Immobilien 2026: Türkei, Griechenland, Spanien, Portugal

Einleitung

Der Mittelmeerraum bleibt 2026 ein Magnet für internationale Investoren. Neben klassischem Ferienimmobilien‑Interesse bestimmen nun verstärkt politische Rahmenbedingungen, digitale Arbeitsmodelle und die Nachfrage nach langfristigen Aufenthaltsrechten den Markt. In diesem Beitrag analysieren wir die vier wichtigsten Länder – Türkei, Griechenland, Spanien und Portugal – und geben fundierte Preisprognosen sowie einen Überblick über die jeweiligen Aufenthaltsprogramme.

Marktüberblick 2026: Mediterrane Hotspots

Türkei – Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition

Die türkische Regierung bietet seit kurzem ein Citizenship‑by‑Investment-Programm an, das bereits ab einer Investition von 400.000 US‑Dollar greift. Die Voraussetzung ist eine dreijährige Haltedauer der Immobilie; danach kann die Staatsbürgerschaft beantragt werden. Der Pass ist kein EU‑Pass, eröffnet jedoch visumfreies Reisen in über 110 Länder.

• Preisniveau: In den Küstenregionen (Antalya, Bodrum) liegen durchschnittliche Quadratmeterpreise bei 2.800 €/m², im Landesinneren bei etwa 1.500 €/m².
• Nachfrage‑Treiber: Starke Nachfrage aus dem Mittleren Osten und Russland, kombiniert mit einer wachsenden Zahl von Remote‑Workern, die das milde Klima schätzen.

Griechenland – Golden Visa mit mehreren Schwellenwerten

Das griechische Golden‑Visa‑Programm bleibt attraktiv, weil es drei Investitionsstufen anbietet:

• €250.000 – Basis‑Residency für 5 Jahre, erneuerbar.
• €400.000 – Zugang zu einer größeren Auswahl an Immobilien und bevorzugte Bearbeitung.
• €800.000 – Schnellere Genehmigung und Möglichkeit, Familienmitglieder leichter mitaufzunehmen.

Wichtig: Auf in das Golden‑Visa‑Programm integrierte Wohneinheiten (GV) darf seit 2023 nicht mehr über Plattformen wie Airbnb vermietet werden. Das reduziert die Renditechancen für reine Ferienvermietungen, erhöht jedoch die Attraktivität für langfristige Wohnungsnachfrage.

Spanien – Wegfall des Golden Visa, neue Optionen

Seit April 2025 existiert das spanische Golden‑Visa-Programm nicht mehr. Stattdessen stehen zwei Hauptwege zur Verfügung:

• Non‑lucrative visa: Erfordert ein Mindesteinkommen von ca. 27.000 €/Jahr (plus 7 % pro Familienmitglied).
• Digital‑Nomad‑Visa: Für remote arbeitende Fachkräfte, die mindestens 30.000 € Jahresgehalt nachweisen können.

Die Abschaffung des Golden Visa hat den Fokus von reinen Investitionen hin zu qualifizierten Arbeitskräften verschoben. Trotzdem bleibt Spanien dank seiner stabilen Wirtschaft und hohen Lebensqualität ein Top‑Ziel für Immobilienkäufer.

Portugal – Umstellung nach Ausklang des Immobilien‑Golden‑Visa

Im Oktober 2023 wurde die Möglichkeit, über den Kauf einer Wohnimmobilie eine Goldene Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, beendet. Der gängige Weg ist nun das D7‑Visum, das auf passiven Einkommen (Rente, Dividenden) basiert und ein Mindesteinkommen von ca. 8.000 €/Jahr verlangt.

Portugal profitiert weiterhin von einer starken Nachfrage nach Immobilien in Lissabon, Porto und der Algarve, insbesondere bei Investoren aus Nord‑Europa, die das günstige Steuersystem für Nicht‑Residenten nutzen.

Preisprognosen 2026

Basierend auf Marktanalysen von internationalen Beratungsfirmen und lokalen Notaren erwarten wir folgende durchschnittliche Preisentwicklungen bis Ende 2026:

• Türkei: +5 % bis +8 % bei Küstenimmobilien, +3 % im Landesinneren.
• Griechenland: Stabil bei +2 % in Athen, +4 % auf den Inseln (z. B. Kreta, Rhodos).
• Spanien: Leichtes Wachstum von +3 % in Großstädten, während ländliche Regionen leicht rückläufig sein können.
• Portugal: Fortgesetztes Plus von +6 % in Lissabon und der Algarve, getrieben durch ausländische Nachfrage.

Die Prognosen berücksichtigen Inflationsraten, Zinsentwicklung (EZB‑Leitzins voraussichtlich zwischen 3,5 % und 4 %) sowie die anhaltende Attraktivität des Klimas für digitale Nomaden.

Nachfrage‑Treiber im Detail

Die wichtigsten Faktoren, die die Immobiliennachfrage in den genannten Ländern beeinflussen, lassen sich in vier Kategorien einteilen:

• Politische Stabilität & Visa‑Regelungen: Klar definierte Aufenthaltsmodelle (z. B. türkisches CBI, griechischer Golden Visa) schaffen Vertrauen.
• Digitale Arbeitswelt: Remote‑Work‑Trends erhöhen die Nachfrage nach gut angebundenen Städten mit hoher Lebensqualität.
• Tourismus & Saisonvermietung: Trotz Beschränkungen (z. B. Airbnb‑Verbot in griechischen GV‑Einheiten) bleibt der Ferienmarkt ein starker Preisstützer.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Niedrige Baukosten in der Türkei, stabile Wirtschaft in Portugal und Spanien sowie die Attraktivität des Euro für ausländische Käufer.

Praktischer Vergleich – Aufenthaltsmodelle 2026

Land	Aufenthaltsmodell	Investitionsschwelle	EU‑Status
Türkei	Citizenship by Investment	$400.000 (3‑Jahres‑Haltefrist)	Kein EU‑Pass
Griechenland	Golden Visa	€250.000 / €400.000 / €800.000 (je nach Tier)	EU‑Residency, kein Pass
Spanien	Non‑lucrative / Digital‑Nomad Visa	Mindesteinkommen €27.000 bzw. €30.000	EU‑Residency, kein Pass
Portugal	D7‑Visum (passives Einkommen)	Mindesteinkommen €8.000/Jahr	EU‑Residency, kein Pass

Für alle genannten Länder gilt: Die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung erfordert neben den finanziellen Nachweisen meist einen lückenlosen Hintergrundcheck und einen Nachweis über eine Krankenversicherung.

Wie Resida Global Sie unterstützen kann

Als international tätige Immobilien‑ und Residency‑Agentur begleitet Resida Global Kunden durch den gesamten Prozess – von der Standortanalyse über die Auswahl geeigneter Objekte bis hin zur Vorbereitung aller notwendigen Unterlagen für das jeweilige Visum. Unsere Experten verfügen über aktuelle Marktkenntnisse und enge Kontakte zu lokalen Behörden.

Fazit

Der mediterrane Immobilienmarkt 2026 bietet trotz regulatorischer Änderungen weiterhin attraktive Renditechancen. Während die Türkei mit einem klaren CBI‑Programm punktet, bleibt Griechenland dank flexibler Goldener Visa‑Schwellen attraktiv – allerdings ohne kurzfristige Ferienvermietungen. Spanien und Portugal haben ihre Fokusbereiche von reinen Investoren‑Visaprogrammen hin zu qualifizierten Fachkräften verlagert. Wer jetzt strategisch plant, kann von moderaten Preissteigerungen und stabilen Aufenthaltsoptionen profitieren.

Häufig gestellte Fragen

Wie funktioniert das türkische Citizenship‑by‑Investment‑Programm?

Investoren müssen mindestens 400.000 US‑Dollar in eine Immobilie investieren und diese drei Jahre halten. Danach kann die Staatsbürgerschaft beantragt werden; ein EU‑Pass wird nicht ausgestellt.

Welche Vorteile bietet der griechische Golden Visa?

Der Golden Visa ermöglicht einen fünfjährigen, verlängerbaren Aufenthaltstitel für Investoren ab 250.000 €, mit Optionen bis zu 800.000 €. Familienmitglieder können ebenfalls aufgenommen werden.

Warum wurde das spanische Golden Visa abgeschafft?

Die Regierung wollte den Fokus von reinem Kapitalimport auf qualifizierte Fachkräfte verlagern. Seit April 2025 stehen stattdessen das Non‑lucrative‑Visa und das Digital‑Nomad‑Visa zur Verfügung.

Welches Visum ist für Portugal nach 2023 relevant?

Das D7‑Visum, das auf passivem Einkommen (Rente, Dividenden) basiert. Es erfordert ein Mindesteinkommen von etwa 8.000 € pro Jahr und ermöglicht einen langfristigen Aufenthalt.

Wie kann Resida Global beim Immobilienkauf im Mittelmeerraum helfen?

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