Ausländer & Hypotheken: Türkei, Spanien, Portugal, Griechenland

Einleitung

Der Wunsch nach einer Immobilie im Ausland ist für viele Investoren, Ruheständler oder digitale Nomaden ein zentraler Schritt. Doch bevor man den Kaufvertrag unterschreibt, steht die Frage im Raum: Kann ich als Ausländer eine Hypothek erhalten? Die Antwort variiert stark von Land zu Land und hängt nicht nur von lokalen Kreditrichtlinien ab, sondern oft auch vom jeweiligen Aufenthalts‑ oder Staatsbürgerschaftsprogramm. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen länderspezifischen Überblick für die Türkei, Griechenland, Spanien und Portugal und zeigen alternative Modelle in Montenegro und Thailand auf.

Türkei – Möglichkeiten und Grenzen

Möglichkeiten für ausländische Kreditnehmer

Türkische Banken gewähren grundsätzlich Kredite an Nicht‑Residenten, jedoch meist zu strengeren Konditionen als an Einheimische. Die gängigsten Modelle sind:

• Kredithöhe bis zu 70 % des Kaufpreises (bei Neubauprojekten häufig höher).
• Laufzeiten von 5 bis 20 Jahren.
• Variable Zinsen, die sich am türkischen Referenzzinssatz (TLR) orientieren.

Ein entscheidender Faktor ist das vorhandene Eigenkapital: Banken verlangen in der Regel ein Mindest‑Eigenkapital von 30 % des Kaufpreises. Zusätzlich wird häufig ein lokaler Bürgen oder ein Treuhandkonto verlangt, um das Risiko zu mindern.

Kreditbedingungen und Kosten

• Bearbeitungsgebühr: 0,5‑1 % des Kreditvolumens.
• Bewertungsgebühr für die Immobilie: ca. 300–500 €.
• Versicherungspflicht (Gebäude‑ und Risikoversicherung).

Alternative: Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestment

Seit 2022 ermöglicht die Türkei die Erlangung der Staatsbürgerschaft bei einem Immobilienkauf von mindestens 400.000 US‑Dollar, sofern das Objekt drei Jahre gehalten wird. Dieses Programm ist nicht an die EU gebunden, bietet aber langfristige Aufenthaltsrechte und erleichtert den Zugang zu lokalen Kreditprodukten.

Griechenland – Golden Visa & Hypotheken

Der griechische Golden‑Visa‑Plan bleibt einer der attraktivsten Wege für Nicht‑EU‑Bürger, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Die Investitionsschwellen liegen bei:

• 250 000 € – Standard‑Goldene‑Visum‑Stufe.
• 400 000 € – für größere Wohnanlagen oder Renovierungsprojekte.
• 800 000 € – Luxusimmobilien in Top‑Lagen.

Die Genehmigung gilt zunächst fünf Jahre und kann unbegrenzt verlängert werden, solange die Immobilie gehalten wird. Wichtig: Auf Einheiten, die unter das Golden‑Visa‑Programm fallen, ist die Vermietung über Plattformen wie Airbnb verboten. Wer also auf kurzfristige Ferienvermietungen setzt, muss dies bei der Auswahl der Immobilie berücksichtigen.

Hypotheken für Ausländer

Griechische Banken bieten ausländischen Käufern Kredite bis zu 60 % des Immobilienwerts an. Typische Bedingungen:

• Laufzeit: 5‑15 Jahre.
• Zinssatz: fest oder variabel, meist zwischen 2,5 % und 4,0 % p.a.
• Eigenkapitalanforderung: mindestens 40 % des Kaufpreises.

Die Bearbeitungszeit beträgt etwa vier bis sechs Wochen, wobei ein griechischer Steuerberater oder Notar den Prozess begleitet. Auch hier kann die Aufnahme einer Hypothek das Erreichen der Mindestinvestition für das Golden‑Visa erleichtern.

Spanien – Wandel nach Abschaffung des Golden Visums

Bis April 2025 konnte man in Spanien durch einen Immobilienkauf ab 500 000 € eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Dieses Golden‑Visa-Programm wurde jedoch abgeschafft. Für ausländische Investoren bleiben dennoch zwei Wege:

• Non‑lucrative Visa: Erfordert nachweisbare finanzielle Mittel (mindestens 27 000 € jährlich) und keinen Arbeitsvertrag.
• Digital‑Nomad‑Visa: Für remote arbeitende Fachkräfte, die ein Mindestgehalt von ca. 2.500 €/Monat vorweisen können.

Möglichkeiten für Hypotheken

Spanische Banken vergeben weiterhin Kredite an Nicht‑Residenten, jedoch mit strengeren Eigenkapitalvorgaben (mindestens 30‑35 %). Die wichtigsten Konditionen:

• Kreditbetrag: bis zu 70 % des Kaufpreises.
• Laufzeit: 5‑30 Jahre.
• Zinssatz: fest ab 2,0 % oder variabel nach Euribor.

Die Abschaffung des Golden‑Visums hat keinen Einfluss auf die Kreditvergabe, aber potenzielle Käufer müssen nun separat für ihren Aufenthaltsstatus sorgen. Hier kann Resida Global bei der Koordination von Visa‑Anträgen und Hypotheken unterstützen.

Portugal – neue Wege zur Aufenthaltserlaubnis

Im Oktober 2023 wurde die Möglichkeit, das portugiesische Golden‑Visa über den Kauf einer Wohnimmobilie zu erhalten, beendet. Das Programm konzentriert sich nun auf Investitionen in Forschung & Entwicklung, Kultur oder Unternehmensbeteiligungen.

Residency via D7 Visa

Der D7‑Visa richtet sich an Rentner und Personen mit passivem Einkommen (z. B. Mieteinnahmen, Dividenden). Voraussetzungen:

• Monatliches Mindesteinkommen von ca. 1.000 € für den Antragsteller.
• Nachweis über ausreichende Ersparnisse (mindestens 12‑mal das monatliche Minimum).

Ein Immobilienkauf ist nicht zwingend erforderlich, kann aber als zusätzliches Sicherheitspolster dienen.

Hypotheken für Ausländer

Portugiesische Banken gewähren Kredite an Nicht‑Residenten bis zu 70 % des Kaufpreises. Typische Bedingungen:

• Laufzeit: 5‑30 Jahre.
• Zinssatz: fest ab 2,3 % oder variabel nach Euribor + Marge.
• Eigenkapital: mindestens 30 % des Kaufpreises.

Die Bearbeitungszeit liegt bei etwa sechs bis acht Wochen. Auch hier empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Partner wie Resida Global, um sowohl den Kredit als auch das D7‑Visum reibungslos zu koordinieren.

Weitere Optionen: Montenegro und Thailand

Montenegro bietet ein Renewable Residence Programme, bei dem der Kauf einer Immobilie (mindestens 250.000 € in den Küstenregionen, 200.000 € im Landesinneren) zu einem befristeten, aber verlängerbaren Aufenthaltsrecht führt. Das Land ist kein EU‑Mitglied und verwendet den Euro. Ein eigenes Staatsbürgerschaftsprogramm (CBI) wurde 2022 geschlossen.

In Thailand können Ausländer nur Eigentumswohnungen im freien Verkauf (Freehold) erwerben, wobei der ausländische Anteil auf 49 % des Gebäudes begrenzt ist. Landbesitz bleibt ausschließlich thailändischen Staatsbürgern vorbehalten. Es gibt kein Aufenthalts‑durch‑Immobilien‑Programm; Visa müssen separat beantragt werden.

Übersichtstabelle

Land	Mindestinvestition für Aufenthalt	Hypothek verfügbar?	Besonderheiten
Türkei	400.000 USD (Staatsbürgerschaft)	Ja, bis zu 70 % des Kaufpreises	Eur‑Börse nicht nötig; 3‑Jahres‑Haltefrist für Bürgerschaft
Griechenland	250.000 € – 800.000 € (Goldenes Visum)	Ja, bis zu 60 % des Kaufpreises	Airbnb‑Vermietung auf GV‑Einheiten verboten
Spanien	Kein Immobilien‑Visum mehr (ab 2025)	Ja, bis zu 70 % des Kaufpreises	Non‑lucrative und Digital‑Nomad Visa erforderlich
Portugal	D7‑Visa (passives Einkommen)	Ja, bis zu 70 % des Kaufpreises	Wohnimmobilien nicht mehr Teil des Golden Visa
Montenegro	200‑250 k€ (Renewable Residence)	Begrenzt, lokale Banken vorsichtig	Kein EU‑Status, CBI seit 2022 geschlossen
Thailand	Keine Aufenthalts‑Durch‑Immobilien‑Option	Nein für Ausländer (nur lokale Kredite)	49 % Eigentumsanteil bei Condos, kein Landkauf

Fazit

Die Möglichkeit, als Ausländer eine Hypothek zu erhalten, hängt stark vom jeweiligen Markt und den dortigen Aufenthaltsprogrammen ab. Während die Türkei und Griechenland relativ offene Kreditbedingungen bieten, haben Spanien und Portugal ihre Immobilien‑Visaprogramme neu ausgerichtet – dennoch bleiben Banken für Kredite erreichbar. Alternativen wie Montenegro oder Thailand können je nach Zielsetzung sinnvoll sein, erfordern aber separate Visa‑Strategien. Wer den gesamten Prozess von der Finanzierungsanfrage bis zum Visumantrag professionell begleiten lassen möchte, findet bei Resida Global einen erfahrenen Partner.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in der Türkei eine Hypothek aufnehmen?

Ja. Türkische Banken gewähren ausländischen Käufern Kredite bis zu 70 % des Kaufpreises, meist mit einer Eigenkapitalquote von mindestens 30 %. Die Bearbeitung erfordert häufig einen lokalen Bürgen oder ein Treuhandkonto.

Wie funktioniert das Golden Visa in Griechenland und welche Beschränkungen gelten für Vermietungen?

Das griechische Golden‑Visa verlangt eine Immobilieninvestition von 250 000 € bis 800 000 €, je nach Objekt. Die Genehmigung gilt fünf Jahre und ist verlängerbar. Auf Einheiten, die über das Programm erworben wurden, ist die Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) untersagt.

Was bedeutet die Abschaffung des spanischen Golden Visums für Immobilienkäufer?

Seit April 2025 gibt es kein Aufenthaltsrecht mehr über den Immobilienkauf. Käufer können weiterhin Hypotheken erhalten, müssen jedoch separat ein Non‑lucrative‑ oder Digital‑Nomad‑Visum beantragen, um legal in Spanien zu wohnen.

Welche Optionen gibt es in Portugal, wenn das Golden Visa nicht mehr für Wohnimmobilien gilt?

In Portugal kann man über den D7‑Visa ein Aufenthaltsrecht erhalten, indem man nachweislich passives Einkommen (z. B. Mieteinnahmen) vorlegt. Zusätzlich stehen weiterhin Hypotheken für Ausländer bis zu 70 % des Kaufpreises zur Verfügung.

Ist ein Immobilienkauf in Thailand eine Möglichkeit, dort zu wohnen oder eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten?

Nein. In Thailand dürfen Ausländer nur Eigentumswohnungen (maximal 49 % der Gesamtfläche) besitzen und kein Land erwerben. Der Kauf einer Immobilie führt nicht zu einem Aufenthaltsrecht; Visa müssen separat beantragt werden.