Mietrendite im Mittelmeer – Top-Länder im Vergleich

Vergleich der Bruttomietrenditen von Türkei, Griechenland, Spanien, Portugal und Montenegro unter Berücksichtigung von Airbnb‑Regeln und Aufenthaltsoptionen.

Einleitung

Der Kauf einer Ferienimmobilie im Mittelmeerraum ist nicht nur ein Lifestyle‑Entscheid, sondern häufig auch eine Kapitalanlage. Doch welche Destination liefert die höchste Rendite nach Abzug von Steuern und Verwaltungskosten? In diesem Beitrag vergleichen wir fünf beliebte Länder – die Türkei, Griechenland, Spanien, Portugal und Montenegro – anhand von Bruttomietrenditen, Airbnb‑Regelungen und den jeweiligen Aufenthaltsmöglichkeiten für ausländische Investoren.

Methodik der Renditeberechnung

Wir verwenden die gängige Kennzahl Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100). Die Werte basieren auf Marktstudien von 2023‑2024 und spiegeln typische Preise in touristisch stark frequentierten Regionen wider (z. B. Istanbul, Kykladen, Costa del Sol, Algarve, Budva). Betriebskosten, Verwaltung und mögliche Leerstandszeiten werden nicht subtrahiert – sie können die Nettorendite jedoch um 1–2 % reduzieren.

Ländervergleich

Land	Mindestinvestition (für Aufenthalt)	Durchschnittliche Bruttomietrendite	Airbnb‑Regelung	Aufenthaltsoption
Türkei	US$400 000 (3 Jahre Besitz)	6–8 %	Erlaubt, jedoch lokale Genehmigungspflicht in Großstädten	Staatsbürgerschaft nach 3‑jährigem Besitz, kein EU‑Pass
Griechenland	€250 000 – €800 000 (Goldene‑Visa‑Staffeln)	5–7 %	Airbnb auf „GV‑Einheiten“ (gewerblich vermietet) verboten; nur langfristige Vermietung zulässig	EU‑Aufenthaltstitel, 5‑jährig verlängerbar, Familiennachzug möglich
Spanien	Keine Goldene‑Visa‑Option mehr (ab April 2025)	4–6 %	Airbnb in den meisten Gemeinden erlaubt, aber kommunale Obergrenzen von 90 Tagen pro Jahr möglich	Non‑lucrative‑Visum oder Digital‑Nomad‑Visum; Aufenthalt bis zu 1 Jahr, Verlängerung möglich
Portugal	Keine Wohnimmobilie‑Goldene‑Visa (seit Okt 2023)	5–7 %	Airbnb in touristischen Zonen zulässig; Lizenz erforderlich, häufig 70 % Belegung im Sommer	D7‑Visum (passives Einkommen) – Aufenthaltstitel, nach 5 Jahren dauerhafte Niederlassung möglich
Montenegro	Keine festgelegte Mindestinvestition für Wohnimmobilie; aber Immobilienkauf führt zu erneuerbarer Aufenthaltserlaubnis	5–8 %	Airbnb erlaubt, jedoch in einigen Gemeinden Obergrenzen von 120 Tagen pro Jahr	Erneuerbare Aufenthaltserlaubnis (nicht EU), Euro‑Währung, CBI‑Programm seit 2022 geschlossen

Türkei – Hohe Rendite, aber kein EU‑Pass

Die türkische Immobilienlandschaft bietet besonders in Istanbul, Antalya und Bodrum attraktive Kaufpreise. Mit einer Mindestinvestition von US$400 000 erhalten Investoren nach drei Jahren Besitz die Möglichkeit, die türkische Staatsbürgerschaft zu beantragen – ein Prozess, der jedoch keinen EU‑Pass beinhaltet.

Durchschnittlicher Kaufpreis für eine 2‑Zimmer‑Apartment in Antalya: ca. US$120 000.
Bruttomietrendite im Sommer: bis zu 8 % dank hoher Touristennachfrage.
Airbnb ist in den meisten Städten erlaubt, erfordert jedoch eine lokale Gewerbeerlaubnis.

Resida Global unterstützt Kunden beim Erwerb der Immobilie und bei der Beantragung der Staatsbürgerschaft, einschließlich Übersetzung von Dokumenten und Koordination mit türkischen Behörden.

Griechenland – Goldene Visa, aber Beschränkung für Kurzzeitvermietung

Das griechische Golden‑Visa‑Programm ermöglicht drei Investitionsstufen: €250 000, €400 000 und €800 000. Der Vorteil ist ein fünfjähriger, verlängerbarer EU‑Aufenthaltstitel, der auch Familienmitglieder einschließt.

In Athen liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei etwa 5 % für Langzeitmieten.
Airbnb auf sogenannten „GV‑Einheiten“ (gewerblich vermietet) ist seit 2022 gesetzlich verboten; nur klassische Mietverhältnisse sind zulässig.
Die Mindestinvestition von €250 000 reicht aus, um den Golden Visa zu erhalten, jedoch reduziert sich die potenzielle Rendite, weil Kurzzeitvermietungen nicht möglich sind.

Spanien – Marktstabilität, aber Wegfall des Golden Visas

Seit April 2025 gibt es kein Goldene‑Visa‑Programm mehr. Investoren können jedoch ein Non‑lucrative‑Visum oder das neue Digital‑Nomad‑Visum nutzen, um legal im Land zu wohnen.

In Barcelona und an der Costa del Sol liegt die Bruttomietrendite bei 4–6 %.
Viele Gemeinden erlauben Airbnb bis zu 90 Tage pro Jahr; darüber hinaus ist eine Genehmigung nötig.
Der Erwerb einer Immobilie allein führt nicht automatisch zu einem Aufenthaltstitel – zusätzliche Visa‑Anträge sind erforderlich.

Portugal – D7‑Visum als Alternative zum Golden Visa

Nach dem Wegfall der Wohnimmobilien‑Komponente im Goldenen Visum (Oktober 2023) können ausländische Investoren das D7‑Visum nutzen, das passives Einkommen (z. B. Mieteinnahmen) voraussetzt.

Lissabon und die Algarve bieten Bruttomietrenditen von 5–7 % bei gut gelegenen Apartments.
Airbnb ist in touristischen Zonen problemlos möglich, erfordert jedoch eine Lizenz („Alojamento Local“).
Das D7‑Visum ermöglicht nach fünf Jahren einen dauerhaften Aufenthaltstitel und schließlich die Staatsbürgerschaft.

Montenegro – Hohe Rendite in einem aufstrebenden Markt

Obwohl Montenegro kein EU‑Mitglied ist, nutzt das Land den Euro als offizielle Währung. Der Kauf einer Wohnimmobilie führt zu einer erneuerbaren Aufenthaltserlaubnis, die jedoch nicht zum EU‑Pass führt.

In Budva und Kotor liegen Bruttomietrenditen zwischen 5 % und 8 %, besonders in den Sommermonaten.
Airbnb ist in vielen Gemeinden erlaubt; einige Orte begrenzen die Vermietungsdauer auf maximal 120 Tage pro Jahr.
Das frühere CBI‑Programm (Staatsbürgerschaft für Investoren) wurde 2022 eingestellt, bleibt aber ein Hinweis auf das investorenfreundliche Umfeld.

Praktische Schritte zum Immobilienkauf und Aufenthaltstitel

Unabhängig vom Zielland folgen die meisten Prozesse einem ähnlichen Ablauf:

Finanzierung prüfen: Eigenkapital, Kreditrahmen und mögliche Steuervergünstigungen ermitteln.
Immobilie auswählen: Standortanalyse, Mietpotenzial und lokale Bauvorschriften berücksichtigen.
Kaufabwicklung: Notarielle Beurkundung, Grundbucheintrag und Zahlung von Grunderwerbsteuer (je nach Land zwischen 2 % und 8 %).
Aufenthaltstitel beantragen: Erforderliche Unterlagen (Kaufvertrag, Finanznachweis, Krankenversicherung) zusammenstellen.
Vermietungsstrategie festlegen: Kurzzeit‑ (Airbnb) oder Langzeitvermietung wählen und ggf. Lizenz beantragen.

Eine professionelle Beratung kann Fehler vermeiden – Resida Global bietet einen Rundum‑Service von der Immobiliensuche bis zur Visa‑Beantragung.

Fazit

Betrachtet man ausschließlich die Bruttomietrendite, liegen die Türkei und Montenegro an der Spitze (6–8 %). Griechenland und Portugal bieten vergleichbare Renditen, jedoch mit unterschiedlichen Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen. Spanien punktet mit Marktstabilität, hat aber seit 2025 kein Goldene‑Visa‑Programm mehr.

Für Investoren, die neben einer hohen Rendite auch einen dauerhaften Aufenthalt in der EU anstreben, bleibt Griechenland das attraktivste Ziel – vorausgesetzt, sie akzeptieren langfristige Vermietungen. Wer maximale Flexibilität bei Airbnb sucht und bereit ist, auf einen EU‑Pass zu verzichten, findet in der Türkei bzw. Montenegro die besten Konditionen.

Häufig gestellte Fragen

Wie berechne ich die Bruttomietrendite einer Immobilie?

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Sie gibt an, welchen prozentualen Ertrag das Objekt vor Steuern und Betriebskosten erwirtschaftet.

Ist die Kurzzeitvermietung über Airbnb in Griechenland erlaubt?

Seit 2022 ist die Vermietung von sogenannten GV‑Einheiten (gewerblich vermietet) per Airbnb verboten. Nur klassische Langzeitmieten sind zulässig.

Welche Mindestinvestition ist für die türkische Staatsbürgerschaft erforderlich?

Investoren müssen mindestens US$400 000 in Immobilien investieren und das Objekt mindestens drei Jahre halten, um einen Antrag auf türkische Staatsbürgerschaft zu stellen.

Können Nicht‑EU‑Bürger über das D7‑Visum in Portugal investieren?

Ja. Das D7‑Visum verlangt ein nachweisbares passives Einkommen (z. B. Mieteinnahmen). Immobilienkäufe allein reichen nicht, aber die daraus erzielten Einnahmen können das Visum rechtfertigen.

Wie lange dauert es, eine Aufenthaltserlaubnis in Montenegro zu erhalten?

Nach dem Kauf einer Wohnimmobilie wird in der Regel innerhalb von 2‑3 Monaten eine erneuerbare Aufenthaltserlaubnis ausgestellt, die jährlich verlängert werden kann.