10 вопросов перед покупкой недвижимости за границей

Введение

Покупка недвижимости за пределами своей страны – это не только шанс получить второй дом, но и сложный процесс, включающий юридические, налоговые и иммиграционные вопросы. Прежде чем подписывать договор, задайте себе десять ключевых вопросов. Мы разберём их подробно и покажем, как они применимы к популярным направлениям: Турция, Греция, Черногория, Испания, Португалия и Таиланд.

1️⃣ Какой правовой статус недвижимости в выбранной стране?

В разных государствах различается степень защиты иностранцев. В Турции иностранцам разрешено покупать квартиры и готовую недвижимость, но земельные участки находятся в ограниченном доступе – только через турецкую компанию. В Греции покупка недвижимости полностью открыта, однако для получения «золотой визы» требуется вложить минимум €250 000 в жилую площадь.

В Черногории иностранцы могут приобретать как квартиры, так и земельные участки без ограничений, но резидентство по недвижимости не даёт права на работу в ЕС. В Испании после отмены программы Golden Visa (апрель 2025) покупка недвижимости сама по себе больше не приводит к автоматическому виду на жительство – потребуется отдельная виза.

В Португалии с октября 2023 года жильё более не квалифицируется для золотой визы, а в Таиланде иностранцам доступны только кондоминиумы (freehold) до 49 % от общей площади здания; земельные права остаются за тайцами.

2️⃣ Какие налоги и сборы сопровождают покупку?

• Турция: налог на регистрацию – 4 % от стоимости, плюс ежегодный налог на имущество (0,1‑0,3 %).
• Греция: налог на передачу недвижимости – 3 % + НДС (24 %) если объект новостройка; ежегодный налог – 0,15‑1,5 % от кадастровой стоимости.
• Черногория: фиксированный сбор за регистрацию – €250, плюс 9 % налога на добавленную стоимость при покупке нового жилья.
• Испания: налог на передачу (ITP) от 6‑10 % в зависимости от региона; ежегодный налог IMU до 1,1 %.
• Португалия: IMT – прогрессивный налог от 0‑8 %; ежегодный муниципальный налог (IMI) 0,3‑0,45 %.
• Таиланд: 2 % налога на передачу и 1 % гербовый сбор; ежегодный налог на имущество – до 0,5 % от оценочной стоимости.

3️⃣ Нужно ли открывать банковский счёт в стране?

Практически во всех перечисленных странах открытие местного счета упрощает оплату коммунальных услуг, налогов и получение дохода от аренды. В Турции без турецкого счета сложно оформить ипотеку; в Греции банк потребуется для получения кода NHR (налоговый номер). Черногория и Португалия позволяют открыть счёт онлайн, но процесс может занять до 2 недель. В Таиланде наличие счета обязательное только для получения права собственности на кондоминиум.

4️⃣ Какова процедура получения резиденции или гражданства через инвестицию?

Ниже представлена таблица с ключевыми параметрами программ, которые часто рассматривают инвесторы.

Страна	Минимальная инвестиция	Тип визы/резиденции	Особенности
Турция	$400 000 (3‑летнее владение)	Гражданство по инвестициям	Не входит в ЕС, требуется держать имущество минимум 3 года.
Греция	€250 000 / €400 000 / €800 000 (три категории)	Golden Visa – 5‑летний вид на жительство, продлевается.	Запрещена аренда через Airbnb в объектах Golden Visa.
Черногория	€250 000 (недвижимость) + €100 000 в государственный фонд	Вид на жительство, продлевается ежегодно.	Программа CBI закрыта с 2022 г., но резиденция по недвижимости остаётся.
Испания	— (Golden Visa отменён)	Нелу́крaтивная виза / Digital Nomad visa	Требуется подтверждение дохода, а не инвестиции.
Португалия	— (жильё больше не подходит)	D7 – виза для пассивного дохода/пенсионеров	Необходимо доказать стабильный ежемесячный доход.
Таиланд	— (нет программы резиденции по недвижимости)	Smart Visa, Elite Visa – отдельные категории.	Покупка кондоминиума не даёт права на проживание более 90 дней без визы.

Если вам нужна помощь в подготовке документов и взаимодействии с местными органами, команда Resida Global готова сопровождать процесс от начала до конца.

5️⃣ Какие ограничения на аренду недвижимости существуют?

В некоторых странах закон ограничивает короткосрочную аренду. В Греции объекты, получившие Golden Visa, не могут сдавать жильё через платформы типа Airbnb – иначе статус визы может быть аннулирован. В Турции и Черногории такие ограничения отсутствуют, но в некоторых муниципалитетах требуется лицензия на коммерческую аренду.

6️⃣ Какой риск валютных колебаний?

Инвестиция в недвижимость часто подразумевает покупку в иностранной валюте. При вложении $400 000 в Турцию или €250 000 в Грецию учитывайте, что курс доллара/евро к рублю может измениться на 10‑15 % за год, влияя на реальную стоимость активов.

7️⃣ Какой план выхода: продажа или передача наследникам?

Продажа недвижимости в Европе обычно занимает от 3 до 6 месяцев. В Турции процесс может затянуться из‑за необходимости согласования с муниципалитетом. Если вы рассматриваете передачу по наследству, уточните местные правила: в Греции и Португалии наследники обязаны уплатить налог на наследство (до 10 % от стоимости).

8️⃣ Какие дополнительные расходы следует учитывать?

• Управление имуществом – от €200 до €500 в месяц, если вы не проживаете рядом.
• Страховка здания и ответственности – 0,1‑0,3 % от стоимости в год.
• Техническое обслуживание (кондоминиумы) – ежегодный взнос в размере 0,5‑2 % от рыночной цены.

9️⃣ Как проверить репутацию застройщика и защиту прав покупателя?

В странах ЕС (Греция, Португалия, Испания) существуют обязательные гарантии на новостройки – минимум 10 лет. В Турции рекомендуется работать только с проверенными девелоперами, у которых есть лицензия от Министерства жилищного строительства.

🔟 Какая поддержка нужна от агентства?

Профессиональная фирма поможет собрать пакет документов, открыть банковский счёт, оформить налоговый номер и подать заявку на визу. Resida Global предоставляет комплексные услуги: юридический аудит, сопровождение сделки и пост‑продажный сервис.

Заключение

Ответив себе на эти десять вопросов, вы минимизируете риски и сделаете покупку недвижимости за границей максимально прозрачной. Тщательная подготовка – залог того, что ваш новый дом станет надёжным активом и комфортным местом для жизни.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?

Да, при инвестиции от $400 000 в недвижимость и удержании её минимум три года можно подать заявку на турецкое гражданство по программе инвестиций.

Какие ограничения накладывает греческая Golden Visa на аренду жилья?

Объекты, приобретённые для получения Golden Visa, не могут сдавать жильё через сервисы короткосрочной аренды (Airbnb, Booking). Нарушение может привести к отмене визы.

В чем разница между программами резиденции в Испании после 2025 года?

С апреля 2025 Golden Visa больше не действует. Вместо неё доступны нелу́крaтивные и Digital Nomad визы, которые требуют подтверждения дохода, а не инвестиций в недвижимость.

Можно ли купить земельный участок в Таиланде как иностранцу?

Нет. Иностранцам разрешено только свободное владение кондоминиумами (до 49 % от общей площади здания). Земля остаётся в собственности тайцев.

Какой налог на наследство платится в Португалии при передаче недвижимости?

В Португалии наследники уплачивают IMT по ставке 0‑8 % от стоимости получаемого имущества, а также ежегодный IMI после оформления собственности.