Low‑Tax Living vs EU‑Pass: So wählen Investoren das richtige Land

Einleitung

Vermögende Investoren stehen häufig vor einem Dilemma: ein Land mit niedriger Steuerbelastung wählen oder einen EU‑Aufenthaltspass erwerben, der Reisefreiheit und rechtliche Sicherheit bietet. Beide Ziele lassen sich nicht immer gleichzeitig realisieren – das jeweilige Programm bestimmt, welche Vorteile im Vordergrund stehen. In diesem Beitrag analysieren wir sechs attraktive Destinationen, zeigen die wichtigsten Kosten‑ und Steueraspekte auf und geben praxisnahe Handlungsempfehlungen. Resida Global unterstützt Sie bei der Auswahl und übernimmt die komplette Abwicklung.

Die Entscheidungskriterien im Überblick

Bevor wir zu den einzelnen Ländern kommen, sollten Investoren folgende Punkte prüfen:

• Investitionshöhe: Wie viel Kapital muss langfristig gebunden werden?
• Aufenthaltsart: Wohnsitz, Staatsbürgerschaft oder beides?
• EU‑Status: Erlaubt das Programm Freizügigkeit innerhalb der EU?
• Steuerliche Rahmenbedingungen: Einkommensteuer, Vermögensteuer und mögliche Sonderregime.
• Weitere Restriktionen: Zum Beispiel Beschränkungen für Kurzzeitvermietung.

Vergleichstabelle

Land	Investitionsschwelle	Aufenthaltsart	EU‑Status	Steuerliche Besonderheiten
Türkei	ab $400.000 (3 Jahre Besitz)	Staatsbürgerschaft	Nein	Flacher Einkommensteuersatz bis 35 %, keine Vermögensteuer.
Griechenland	€250.000 – €800.000 (je nach Tier)	5‑Jahre erneuerbare Aufenthaltserlaubnis (Golden Visa)	Ja, EU‑Aufenthaltspass	Einkommensteuer bis 44 %, Sonderregelung für Renten.
Montenegro	Immobilienkauf ab €250.000 (nach CBI‑Auslauf)	Erneuerbare Aufenthaltserlaubnis	Nein	Flat Tax 9 % auf Einkommen, keine Kapitalertragssteuer.
Spanien	– (Golden Visa ab April 2025 nicht mehr verfügbar)	Non‑lucrative oder Digital‑Nomad‑Visum	Ja, EU‑Aufenthaltspass	Einkommensteuer bis 47 %, Sonderregelung für Nicht‑Residenten.
Portugal	D7‑Visum: Nachweis von passivem Einkommen (ca. €8.000/Jahr)	Aufenthaltserlaubnis, später Niederlassungsgenehmigung	Ja, EU‑Aufenthaltspass	NHR‑Regime: 10 % pauschale Einkommensteuer für 10 Jahre.
Thailand	Condo‑Kauf bis 49 % ausländischer Eigentum, keine Mindestinvestition	Kein Aufenthaltsrecht durch Immobilienbesitz	Nein	Einkommensteuer progressiv bis 35 %, aber keine Vermögensteuer.

Land für Land im Detail

Türkei – Staatsbürgerschaft für Investoren

Die türkische Regierung bietet seit 2018 die Möglichkeit, durch einen Immobilienkauf von mindestens US$400.000 innerhalb von drei Jahren die Staatsbürgerschaft zu erlangen. Der Kauf muss dauerhaft gehalten werden; ein späterer Verkauf ist erst nach Ablauf der Frist ohne Verlust der Staatsbürgerschaft möglich.

Steuerlich profitiert man von einem progressiven Einkommensteuersatz, der bei 35 % endet – deutlich unter den Spitzensteuern vieler westeuropäischer Länder. Es gibt keine Vermögensteuer, und Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen sind nach einer Haltefrist von fünf Jahren steuerfrei.

Der klare Nachteil: Die türkische Staatsbürgerschaft ist kein EU‑Pass. Für Reisende in die EU bleibt ein Visum nötig, sofern nicht bereits ein anderer Pass vorliegt.

Griechenland – Golden Visa mit klaren Grenzen

Der griechische Golden Visa ermöglicht seit 2013 den Erwerb einer fünfjährigen, verlängerbaren Aufenthaltserlaubnis. Die Investitionsschwelle liegt bei drei Stufen: €250.000 (kleinste Option), €400.000 und €800.000 – jeweils für Immobilien in definierten Regionen.

Ein wichtiger Punkt für Vermieter: Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb sind auf Einheiten, die im Rahmen des Golden Visa erworben wurden, ausdrücklich verboten. Wer also Einnahmen aus Ferienvermietung erzielen will, muss ein separates Objekt außerhalb des Programms kaufen.

Steuerlich gilt in Griechenland ein progressiver Einkommensteuersatz bis 44 % und eine Grundsteuer auf Immobilienwert. Für Rentner gibt es jedoch attraktive Pauschalbesteuerungen.

Montenegro – Wohnsitz durch Immobilie, kein CBI mehr

Nach dem Ende des Staatsbürgerschafts‑by‑Investment (CBI) Programms im Jahr 2022 können Investoren nur noch eine erneuerbare Aufenthaltserlaubnis erhalten, wenn sie Immobilien im Wert von mindestens €250.000 erwerben. Das Land nutzt den Euro, wodurch Wechselkursrisiken entfallen.

Die Steuerbelastung ist niedrig: Eine Flat Tax von 9 % auf das weltweite Einkommen und keine Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe machen Montenegro attraktiv für digitale Nomaden und Rentner.

Da Montenegro nicht Teil der EU ist, gilt kein Freizügigkeitsrecht. Für Reisen in die Schengen‑Zone wird ein Visum benötigt, es sei denn, man besitzt bereits einen anderen EU‑Pass.

Spanien – Neue Wege nach Wegfall des Golden Visa

Ab April 2025 wird das spanische Golden Visa nicht mehr neu vergeben. Investoren, die weiterhin in Spanien leben möchten, können stattdessen ein Non‑Lucrative‑Visum (für Personen ohne Erwerbstätigkeit) oder das Digital‑Nomad‑Visum nutzen. Beide Optionen erfordern einen Nachweis ausreichender finanzieller Mittel – etwa €2.500 monatlich für das Non‑Lucrative‑Visum.

Steuerlich liegt der Spitzensteuersatz bei 47 %, jedoch profitieren EU‑Bürger von Doppelbesteuerungsabkommen, die eine doppelte Belastung vermeiden helfen. Zudem gibt es regionale Steuervergünstigungen, etwa in den Kanarischen Inseln (Sondersteuer: IGIC).

Der große Vorteil bleibt der EU‑Aufenthaltspass, der uneingeschränkte Reisefreiheit innerhalb des Schengen‑Raums ermöglicht.

Portugal – D7‑Visum und das NHR‑Regime

Seit dem Wegfall von Immobilien im Golden Visa (Oktober 2023) ist das D7‑Visum die zentrale Option für Investoren, die ein passives Einkommen nachweisen können. Die Mindestanforderung liegt bei etwa €8.000 jährlich, plus 50 % für mitziehende Familienmitglieder.

Portugal bietet das Non‑Habitual Resident (NHR) Regime: Für zehn Jahre wird fast sämtliches ausländische Einkommen mit einem pauschalen Steuersatz von 10 % besteuert oder bleibt sogar steuerfrei. Die persönliche Einkommenssteuer liegt regulär zwischen 14,5 % und 48 %.

Der Aufenthaltstitel ist ein EU‑Aufenthaltspass – er ermöglicht nicht nur das Reisen innerhalb der EU, sondern auch die spätere Beantragung einer dauerhaften Niederlassungsgenehmigung nach fünf Jahren.

Thailand – Eigentum ohne Aufenthaltsrecht

In Thailand können Ausländer bis zu 49 % einer Eigentumswohnung (Condo) im Freehold-Modell besitzen. Der Kauf von Grund und Haus ist für Ausländer jedoch nicht möglich – hierfür wird ein langfristiges Mietmodell oder eine thailändische Firma benötigt.

Wichtig: Immobilienbesitz führt nicht automatisch zu einem Visum. Die gängigen Optionen sind das „Thailand Elite“-Programm (Jahresgebühr) oder reguläre Touristen‑ bzw. Business‑Visa, die regelmäßig verlängert werden müssen.

Steuerlich gilt ein progressiver Einkommensteuersatz bis 35 % und keine Vermögensteuer. Für Rentner gibt es spezielle Steuererleichterungen bei ausländischen Einkünften.

Wie Sie das passende Land auswählen

Der optimale Standort hängt von Ihrer Priorität ab:

• Steueroptimierung im Vordergrund: Montenegro und Portugal (NHR) bieten die niedrigsten effektiven Steuersätze.
• EU‑Freizügigkeit wichtig: Griechenland, Spanien, Portugal – hier erhalten Sie einen EU‑Aufenthaltspass.
• Kombination aus Staatsbürgerschaft und moderatem Steuerumfeld: Die Türkei ermöglicht die volle Staatsbürgerschaft bei vergleichsweise niedrigen Steuern, jedoch ohne EU‑Vorteile.

Resida Global berät Sie individuell, prüft Ihre finanzielle Situation und begleitet Sie von der ersten Due‑Diligence bis zur endgültigen Eintragung. So minimieren Sie Risiken und maximieren den Nutzen Ihrer Investition.

Fazit

Low‑Tax Living und ein EU‑Aufenthaltspass sind selten gleichzeitig in einem einzigen Programm zu finden. Die Entscheidung sollte anhand der Investitionshöhe, steuerlichen Rahmenbedingungen und des gewünschten Reise- bzw. Arbeitsfreiraums getroffen werden. Mit einer klaren Priorisierung und professioneller Begleitung – etwa durch Resida Global – können Sie das Land wählen, das Ihren finanziellen Zielen am besten entspricht.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert es, die türkische Staatsbürgerschaft zu erhalten?

Nach dem Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens US$400.000 muss diese drei Jahre gehalten werden; anschließend wird der Antrag auf Staatsbürgerschaft innerhalb von etwa sechs bis zwölf Monaten bearbeitet.

Ist das griechische Golden Visa für Airbnb‑Vermietungen geeignet?

Nein, Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb sind für Immobilien, die im Rahmen des Golden Visa erworben wurden, ausdrücklich verboten. Wer solche Einnahmen erzielen will, muss ein separates Objekt außerhalb des Programms besitzen.

Welche Optionen gibt es in Montenegro nach dem Wegfall des CBI‑Programms?

Investoren können seit 2022 nur noch eine erneuerbare Aufenthaltserlaubnis erhalten, wenn sie Immobilien ab €250.000 kaufen. Es besteht kein direkter Weg zur Staatsbürgerschaft durch Investition.

Was bedeutet die Abschaffung des spanischen Golden Visas 2025 für Investoren?

Ab April 2025 können neue Anträge nicht mehr gestellt werden. Stattdessen stehen das Non‑Lucrative‑Visum und das Digital‑Nomad‑Visum zur Verfügung, beide erfordern einen Nachweis ausreichender finanzieller Mittel, bieten jedoch weiterhin den EU‑Aufenthaltspass.

Kann man in Thailand durch Immobilienbesitz eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?

Nein, der Kauf von Eigentumswohnungen (max. 49 % ausländischer Anteil) führt nicht zu einem Visum. Für einen längerfristigen Aufenthalt sind das Thailand Elite‑Programm oder reguläre Visa erforderlich.