Europa nach Golden‑Visa-Änderungen 2026 – Was bleibt?

Nach dem Wegfall des spanischen und portugiesischen Immobilien‑Golden‑Visas: Ein Überblick über die verbliebenen Programme in Griechenland, Montenegro, der Türkei und weitere Optionen.

Im vergangenen Jahr haben drei wichtige europäische Länder ihre Immobilien‑Golden‑Visa-Modelle grundlegend verändert oder komplett abgeschafft. Spanien hat das Programm im April 2025 beendet, Portugal entfernte die Wohnimmobilien‑Komponente bereits im Oktober 2023 und Griechenland erhöhte seine Mindesteinlage deutlich. Für Investoren, die nach einem legalen Weg zur EU‑Aufenthaltsgenehmigung suchen, stellt sich nun die Frage: Welche Optionen bleiben noch?

Die verbliebenen europäischen Programme

Nach den jüngsten Reformen konzentrieren sich die verbleibenden Angebote auf drei Länder – Griechenland, Montenegro und (indirekt) die Türkei. Während nur Griechenland ein echtes EU‑Aufenthaltsrecht gewährt, bieten Montenegro und die Türkei attraktive Wege zu langfristigem Aufenthalt bzw. Staatsbürgerschaft außerhalb der EU.

Griechenland – das einzige verbleibende EU‑Golden‑Visa-Programm

Der griechische Golden Visa wurde 2013 eingeführt, um ausländisches Kapital anzuziehen. Nach den Änderungen 2025 gelten nun drei gestufte Mindesteinlagen:

€250 000 – Basis‑Tier für eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis.
€400 000 – mittleres Tier, ermöglicht schnellere Bearbeitung und höhere Priorität bei der Antragsprüfung.
€800 000 – Premium‑Tier, beinhaltet zusätzliche Serviceleistungen (z. B. Unterstützung bei Schulplatzsuche).

Wesentliche Punkte:

Der Aufenthaltstitel ist fünf Jahre gültig und kann unbegrenzt verlängert werden, solange die Immobilie gehalten wird.
Investoren dürfen nicht mehr über Plattformen wie Airbnb vermieten – Kurzzeitvermietungen sind für Golden‑Visa‑Einheiten strikt verboten.
Der Besitz einer Immobilie muss mindestens drei Jahre lang unverändert bleiben; ein Verkauf führt zum Verlust des Visums.

Montenegro – Wohnsitz durch Immobilien, aber kein EU‑Pass

Obwohl Montenegro nicht zur Europäischen Union gehört, bleibt das Land wegen seiner günstigen Steuersätze und der Euro‑Währung attraktiv. Das aktuelle Programm funktioniert wie folgt:

Investition in ein Wohnobjekt im Wert von mindestens €250 000 (oder €200 000 in definierten Entwicklungszonen).
Erhalt einer befristeten, jährlich erneuerbaren Aufenthaltserlaubnis.
Nach fünf Jahren kann ein Antrag auf permanente Aufenthaltsgenehmigung gestellt werden.

Wichtig: Das frühere Staatsbürgerschafts‑Durchführungsprogramm (CBI) wurde bereits 2022 geschlossen, sodass keine direkte Staatsbürgerschaft mehr über Investitionen möglich ist.

Türkei – Staatsbürgerschaft, aber außerhalb der EU

Die türkische Regelung unterscheidet sich grundlegend: Hier wird nicht ein Aufenthaltsrecht, sondern die eigentliche Staatsbürgerschaft angeboten. Die Bedingungen sind:

Investition von mindestens $400 000 in eine Immobilie.
Mindesthaltedauer von drei Jahren, danach kann die türkische Passbeantragung eingereicht werden.
Die Staatsbürgerschaft ist nicht mit EU‑Rechten verbunden – ein wichtiger Aspekt für Investoren, die EU‑Freizügigkeit suchen.

Trotzdem bleibt das Programm wegen seiner klaren Struktur und vergleichsweise niedrigen Schwelle beliebt.

Übersicht der verbliebenen Programme

Land	Programmtyp	Mindestinvestition	Aufenthaltsdauer / Staatsbürgerschaft	EU‑Rechte
Griechenland	Golden Visa (Immobilien)	€250 k – €800 k (gestuft)	5‑Jahres‑Aufenthalt, Verlängerung möglich	Ja, Schengen‑Freizügigkeit
Montenegro	Residence by Investment (Immobilien)	€250 k (oder €200 k in Sonderzonen)	Jährlich erneuerbare Aufenthaltserlaubnis, nach 5 Jahren permanent	Nein
Türkei	Citizenship by Investment (Immobilien)	$400 k	Staatsbürgerschaft nach 3‑Jahres‑Haltefrist	Nein

Praktische Schritte für Interessenten

Unabhängig vom gewählten Land sollten Investoren folgende Schritte beachten:

Bedarfsanalyse: Klären Sie, ob EU‑Freizügigkeit, steuerliche Vorteile oder reine Staatsbürgerschaft im Vordergrund stehen.
Finanzplanung: Berücksichtigen Sie nicht nur die Investitionssumme, sondern auch Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Agenturgebühren, Steuern).
Standortwahl: In Griechenland lohnen sich insbesondere Regionen wie Athen, Thessaloniki und die Kykladen; in Montenegro sind Budva und Kotor beliebt.
Antragstellung: Nutzen Sie einen erfahrenen Partner – Resida Global unterstützt seit über einem Jahrzehnt bei Dokumentenbeschaffung, Behördengängen und Nachverfolgung.
Nachhaltige Verwaltung: Halten Sie die Immobilie mindestens drei Jahre (Türkei) bzw. fünf Jahre (Griechenland) und achten Sie auf lokale Mietverbote (z. B. Airbnb in Griechenland).

Alternativen außerhalb Europas

Für Investoren, die nicht zwingend an ein EU‑Aufenthaltsrecht gebunden sind, gibt es weitere attraktive Optionen:

Thailand: Eigentum an Eigentumswohnungen (Condo) ist für Ausländer bis zu 49 % des Gebäudes möglich. Es besteht jedoch kein Aufenthaltsrecht durch Immobilienbesitz.
Kaukasus‑Staaten: Programme in Georgien oder Armenien bieten günstige Aufenthaltsgenehmigungen bei niedrigen Investitionssummen, allerdings ohne Schengen‑Zugang.

Diese Alternativen können ergänzend zu den europäischen Optionen geprüft werden, insbesondere wenn steuerliche Aspekte im Vordergrund stehen.

Fazit

Nach dem Wegfall des spanischen und portugiesischen Immobilien‑Golden‑Visas bleibt Griechenland das einzige EU‑Land mit einem aktiven Programm. Montenegro bietet ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht, jedoch ohne EU‑Vorteile, während die Türkei Staatsbürgerschaft gegen eine relativ moderate Investition ermöglicht – allerdings außerhalb Europas. Für Interessenten ist es entscheidend, die persönlichen Ziele klar zu definieren und einen erfahrenen Partner wie Resida Global einzubeziehen, um den Prozess reibungslos zu gestalten.

Häufig gestellte Fragen

Welches europäische Land bietet nach 2026 noch ein Golden‑Visa‑Programm?

Griechenland ist das einzige EU‑Land, das weiterhin ein Golden‑Visa-Programm auf Basis von Immobilieninvestitionen anbietet.

Wie hoch ist die Mindesteinlage für den griechischen Golden Visa?

Es gibt drei gestufte Schwellen: €250 000 (Basis), €400 000 (Mittel) und €800 000 (Premium).

Kann ich in Griechenland meine Immobilie über Airbnb vermieten?

Nein. Kurzzeitvermietungen wie Airbnb sind für Golden‑Visa‑Immobilien ausdrücklich verboten.

Bietet Montenegro ein EU‑Aufenthaltsrecht?

Nein, Montenegro ist kein EU‑Mitglied. Das Programm gewährt nur eine befristete Aufenthaltserlaubnis, die nach fünf Jahren in einen permanenten Aufenthalt umgewandelt werden kann.

Wie funktioniert das türkische Citizenship‑by‑Investment‑Programm?

Investieren Sie mindestens $400 000 in eine Immobilie und halten Sie diese drei Jahre. Danach können Sie die türkische Staatsbürgerschaft beantragen, jedoch ohne EU‑Rechte.