Steuern auf Auslandsimmobilien und DBA für türkische Investoren

Einleitung

Türkische Staatsbürger investieren zunehmend in Immobilien im europäischen Ausland. Dabei stellen sich zwei Kernfragen: Wie werden Mieteinnahmen steuerlich behandelt und welche Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) verhindern, dass dieselben Einkünfte sowohl im Erwerbsland als auch in der Türkei besteuert werden? Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Regelungen, gibt einen Überblick über aktuelle Golden‑Visa-Programme und zeigt praxisnahe Schritte für Investoren.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) der Türkei

Funktionsweise von DBA

Die Türkei hat mit mehr als 80 Staaten ein DBA abgeschlossen. Grundprinzip: Das Besteuerungsrecht liegt beim Quellenstaat, die Türkei gewährt jedoch eine Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuer auf die türkische Einkommensteuer. Damit wird Doppelbesteuerung vermieden, nicht aber eliminiert – in vielen Fällen bleibt ein kleiner Differenzbetrag zu zahlen.

Wichtige Punkte für Immobilieninvestoren

• Ansässigkeit: Wer länger als 183 Tage im Jahr in der Türkei lebt, gilt als unbeschränkt steuerpflichtig und muss sein Welteinkommen deklarieren.
• Quellensteuer: Die meisten Länder erheben eine Quellensteuer auf Mieteinnahmen (z. B. 15 % in Griechenland). Diese kann in der Türkei angerechnet werden.
• Steuererklärung: In der türkischen Jahreserklärung wird die ausländische Steuer als „Anrechnung“ eingetragen. Fehlende Nachweise können zu einer Doppelbesteuerung führen.

Länder im Fokus: Steuern, DBA und Aufenthaltsoptionen

Land	Quellensteuer auf Mieteinnahmen	DBA‑Steuersatz (nach Anrechnung)	Besonderheiten
Griechenland	15 %	15 % (Anrechnung in Türkei)	Airbnb auf GV‑Einheiten verboten; Golden Visa ab €250 k möglich.
Montenegro	9 %	9 % (nach DBA)	Wohnsitz, nicht EU; CBI 2022 beendet, aber Immobilien → erneuerbarer Aufenthalt.
Spanien	19 % (ESt) + ggf. 24 % Quellensteuer	19 % (Anrechnung)	Golden Visa ab Apr 2025 nicht mehr verfügbar; alternative Nicht‑Erwerbstätigen‑ oder Digital‑Nomad‑Visa.
Portugal	28 % progressiv	28 % (Anrechnung)	Wohnimmobilien seit Okt 2023 nicht im Golden‑Visa‑Programm; D7‑Visum für Rentner/Passive Einkommen.
Thailand	15 %	15 % (nach DBA)	Nur Eigentumswohnungen (max. 49 % ausländischer Anteil); kein Wohnsitz‑Visum über Immobilien.

Griechenland

Steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen

Für türkische Investoren beträgt die Quellensteuer 15 % auf Bruttomiete. Durch das deutsch‑türkisch‑griechische DBA wird diese Steuer in der Türkei angerechnet, sodass keine weitere Einkommensteuer anfällt, sofern die Anrechnung vollständig möglich ist.

Aufenthaltsoptionen und Golden Visa

• Investition ab €250 k (Mindestwert für ein 5‑jähriges, erneuerbares EU‑Aufenthaltstitel).
• Höhere Schwellen (€400 k bzw. €800 k) ermöglichen schnellere Familienzusammenführung.
• Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist auf Einheiten im Rahmen des Golden‑Visa-Programms verboten – nur Langzeitvermietungen sind zulässig.

Montenegro

Steuerliche Behandlung

Die Quellensteuer liegt bei 9 % und wird gemäß dem DBA zwischen Montenegro und der Türkei angerechnet. Da das Land nicht zur EU gehört, gibt es keine Freizügigkeit innerhalb Europas, jedoch ermöglicht ein Immobilienkauf einen erneuerbaren Aufenthaltstitel.

Aufenthaltsprogramm

• Mindesteinkaufswert von ca. €250 k (je nach Lage).
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• CBI‑Programm (Citizenship by Investment) wurde 2022 eingestellt, bleibt jedoch ein attraktiver Wohnsitz für Investoren.

Spanien

Steuerliche Behandlung

Die spanische Einkommensteuer auf Mieteinnahmen beginnt bei 19 % und kann durch regionale Zuschläge bis zu 24 % erreichen. Das DBA ermöglicht eine Anrechnung, jedoch ist die Dokumentation komplex – Steuerberater vor Ort sind empfehlenswert.

Aufenthaltsmöglichkeiten nach April 2025

• Das klassische Golden‑Visa‑Programm entfällt.
• Alternative Wege: Nicht‑Erwerbstätigen‑Visum (mind. €400 Monatsnachweis) oder Digital‑Nomad‑Visa (mind. €2.000 Nettoeinkommen).

Portugal

Steuerliche Behandlung

Progressiver Steuersatz bis 28 % auf Mieteinnahmen; das DBA sorgt für volle Anrechnung in der Türkei.

Residency ohne Golden Visa

• D7‑Visum: Erfordert nachweisbares passives Einkommen (z. B. Mieteinnahmen) von mindestens €7.200 pro Jahr.
• Wohnimmobilien sind seit Oktober 2023 nicht mehr Teil des Golden‑Visa‑Programms, bleiben aber für das D7‑Visum relevant.

Thailand

Steuerliche Behandlung

Auf Mieteinnahmen von Eigentumswohnungen wird eine Quellensteuer von 15 % erhoben. Das türkisch‑thailändische DBA erlaubt die Anrechnung, jedoch ist Thailand kein Zielland für ein Aufenthaltsrecht über Immobilien.

Besondere Regelungen

• Ausländer dürfen maximal 49 % der Eigentumsanteile einer Wohnungsanlage besitzen – das gilt auch für türkische Investoren.
• Kein Recht auf dauerhaften Aufenthalt durch Immobilieneigentum; Visa müssen separat beantragt werden.

Praktische Schritte zur Vermeidung von Doppelbesteuerung

• Steuerliche Ansässigkeit prüfen: Bestimmen Sie, ob Sie in der Türkei unbeschränkt steuerpflichtig sind (≥183 Tage).
• Quellensteuer dokumentieren: Bewahren Sie alle Zahlungsbelege und Steuerbescheide aus dem Erwerbsland auf.
• Antrag auf Anrechnung stellen: In der türkischen Jahreserklärung die Zeile für „ausländische Quellensteuern“ ausfüllen und Kopien beifügen.
• Lokalen Steuerberater einschalten: Gerade bei Spanien und Portugal können regionale Besonderheiten zu zusätzlichen Nachzahlungen führen.
• Resida Global kontaktieren: Unser erfahrenes Team unterstützt Sie von der Auswahl des Objekts über die rechtliche Struktur bis zur Beantragung des passenden Visums.

Fazit

Türkische Investoren sollten sowohl die steuerlichen Pflichten im Erwerbsland als auch das geltende DBA mit der Türkei genau kennen. Durch sorgfältige Dokumentation und rechtzeitige Anträge lässt sich Doppelbesteuerung vermeiden, während gleichzeitig attraktive Aufenthaltsprogramme in Europa genutzt werden können. Resida Global steht Ihnen dabei als kompetenter Partner zur Seite.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als türkischer Staatsbürger meine Mieteinnahmen aus Griechenland in der Türkei versteuern?

Ja, wenn Sie in der Türkei ansässig sind, müssen Sie Ihr Welteinkommen deklarieren. Die in Griechenland gezahlte Quellensteuer von 15 % kann jedoch vollständig auf die türkische Einkommensteuer angerechnet werden.

Wie funktioniert die Anrechnung von ausländischen Steuern in der Türkei?

In der jährlichen türkischen Steuererklärung geben Sie die im Ausland gezahlte Quellensteuer in der Zeile für „ausländische Steuern“ an und legen die entsprechenden Bescheide bei. Die angerechnete Steuer mindert Ihre türkische Steuerlast.

Welches Golden‑Visa-Programm ist aktuell am attraktivsten für türkische Investoren?

Derzeit bietet sich das griechische Programm (ab €250 k) an, da es EU‑Aufenthaltsrechte gewährt und noch aktiv ist. Montenegro ermöglicht ebenfalls einen erneuerbaren Aufenthaltstitel, jedoch ohne EU‑Freizügigkeit.

Kann ich in Thailand durch den Kauf einer Eigentumswohnung ein Aufenthaltsvisum erhalten?

Nein. In Thailand gibt es kein Aufenthaltsrecht über Immobilienbesitz. Ein Visum muss separat beantragt werden, z. B. als Rentner‑ oder Geschäftsvisum.

Was passiert mit dem spanischen Golden‑Visa nach April 2025?

Das Programm wird vollständig eingestellt. Investoren können stattdessen ein Nicht‑Erwerbstätigen‑Visum oder das Digital‑Nomad‑Visum nutzen, beide erfordern jedoch Einkommensnachweise.