Airbnb в Турции, Греции, Черногории, Испании и Португалии: правила

Краткосрочная аренда недвижимости за рубежом регулируется по‑разному. Узнайте, где Airbnb разрешён, а где требуется лицензия или запрет.

Введение

Краткосрочная аренда через платформы вроде Airbnb стала популярным способом получения дохода от недвижимости за рубежом. Однако правила сильно различаются в зависимости от страны и типа вида на жительство, получаемого инвестором. В этой статье мы разберём актуальные требования к сдаче в аренду для пяти популярных направлений: Турция, Греция, Черногория, Испания и Португалия.

Турция – возможность сдавать в Airbnb после инвестиций

Программа гражданства по инвестициям в Турцию подразумевает покупку недвижимости стоимостью от $400 000, которую необходимо удерживать минимум три года. После получения гражданства вы получаете безвизовый доступ к более чем 110 странам, однако статус не является членством в ЕС.

Для владельцев турецкого гражданства краткосрочная аренда (Airbnb, Booking.com и др.) разрешена без отдельной лицензии, при условии соблюдения налоговых обязательств. Доход от сдачи облагается налогом на доходы физических лиц – 15 % с 2023 года – и подлежит ежегодному декларированию.

Инвестиционный порог: $400 000 в недвижимость;
Срок удержания собственности: минимум 3 года;
Налог на доход от аренды: 15 %;
Не требуется отдельная лицензия для краткосрочной сдачи.

Греция – строгий запрет на Airbnb в рамках Golden Visa

Greek Golden Visa предлагает три инвестиционных уровня: €250 000, €400 000 и €800 000. Программа предоставляет пятилетний вид на жительство с правом продления и свободный доступ к шенгенской зоне.

Законодательство Греции запрещает использовать объекты, приобретённые по программе Golden Visa, для краткосрочной аренды. Нарушение может привести к аннулированию вида на жительство и штрафам до €10 000. Если инвестор хочет сдавать жильё в Airbnb, ему придётся оформить обычный вид на жительство (рабочий, студенческий) или купить отдельную недвижимость вне программы.

Черногория – аренда разрешена, но без гражданства по инвестициям

В Черногории действует резидентская программа, основанная на покупке недвижимости стоимостью от €250 000 в прибрежных зонах или €200 000 в остальных регионах. Программа не даёт гражданство и не входит в ЕС, но позволяет получать долгосрочный вид на жительство с правом продления.

Краткосрочная аренда разрешена, однако владельцу необходимо зарегистрировать объект в муниципалитете и уплатить налог на доходы от недвижимости – 9 % от чистой прибыли. Программа гражданства через инвестиции была закрыта в 2022 году, поэтому новые инвесторы могут получить только резидентский статус.

Испания – лицензирование краткосрочной аренды

С апреля 2025 года программа Golden Visa в Испании будет отменена. Сейчас её заменяют визы «нерабочая» (non‑lucrative) и цифровой кочевник, которые требуют доказательства финансовой независимости, но не инвестиций в недвижимость.

Для владельцев вида на жительство краткосрочная аренда регулируется региональными лицензиями. В большинстве автономных сообществ необходимо получить лицензию «туристическая аренда». Стоимость лицензии варьируется от €300 до €1 200 в зависимости от региона, а также требуется страховое покрытие и соблюдение стандартов безопасности.

Португалия – Alojamento Local как обязательный документ

В октябре 2023 года Португалия убрала недвижимость из списка требований Golden Visa. Сейчас основным путём получения резидентства является виза D7 (для пенсионеров и лиц с пассивным доходом).

Краткосрочная аренда осуществляется по лицензии Alojamento Local. Для её получения необходимо зарегистрировать объект в муниципалитете, предоставить план помещения, сертификат пожарной безопасности и уплатить ежегодный налог на туристическую деятельность – примерно 5 % от дохода.

Сравнительная таблица правил краткосрочной аренды

Страна	Тип резиденции	Минимальная инвестиция	Разрешена краткосрочная аренда
Турция	Гражданство по инвестированию	$400 000 (недвижимость)	Да, без отдельной лицензии
Греция	Golden Visa (EU residence)	€250‑800 000	Запрещено на объектах GV
Черногория	Резидентская программа	€200‑250 000	Да, требуется муниципальная регистрация
Испания	Виза non‑lucrative / digital nomad	Нет обязательной инвестиции	Да, нужна лицензия туристической аренды
Португалия	Виза D7	Нет обязательной инвестиции	Да, требуется лицензия Alojamento Local

Практические рекомендации от Resida Global

Компания Resida Global помогает инвесторам подобрать оптимальную страну и оформить все необходимые документы: от получения вида на жительство до регистрации лицензии для краткосрочной аренды. Наши эксперты следят за изменениями законодательства, чтобы ваш инвестиционный проект оставался легальным и прибыльным.

Заключение

Краткосрочная аренда может стать стабильным источником дохода, но только при полном соблюдении местных правил. В Турции и Черногории сдавать жильё в Airbnb проще всего, тогда как в Греции такие операции запрещены на объектах Golden Visa. Испания и Португалия требуют получения лицензий, что повышает административные затраты, но открывает доступ к популярному туристическому рынку. Тщательно изучайте требования каждой страны и доверяйте процесс профессионалам – так ваш инвестиционный план будет надёжным и выгодным.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную по программе Golden Visa в Греции?

Нет. Закон запрещает использовать объекты, приобретённые в рамках программы Golden Visa, для краткосрочной аренды. Нарушение может привести к аннулированию вида на жительство и штрафу.

Какие налоги нужно платить за доход от Airbnb в Турции?

Доход облагается налогом на доходы физических лиц – 15 % (с 2023 года). Кроме того, необходимо ежегодно подавать декларацию о полученных доходах.

Нужна ли лицензия для сдачи в аренду недвижимости в Испании?

Да. В большинстве автономных сообществ требуется лицензия «туристическая аренда». Стоимость лицензии варьируется от €300 до €1 200, плюс обязательное страховое покрытие.

Как оформить Alojamento Local в Португалии?

Необходимо зарегистрировать объект в муниципалитете, предоставить план помещения, сертификат пожарной безопасности и уплатить ежегодный налог на туристическую деятельность (~5 % от дохода).

Можно ли получить вид на жительство в Черногории без гражданства?

Да. При покупке недвижимости стоимостью от €200 000 (внутренний регион) или €250 000 (прибрежный) вы получаете резидентскую визу с правом продления, но программа гражданства по инвестициям закрыта.