Marbella и Costa del Sol: полное руководство по недвижимости

Общие сведения о недвижимости в Марбелье и Costa del Sol

Коста-дель-Соль уже более десятилетия считается одним из самых привлекательных мест для инвестиций в жильё. Теплый климат, развитая инфраструктура, международные школы и близость к аэропорту Малаги делают регион идеальным как для постоянного проживания, так и для сезонной аренды.

Испания входит в ЕС и Шенгенскую зону, поэтому владельцы недвижимости могут свободно перемещаться по странам Европы. Иностранцам разрешено приобретать объекты на праве полной собственности (freehold), однако для любой сделки необходим испанский идентификационный номер — NIE.

Свободное владение (freehold)

После регистрации в Реестре недвижимости ваш объект принадлежит вам без ограничений. Вы можете продавать, сдавать в аренду или передавать по наследству. Единственное требование — наличие NIE и открытого банковского счёта в Испании.

Налоговые обязательства при покупке

• Для вторичного жилья – налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) от 6 % до 10 % от цены сделки в зависимости от региона.
• Для новостроек – НДС (IVA) фиксированно 10 % от стоимости.
• Нотариальные и регистрационные сборы обычно составляют 1‑2 % от цены.

Район	Тип недвижимости	Средняя цена за м² (EUR)	Примечание
Puerto Banús	Вилла	6 000 €	Элитный район у порта, премиум‑инфраструктура.
Golden Mile	Квартира	5 200 €	Близость к пляжам и лучшим ресторанам.
Nueva Andalucía	Таунхаус	4 500 €	Тихий жилой массив, популярный среди семей.
San Pedro de Alcántara	Апартаменты	3 800 €	Более доступные цены, хорошие транспортные связи.

Популярные районы Марбельи

Puerto Banús

Самый известный район с роскошными яхтами, бутиками и ночной жизнью. Здесь находятся виллы площадью от 500 до 2000 м², часто с собственным бассейном и панорамными видами на море.

Golden Mile

Протянувшийся вдоль побережья между Марбельей‑центром и Puerto Banús, Golden Mile предлагает сочетание современных квартир и традиционных андалузских вилл. Цены здесь выше среднего по региону, но инфраструктура оправдывает вложения.

Nueva Andalucía

Зелёный жилой район, известный своими гольф‑полями (Marbella Golf Club, Los Naranjos). Здесь популярны таунхаусы и небольшие виллы в диапазоне 250 000–1 200 000 €.

San Pedro de Alcántara

Более спокойный район к западу от Марбельи, где цены на квартиры начинаются от 150 000 €, а апартаменты с видом на горы могут стоить около 300 000 €.

Цены на роскошные виллы и квартиры

Виллы премиум‑класса в Puerto Banús часто превышают 10 млн €, а уникальные объекты с прямым доступом к морю могут достигать 30 млн €. Для большинства покупателей интерес представляют виллы от 1,5 млн € до 5 млн €, площадью 400‑800 м².

Квартиры в Golden Mile обычно стоят от 300 000 € за студию до 2 млн € за пентхаус с террасой и видом на море. Средняя цена за квадратный метр колеблется от 4 500 € до 6 500 €, в зависимости от уровня отделки и расположения.

Как купить недвижимость после отмены Golden Visa

С 3 апреля 2025 года испанская программа «Golden Visa» более не действует, поэтому покупка недвижимости сама по себе не даёт право на постоянное проживание. Тем не менее процесс приобретения остаётся простым при соблюдении нескольких обязательных шагов.

• Получите NIE. Обратитесь в испанское консульство или к местному юристу‑посреднику.
• Откройте банковский счёт в Испании. Он понадобится для перечисления аванса и уплаты налогов.
• Подготовьте предварительный договор (arras). Обычно платится 10 % от стоимости.
• Оплатите налоги. Для вторичного жилья – ITP 6‑10 %; для новостройки – НДС 10 %.
• Подпишите публичный нотариальный акт. После чего объект регистрируется в Реестре недвижимости.
• Зарегистрируйтесь в муниципалитете. Это необходимо для получения справок о налоге на имущество (IBI).

Налог на передачу собственности (ITP) и НДС

Ставка ITP зависит от автономного сообщества; в Андалусии она составляет 6 % для цены до 400 000 €, 8 % – от 400 001 € до 800 000 €, и 10 % выше этой суммы. Для новых построек НДС фиксированно 10 %, плюс дополнительный налог на документы (Actos Jurídicos Documentados) около 1,5 %.

Варианты получения резиденции без Golden Visa

Если ваша цель – жить в Испании после покупки недвижимости, рассмотрите следующие варианты:

• Нелукративная (non‑lucrative) виза. Требует подтверждения пассивного дохода не менее 28 800 € в год (или эквивалент в другой валюте). Позволяет находиться в стране до года с возможностью продления.
• Виза цифрового кочевника. Предназначена для удалённо работающих специалистов, доход должен быть не менее 2 000 € в месяц. Срок действия – один год с правом продления.

Обе программы дают право на пребывание, но не предоставляют автоматический путь к постоянному резидентству или гражданству, как это было при Golden Visa.

Аренда недвижимости: лицензия туриста

Если планируете сдавать объект в краткосрочную аренду (до 90 дней), необходимо получить региональную лицензию на туристическую деятельность. Процедура включает:

• Регистрацию объекта в муниципальном реестре.
• Сертификацию соответствия санитарным и пожарным нормам.
• Оплату ежегодного сбора (около 100–200 €) и налога на туристический доход (примерно 10 % от полученной выручки).

Для долгосрочной аренды лицензия не требуется, однако арендодатель обязан оформить договор и уплачивать налог на доходы физических лиц (IRPF) по ставке 19‑24 %.

Почему стоит выбрать Resida Global

Компания Resida Global специализируется на сопровождении иностранных инвесторов в Испании более 15 лет. Мы помогаем оформить NIE, подобрать объект, провести юридическую проверку и обеспечить полное соответствие налоговым требованиям. Наши специалисты также консультируют по вопросам получения нелукративной и цифровой кочевой визы.

Обращаясь к нам, вы получаете персонального менеджера, который контролирует каждый этап сделки — от первого осмотра до регистрации в реестре и выдачи лицензии для аренды.

Заключение

Мар­белья остаётся одним из самых желанных мест для покупки недвижимости на Средиземноморье. Несмотря на отмену Golden Visa, процесс приобретения прост и прозрачен, а альтернативные визовые программы позволяют легально проживать в Испании. Тщательно изучив районы, цены и налоговую нагрузку, вы сможете сделать выгодную инвестицию, получая удовольствие от солнечной жизни у моря.

Часто задаваемые вопросы

Как получить NIE для покупки недвижимости в Испании?

NIE можно оформить через консульство Испании в вашей стране или непосредственно в Испании с помощью юриста. Понадобятся паспорт, заполненная форма EX-15 и небольшая оплата госпошлины.

Какие налоги платить при покупке вторичной и новой недвижимости?

При покупке вторичного жилья уплачивается налог на передачу собственности (ITP) от 6 % до 10 % в зависимости от цены. При покупке новостройки – НДС 10 % плюс налог на юридические акты около 1,5 %.

Можно ли сдавать жильё в долгосрочную аренду без лицензии?

Да, для долгосрочной аренды (более 90 дней) лицензия не требуется. Достаточно оформить договор аренды и уплатить налог на доходы физических лиц (IRPF) по ставке 19‑24 %.

Какой тип визы подходит инвесторам после отмены Golden Visa?

Для инвесторов без предпринимательской деятельности рекомендуется нелукративная виза, требующая пассивного дохода минимум 28 800 € в год. Также возможна цифровая кочевая виза при удалённой работе.

Какие дополнительные расходы следует учитывать при покупке недвижимости?

Помимо цены объекта, учитывайте нотариальные и регистрационные сборы (1‑2 % от стоимости), налог ITP или НДС, услуги агентства (обычно 3‑5 % от цены) и возможные расходы на ремонт и страховку.