Golden Visa vs D7: новые правила недвижимости в Португалии

Введение

Португалия давно привлекает инвесторов, желающих получить право на проживание в ЕС. До октября 2023 года самым популярным способом было приобретение недвижимости стоимостью минимум €500 000 – так назывался Golden Visa (GV). С тех пор правила изменились: жилые объекты больше не учитываются при получении GV. Вместо этого правительство сосредоточилось на привлечении капитала, создания рабочих мест и пассивных доходов.

Что изменилось в Golden Visa с октября 2023 года?

Начиная с 1 октября 2023, в перечень допустимых инвестиций вошли только:

• инвестиции в размере не менее €500 000 в коммерческую недвижимость (офисы, отели, индустриальные парки);
• перевод капитала минимум €1 000 000 в португальский банк;
• создание как минимум 10 новых рабочих мест.

Жилые квартиры, дома и виллы – даже если их стоимость превышает €500 000 – больше не дают право на GV. Это важное уточнение: покупка собственного жилья в Португалии не гарантирует получение Golden Visa.

D7 — виза для пассивного дохода

Для тех, кто желает жить в Португалии, но не планирует крупные инвестиции в бизнес или коммерческую недвижимость, существует альтернативный путь – D7‑виза. Она ориентирована на лиц с устойчивым пассивным доходом (пенсии, арендная плата, дивиденды, интеллектуальная собственность и т.п.). Визу часто называют «визой для пенсионеров», однако она открыта и для молодых профессионалов, фрилансеров и цифровых кочевников.

Кто может претендовать?

• Граждане стран, не входящих в ЕС, желающие проживать в Португалии более 90 дней;
• Лица с подтверждённым пассивным доходом, покрывающим минимум прожиточный минимум в стране (около €7 980 в год для одного заявителя);
• Семейные члены (супруг/супруга, несовершеннолетние дети) могут быть включены в заявку без дополнительных требований к доходу.

Требования к доходу и активам

Минимальный годовой пассивный доход рассчитывается по формуле:

• Для главного заявителя – €7 980;
• Для каждого сопутствующего члена семьи – 50 % от этой суммы (примерно €3 990).

Помимо дохода, необходимо продемонстрировать наличие достаточных финансовых резервов (обычно минимум €10 000 на банковском счёте) и иметь португальский налоговый идентификационный номер (NIF). Свободное владение недвижимостью в Португалии считается дополнительным активом, но не является основной причиной выдачи визы.

Шаги оформления D7 для владельцев недвижимости

• Получите NIF. Для этого понадобится португальский налоговый консультант или агентство – например, Resida Global может помочь оформить документ быстро.
• Откройте банковский счёт в Португалии. На него переводятся доказательства дохода и резервов.
• Соберите пакет документов: справки о доходах за последние 12 мес., выписки из банка, подтверждение наличия жилья (договор купли‑продажи или аренды), страховка здоровья, справка об отсутствии судимостей.
• Подайте заявку в SEF (Службу иностранцев и границ). Онлайн‑платформа позволяет загрузить все документы и выбрать удобное время для личного интервью.
• Пройдите собеседование. На встрече вам зададут вопросы о целях проживания, финансовой независимости и планах на будущее.
• Получите временный вид на жительство (виза D7). Первоначально выдаётся сроком на 1 год с возможностью продления до 5 лет при соблюдении условий.

Параметр	Golden Visa (с 2023)	D7‑виза
Основной критерий	Инвестиции €500 000+ в коммерческую недвижимость или бизнес	Пассивный доход ≥ €7 980/год
Возможность купить жилую квартиру?	Нет (не учитывается)	Да, но только как актив, не как условие
Требуемый NIF	Обязательно	Обязательно
Срок первоначального разрешения	1 год (с последующим продлением)	1 год (можно продлить до 5 лет)
Права Шенгенского пространства	Да, сразу после получения	Да, после выдачи ВНЖ
Минимальный срок пребывания в Португалии	7 дней в первый год, 14 дней далее	Не менее 4 месяцев в течение первых 12 мес.

Почему стоит рассмотреть D7, если у вас уже есть жильё в Португалии?

Наличие собственного дома или квартиры упрощает процесс получения NIF и открытия банковского счёта. Кроме того, собственность служит доказательством финансовой стабильности, что может положительно повлиять на решение SEF. Однако важно помнить, что жильё само по себе не заменяет требуемый пассивный доход.

Для многих владельцев недвижимости D7 становится «мостом» к долгосрочному проживанию: они могут переехать в уже купленную виллу в Алгарве или квартиру в Лиссабоне, одновременно соблюдая финансовые требования визы.

Роль Resida Global

Агентство Resida Global специализируется на сопровождении иностранных инвесторов и пенсионеров в Португалии. Мы помогаем оформить NIF, подобрать банковский продукт, собрать пакет документов для D7‑визы и обеспечить полное соответствие последним законодательным изменениям.

Наши эксперты также предоставляют консультации по налоговым аспектам владения недвижимостью и помогают выбрать оптимальный регион – будь то туристический Алгарве или динамичный Лиссабон.

Заключение

С октября 2023 года покупка жилой недвижимости в Португалии уже не открывает путь к Golden Visa. Тем, кто ищет европейскую резиденцию без крупных инвестиций, стоит обратить внимание на D7‑визу – она требует подтверждённого пассивного дохода и позволяет жить в любой части страны, включая уже приобретённые дома. При правильном подходе процесс оформления прост и прозрачен, особенно при поддержке профессионального агентства, такого как Resida Global.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить Golden Visa, купив только жилую квартиру в Португалии?

Нет. С октября 2023 года жильё не считается инвестицией для GV; требуется коммерческая недвижимость или другие виды капитала.

Какие минимальные доходы нужны для D7‑визы?

Для одного заявителя – минимум €7 980 в год. Для каждого члена семьи добавляется 50 % от этой суммы.

Нужен ли NIF, если я покупаю недвижимость и подаю на D7‑визу?

Да. Налоговый идентификационный номер обязателен как для покупки недвижимости, так и для подачи заявления в SEF.

Сколько времени занимает процесс получения D7‑визы?

В среднем от 2 до 4 месяцев: подготовка документов, подача заявки, интервью и выдача временного ВНЖ.

Поможет ли Resida Global с оформлением D7‑визы?

Да. Мы сопровождаем клиентов на всех этапах – от получения NIF до подачи в SEF и открытию банковского счёта.