylandıktan sonra fon gönderilmelidir.

Villa gibi arazi gerektiren mülkleri yabancılar nasıl satın alabilir?

Arazi doğrudan satılamaz; 30 yıllık yenilenebilir kiralama sözleşmesi ya da Thai vatandaşı ortaklı bir şirket aracılığıyla kullanım hakkı elde edilir.

Condo alımı ikamet izni veya vatandaşlık sağlar mı?

Hayır. Thailand’da mülk sahibi olmak, oturma izni (örneğin LTR) ya da vatandaşlık için ayrı vize başvurularını gerektirir.