Недвижимость в Черногории → возобновляемый ВНЖ в 2026

Почему покупка недвижимости в Черногории — надёжный способ получить вид на жительство

Черногория привлекает инвесторов не только живописными берегами Адриатики, но и сравнительно простыми правилами миграции. С 2026 года владельцы недвижимости любой стоимости могут оформить годичный возобновляемый вид на жительство (ВНЖ). При этом минимальная рекомендация инвестиций составляет €250 000, что позволяет подобрать объект в разных ценовых сегментах.

Ключевые условия получения ВНЖ через покупку недвижимости

• Собственность должна быть оформлена как полное право собственности (freehold).
• Объект может находиться в любой части страны: от Будвы до Подгорице.
• Покупка недвижимости открывает право на однолетний ВНЖ, который можно продлевать ежегодно при условии сохранения собственности.
• Минимальная продолжительность фактического пребывания в стране — около 11 месяцев в год; это требование учитывается при проверке статуса резидента.

Пошаговый процесс оформления вида на жительство

• Шаг 1. Выбор и покупка недвижимости. Сотрудничайте с проверенным агентством, например, Resida Global, которое поможет подобрать объект под ваш бюджет и цели.
• Шаг 2. Регистрация права собственности. После подписания договора купли‑продажи необходимо оформить регистрацию в местном реестре недвижимости (Zemljišna knjiga).
• Шаг 3. Сбор документов для миграционной службы. Требуются: копия паспорта, справка о финансовой состоятельности, подтверждение оплаты налога на покупку, выписка из реестра о праве собственности.
• Шаг 4. Подача заявления в Министерство внутренних дел. Заявление подаётся онлайн или лично в отделение полиции по месту проживания.
  • Плата за рассмотрение заявления – €50.
  • Срок рассмотрения обычно 30‑45 дней.
• Шаг 5. Получение карты резидента. После одобрения вы получаете биометрическую карту, действующую один год.

Финансовые аспекты: налоги и дополнительные сборы

Помимо стоимости недвижимости, инвестору следует учитывать несколько обязательных платежей:

Этап	Сумма (EUR)	Примечание
Покупка недвижимости	от €250 000	Рекомендованная минимальная сумма для инвестиций.
Налог на покупку (передача прав)	5 % от цены	Оплачивается продавцу, но включается в стоимость сделки.
Годовой налог на доходы от аренды	9 % от чистой прибыли	Применяется к доходам, полученным от сдачи недвижимости в аренду (включая Airbnb).
Сбор за рассмотрение ВНЖ	€50	Оплачивается при подаче заявления.
Продление карты резидента	€100‑€150	В зависимости от сроков и типа продления.

Требования к пребыванию и путь к постоянному резиденству

Для поддержания статуса необходимо фактически находиться в стране около 11 месяцев каждый год. Это правило учитывается миграционной службой при проверке наличия «действительного» проживания.

После пяти непрерывных лет с ежегодным продлением ВНЖ инвестор получает право подать заявку на постоянный вид на жительство. Условия постоянного резидентства менее строгие: требуется доказательство наличия стабильного дохода и отсутствие нарушений миграционного законодательства.

Важно отметить, что программа гражданство за инвестиции (CBI) была закрыта в конце 2022 года, поэтому путь к гражданству через недвижимость сейчас невозможен. Тем не менее, постоянный ВНЖ открывает широкий спектр прав: свободное передвижение по Шенгенской зоне без визы до 90 дней, возможность вести бизнес и сдавать объект в аренду.

Краткий обзор преимуществ владения недвижимостью в Черногории

• Свободный рынок недвижимости: полное право собственности без ограничений для иностранных граждан.
• Возможность сдавать объект в краткосрочную аренду (Airbnb) и получать доход, облагаемый низким налогом 9 %.
• Отсутствие двойного налогообложения с большинством стран благодаря широким соглашениям.
• Страна использует евро, что упрощает финансовые операции для инвесторов из ЕС и других регионов.

Если вы рассматриваете Черногорию как точку входа в европейскую жизнь, процесс получения возобновляемого ВНЖ через покупку недвижимости представляет собой один из самых предсказуемых и выгодных вариантов. Команда Resida Global готова сопровождать вас на каждом этапе – от выбора объекта до оформления всех необходимых документов.

Вывод

Покупка недвижимости в Черногории открывает путь к годичному виду на жительство, который можно продлевать ежегодно при условии сохранения собственности и соблюдения требований к пребыванию. Через пять лет непрерывного проживания инвестор получает право на постоянный ВНЖ, что значительно упрощает жизнь и бизнес в стране. При этом низкие налоговые ставки и возможность сдавать объект в аренду делают эту стратегию финансово привлекательной.

Часто задаваемые вопросы

Какой минимум стоимости недвижимости нужен для получения ВНЖ?

Закон не устанавливает фиксированного минимума, но рекомендуется инвестировать от €250 000, чтобы процесс прошёл быстрее и без вопросов.

Можно ли сдавать купленную недвижимость в краткосрочную аренду?

Да, в Черногории разрешена аренда через платформы типа Airbnb. Доход облагается налогом 9 % от чистой прибыли.

Сколько времени занимает оформление первого года ВНЖ?

После подачи полного пакета документов рассмотрение обычно длится 30‑45 дней, после чего вы получаете биометрическую карту резидента.

Какие требования к количеству дней проживания в стране?

Для поддержания статуса необходимо находиться в Черногории около 11 месяцев (≈330 дней) каждый год.

Можно ли после пяти лет получить гражданство?

Программа «гражданство за инвестиции» закрыта с конца 2022 года, поэтому сейчас путь к гражданству доступен только через обычные иммиграционные процедуры, а не напрямую через недвижимость.