Голдент визы в Европе после изменений 2026: что осталось?

Обзор изменений в программах «золотой визы»

К 2026 году рынок инвесторских резиденций в Европе претерпел существенные трансформации. Испанская золотая виза официально закрыта в апреле 2025 года, а португальское правительство исключило жилую недвижимость из своей программы уже в октябре 2023 года. Греция же не только сохранила свою схему, но и повысила инвестиционные пороги, создав три уровня вложений: €250 000, €400 000 и €800 000.

Для инвесторов, ориентированных на получение права проживания в ЕС, остаётся лишь один активный вариант – греческая программа. Тем не менее, существуют альтернативные маршруты за пределами Европейского союза, которые часто путают с «золотыми визами», но предоставляют гражданство или долгосрочное резидентство.

Греческая золотая виза: новые пороги и ограничения

С 2024 года Греция ввела три инвестиционных уровня:

• €250 000 – базовый пакет, даёт право на пятилетнее резидентство с возможностью продления;
• €400 000 – позволяет инвестировать в несколько объектов недвижимости и упрощает процесс получения ВНЖ;
• €800 000 – ускоренный путь к получению постоянного резидентства после пяти лет.

Все уровни предоставляют право на свободное передвижение по странам Шенгенской зоны, но с важным ограничением: сдавать приобретённую недвижимость в краткосрочную аренду (Airbnb) запрещено. Это правило введено для стабилизации рынка жилья и предотвращения спекулятивных покупок.

Пошаговый процесс получения греческой визы

1. Выбор недвижимости, соответствующей выбранному порогу инвестиций;
2. Открытие банковского счёта в Греции и перевод средств (не менее 30 % от суммы сразу);
3. Подготовка полного пакета документов: паспорт, справки о доходах, подтверждение законного происхождения средств;
4. Подача заявления в Службу миграции через лицензированного агента (например, Resida Global);
5. Получение временного вида на жительство (обычно 3‑4 мес.);
6. Продление резидентства каждые два года при условии сохранения недвижимости.

Важно помнить, что после пяти лет непрерывного проживания инвестор может подать заявку на постоянный вид на жительство, а затем – на греческое гражданство (требуется минимум семь лет легального проживания).

Альтернативные программы за пределами ЕС

Если цель — не только доступ к Шенгену, но и более гибкие условия инвестиций, стоит обратить внимание на следующие страны.

• Турция: гражданство за инвестицию от $400 000 в недвижимость с обязательным трёхлетним удержанием. Программа не даёт права жить в ЕС, но открывает безвизовый доступ к более чем 110 странам.
• Черногория: покупка недвижимости (минимум €250 000) предоставляет право на возобновляемое резидентство. Страна использует евро, однако не является членом ЕС и её программа гражданства закрыта с 2022 года.

Сравнительная таблица

Страна	Минимальная инвестиция	Тип резиденции	Срок действия	Особые ограничения
Греция	€250 000 – €800 000 (три уровня)	EU‑residence (5 лет, продлевается)	5 лет с возможностью продления	Запрет на краткосрочную аренду недвижимости
Турция	$400 000	Гражданство (не EU)	Постоянное после 3 лет удержания	Обязательное владение имуществом минимум 3 года
Черногория	€250 000	Резидентство (не EU)	1 год, далее продление каждые 2 года	Программа гражданства закрыта с 2022 г.

Почему стоит обратиться к профессионалам?

Процедуры подачи заявлений, проверка источников средств и взаимодействие с местными органами часто оказываются сложными для иностранных инвесторов. Агентства, такие как Resida Global, имеют лицензии на представление интересов клиентов в миграционных службах, помогают собрать пакет документов, проводят предварительный аудит недвижимости и сопровождают процесс до получения окончательного решения.

Что будет дальше?

В ближайшие годы ожидается дальнейшее ужесточение требований к инвестиционным программам в ЕС. Некоторые страны уже обсуждают введение дополнительных проверок по источникам доходов, а также ограничения на покупку недвижимости в туристических зонах. Поэтому инвесторам рекомендуется действовать быстро, если они заинтересованы в получении европейского резидентства через недвижимость.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Греции или хотите узнать о нетрадиционных вариантах (Турция, Черногория), свяжитесь с нами – команда Resida Global подготовит индивидуальное решение под ваш бюджет и цели.

Заключение

После отмены испанской программы и исключения недвижимости из португальского «золотого» резидентства, единственной активной схемой в ЕС остаётся греческая золотая виза. Несмотря на повышенные пороги и запрет на Airbnb, она сохраняет привлекательность благодаря пяти‑летнему Шенген‑виду и возможности получения гражданства. Для тех, кто готов рассмотреть варианты за пределами ЕС, Турция и Черногория предоставляют интересные альтернативы, хотя они не дают права жить в Европе без дополнительных виз.

Часто задаваемые вопросы

Какая минимальная сумма инвестиций нужна для получения греческой золотой визы?

Греческая программа предлагает три уровня: €250 000, €400 000 и €800 000. Выбор зависит от желаемого срока и скорости получения постоянного резидентства.

Можно ли сдавать недвижимость, купленную по греческой визе, в краткосрочную аренду?

Нет. С 2024 года закон запрещает сдачу объектов, приобретённых в рамках золотой визы, через платформы типа Airbnb.

Что происходит с испанской программой после её отмены?

С апреля 2025 года Испания полностью закрыла программу «золотая виза». Теперь иностранцы могут получить резидентство только по нелуcrative или цифровой номад‑визе.

Можно ли получить гражданство ЕС через турецкую инвестиционную программу?

Нет. Программа Турции предоставляет лишь гражданство самой страны, которое не входит в ЕС и не даёт права свободного передвижения по Шенгену.

Какие документы нужны для подачи заявления на греческую визу?

Паспорт, справки о доходах, подтверждение законного происхождения средств, договор купли‑продажи недвижимости, банковские выписки и медицинскую страховку.