Kurzzeitvermietung: Regeln für Türkei, Montenegro & Griechenland

Einleitung

Immobilieninvestoren interessieren sich zunehmend nicht nur für den Kaufpreis, sondern auch dafür, ob sie die erworbene Wohnung oder das Haus kurzfristig vermieten dürfen. In Europa und darüber hinaus gibt es ein Flickwerk aus gesetzlichen Vorgaben: manche Länder erlauben uneingeschränkte Airbnb‑Nutzung, andere verlangen eine behördliche Lizenz, wieder andere verbieten die Kurzzeitvermietung komplett – insbesondere bei Immobilien, die im Rahmen von Golden‑Visa-Programmen erworben wurden. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Regeln für fünf attraktive Destinationen und zeigt, welche Aufenthaltsoptionen mit einer Immobilieninvestition verbunden sind.

Länderspezifische Regelungen

Türkei – Kurzzeitvermietung und Staatsbürgerschaft

In der Türkei ist die Vermietung von Eigentumswohnungen an Touristen grundsätzlich erlaubt. Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder lokale Anbieter können ohne gesonderte Genehmigung genutzt werden, solange das Objekt als „frei bewohnbar“ registriert ist. Gleichzeitig bietet die türkische Regierung ein Staatsbürgerschafts‑Programm, das bei einem Immobilienkauf von mindestens 400 000 US‑Dollar (nach aktuellem Wechselkurs) und einer Mindesthaltedauer von drei Jahren greift. Der Erwerb führt nicht zu einem EU‑Aufenthaltsrecht, eröffnet aber die türkische Staatsbürgerschaft – ein attraktives Modell für Nicht‑EU‑Investoren.

• Mindesteinkauf: 400 000 USD
• Haltedauer: mindestens 3 Jahre
• Keine gesonderte Lizenz für Kurzzeitvermietung nötig
• Kein EU‑Aufenthalt, aber türkische Staatsbürgerschaft möglich

Montenegro – Wohnsitz durch Immobilienkauf

Montenegro ermöglicht ausländischen Käufern einen erneuerbaren Aufenthaltstitel, wenn sie in eine Immobilie investieren. Die Investition muss mindestens 250 000 Euro betragen und wird nach dem Kauf ein Jahr lang befristet erteilt; anschließend kann der Titel jährlich verlängert werden, solange die Immobilie gehalten wird. Das Land nutzt den Euro als offizielle Währung, was Wechselkursrisiken minimiert. Der CBI‑(Citizenship‑by‑Investment‑)Programm wurde 2022 geschlossen, sodass nur noch das Wohnsitzmodell zur Verfügung steht. Kurzzeitvermietungen sind erlaubt, jedoch müssen Vermieter die lokalen Steuerbehörden informieren und eine Steuernummer beantragen.

• Mindesteinkauf: 250 €
• Aufenthaltstitel jährlich erneuerbar
• Kein EU‑Pass, aber unbeschränkter Aufenthalt in Montenegro
• Kurzzeitvermietung erlaubt – Meldung bei Finanzamt erforderlich

Griechenland – Golden‑Visa‑Einheiten und Airbnb‑Verbot

Das griechische Golden‑Visa-Programm bietet fünf Jahre erneuerbare Aufenthaltserlaubnis für Immobilienkäufe ab 250 000 €, 400 € bzw. 800 €, je nach Lage und energetischem Standard. Seit Anfang 2024 gilt jedoch ein striktes Verbot: Wohnungen, die über das Golden‑Visa erworben wurden, dürfen nicht als Airbnb‑ oder sonstige Kurzzeitunterkünfte vermietet werden. Das Ziel ist, den regulären Wohnungsmarkt für Einheimische zu schützen. Langfristige Vermietungen (mindestens 12 Monate) bleiben erlaubt, und Eigentümer können die Immobilie selbst bewohnen.

• Investitionsschwellen: 250 €, 400 € oder 800 €
• Aufenthaltstitel 5 Jahre, verlängerbar
• Ausschluss von Kurzzeitvermietung auf Golden‑Visa‑Einheiten
• Nur langfristige Vermietungen zulässig

Spanien – Lizenzpflichtige Kurzzeitvermietung nach Wegfall des Golden Visa

Das spanische Golden‑Visa-Programm wird im April 2025 vollständig abgeschafft. Künftig erhalten Investoren keinen automatischen Aufenthaltstitel mehr über Immobilienkäufe, sondern müssen auf alternative Visa‑Modelle zurückgreifen: das nicht‑wirtschaftliche Aufenthaltsvisum (non‑lucrative) oder das digitale Nomaden‑Visum. Für die Kurzzeitvermietung gilt ein landesweiter Lizenzierungsrahmen: Jede Wohnung, die an Touristen vermietet werden soll, muss bei der jeweiligen Gemeinde als „Touristische Unterkunft“ registriert und eine offizielle Lizenz erhalten werden (sogenannte „Licencia de Alquiler Turístico“). Ohne diese Genehmigung drohen Geldstrafen von bis zu 30 % des Jahresmieterlöses.

• Golden Visa ab April 2025 nicht mehr verfügbar
• Kurzzeitvermietung nur mit offizieller Lizenz
• Alternative Visa: Non‑lucrative, Digital‑Nomad
• Strenge Kontrollen durch lokale Behörden

Portugal – Kurzzeitvermietungen im Rahmen von Aufenthaltstiteln

Portugal hat im Oktober 2023 die Möglichkeit gestrichen, über den Kauf einer Wohnimmobilie einen Golden‑Visa zu erhalten. Stattdessen können Investoren das D7‑Visum nutzen, das Einkünfte aus dem Ausland (z. B. Mieteinnahmen) voraussetzt. Kurzzeitvermietungen sind in Portugal weiterhin erlaubt, jedoch ist eine behördliche Genehmigung nötig, wenn die Immobilie mehr als 30 Tage im Jahr an Touristen vermietet wird. Die Lizenz nennt sich „Alojamento Local“ und erfordert die Registrierung bei der Stadtverwaltung sowie die Erfüllung von Sicherheits‑ und Qualitätsstandards.

• Golden Visa nicht mehr für Wohnimmobilien
• D7‑Visum als Alternative (Einkommensnachweis)
• Kurzzeitvermietung mit „Alojamento Local“-Lizenz
• 30‑Tage‑Grenze ohne Lizenz, danach Genehmigung nötig

Übersichtstabelle

Land	Kurzzeitvermietung erlaubt?	Lizenz/Erlaubnis nötig	Aufenthalt über Immobilie
Türkei	Ja	Keine spezielle Lizenz, steuerliche Meldung	Staatsbürgerschaft ab 400 000 USD (3‑Jahres‑Halt)
Montenegro	Ja	Steuerliche Registrierung nötig	Erneuerbarer Aufenthaltstitel ab 250 €
Griechenland	Nein (Golden‑Visa‑Einheiten)	Langfristige Vermietung erlaubt, keine Kurzzeitlizenz	Golden Visa 5 Jahre ab 250 €/400 €/800 €
Spanien	Ja (mit Lizenz)	„Licencia de Alquiler Turístico“ erforderlich	Kein Golden Visa mehr, alternative Visa möglich
Portugal	Ja (bis 30 Tage ohne Lizenz)	„Alojamento Local“-Lizenz ab 31 Tagen	D7‑Visum, kein Wohn‑Golden‑Visa mehr

Praxisnahe Tipps für Investoren

Wenn Sie planen, eine Immobilie im Ausland zu erwerben und gleichzeitig Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen erzielen wollen, sollten Sie folgende Schritte beachten:

• Rechtsberatung einholen: Jeder Markt hat eigene Vorschriften. Ein lokaler Anwalt kann helfen, Genehmigungen rechtzeitig zu beantragen.
• Steuerliche Pflichten prüfen: Auch wenn keine spezielle Lizenz nötig ist (z. B. in der Türkei), müssen Mieteinnahmen beim Finanzamt gemeldet werden.
• Partner vor Ort wählen: Unternehmen wie Resida Global unterstützen Sie bei der Beschaffung von Lizenzen, der Registrierung und dem Management der Immobilie.
• Laufzeit planen: In Portugal und Spanien ist die Lizenzpflicht erst ab einer bestimmten Vermietungsdauer relevant – kalkulieren Sie also im Voraus.
• Marktentwicklung beobachten: Gesetzesänderungen (wie das Ende des spanischen Golden Visa) können Ihre Investitionsstrategie beeinflussen.

Fazit

Die Regeln für Kurzzeitvermietung variieren stark von Land zu Land. Während die Türkei und Montenegro relativ offene Märkte bieten, gelten in Griechenland strenge Verbote für Golden‑Visa‑Immobilien. Spanien und Portugal verlangen klare Lizenzen, wobei beide Länder ihr Golden‑Visa-Programm neu ausrichten. Wer eine sichere Rendite erzielen will, sollte nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Lizenzanforderungen und Aufenthaltsoptionen in die Kalkulation einbeziehen. Mit professioneller Unterstützung – etwa durch Resida Global – lassen sich diese komplexen Prozesse effizient meistern.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich meine Immobilie in der Türkei über Airbnb vermieten?

Ja, in der Türkei ist die Kurzzeitvermietung grundsätzlich erlaubt. Es wird keine spezielle Lizenz benötigt, jedoch müssen Sie die Mieteinnahmen beim Finanzamt melden.

Wie funktioniert das Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf in Montenegro?

Ein Kauf ab 250 Euro ermöglicht einen erneuerbaren Aufenthaltstitel, der jährlich verlängert werden kann, solange die Immobilie gehalten wird. Es gibt kein EU‑Pass, aber Sie erhalten ein unbefristetes Aufenthaltsrecht im Land.

Warum ist Airbnb in Griechenland auf Golden‑Visa‑Immobilien verboten?

Das Verbot dient dem Schutz des lokalen Wohnungsmarktes. Immobilien, die über das Golden‑Visa-Programm erworben wurden, dürfen nur langfristig (mindestens 12 Monate) vermietet oder selbst bewohnt werden.

Welche Lizenz brauche ich für Kurzzeitvermietungen in Spanien?

In Spanien benötigen Sie die offizielle „Licencia de Alquiler Turístico“, die bei der jeweiligen Gemeinde beantragt wird. Ohne diese Genehmigung drohen hohe Geldstrafen.

Wie kann ich in Portugal kurzzeitig vermieten, wenn ich kein Golden‑Visa habe?

Sie können bis zu 30 Tage pro Jahr ohne Lizenz vermieten. Überschreiten Sie diesen Zeitraum, benötigen Sie die „Alojamento Local“-Lizenz und müssen die Stadtverwaltung informieren.