Покупка недвижимости в Португалии: пошаговый гид

Узнайте, как оформить покупку недвижимости в Португалии: получение NIF, открытие счёта, уплата IMT и гербового сбора, завершение сделки.

Шаг 1. Получить налоговый идентификационный номер (NIF)

NIF – обязательный документ для любой финансовой операции в Португалии, включая покупку недвижимости. Для нерезидентов NIF можно оформить через португальскую налоговую службу (Serviço de Finanças) или через уполномоченного представителя.

Паспорт гражданина страны проживания;
Документ, подтверждающий адрес за пределами Португалии (например, справка из банка);
Если вы не присутствуете лично – доверенность на представителя и копию его NIF.

Обычно процесс занимает от 1 до 3 рабочих дней. Некоторые агентства, включая Resida Global, помогают оформить NIF удалённо, экономя ваше время.

Шаг 2. Открыть банковский счёт в Португалии

Банковский счёт нужен для перевода средств при оплате IMT, гербового сбора и окончательной стоимости недвижимости. Открытие счета возможно после получения NIF.

Паспорт;
NIF;
Подтверждение адреса в стране резиденции (коммунальный счёт, выписка из банка);
Иногда – рекомендационное письмо от вашего текущего банка.

Большинство крупных банков (Banco Santander Totta, Millennium BCP, Novo Banco) предлагают англоязычную поддержку. Первоначальный депозит может быть небольшим – от 500 до 1 000 €.

Шаг 3. Подписание предварительного договора и внесение задатка

После выбора объекта обычно подписывается Contrato de Promessa de Compra e Venda (промиссовый договор). В нём фиксируются цена, условия оплаты и сроки.

Задаток – обычно 10 % от цены; переводится на условный счёт агентства или юриста;
В договоре указываются штрафные санкции за отказ сторон;
Для нерезидентов рекомендуется привлекать португальского адвоката, который проверит юридическую чистоту объекта.

Важно помнить, что покупка жилой недвижимости больше не дает права на Golden Visa – с октября 2023 года такие объекты исключены из программы.

Шаг 4. Расчёт и уплата IMT и гербового сбора

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) – муниципальный налог на передачу недвижимости. Его ставка зависит от цены и типа объекта.

Стоимость недвижимости	Ставка IMT
до 92 407 €	0 %
от 92 408 € до 126 403 €	2 % от суммы, превышающей 92 407 €
от 126 404 € до 172 348 €	5 % от суммы, превышающей 126 403 € + фикс. часть 1 632 €
от 172 349 € до 242 495 €	7 % от суммы, превышающей 172 348 € + фикс. часть 4 506 €
от 242 496 € и выше	8 % от всей стоимости

Гербовый сбор (Imposto de Selo) составляет 0,8 % от цены сделки. Оба налога уплачиваются в течение 30 дней после подписания окончательного договора.

Оплата производится через банковский счёт в Португалии;
Квитанции об оплате нужны для регистрации права собственности.

Шаг 5. Нотариальное оформление и регистрация права собственности

Последний этап – подписание публичного акта (Escritura Pública de Compra e Venda) у нотариуса. После этого документ регистрируется в Conservatória do Registo Predial.

Нотариальные сборы: около 1 % от цены, минимум 800 €;
Регистрационный сбор в земельном реестре: примерно 250‑300 €;
Если вы пользуетесь услугами адвоката, его гонорар составляет 1‑2 % от стоимости сделки.

После регистрации вы получаете официальную выписку (Certidão de Registo), подтверждающую ваше право собственности. На этом процесс покупки завершается.

Заключительные рекомендации

Покупка недвижимости в Португалии – прозрачный, но требующий внимания к деталям процесс. Чтобы избежать ошибок:

Получите NIF и откройте банковский счёт как можно раньше;
Обратитесь к проверенному юристу или агентству (например, Resida Global), которое будет сопровождать сделку от начала до конца;
Тщательно проверьте документальную чистоту объекта – отсутствие обременений и судебных споров;
Учтите все налоговые обязательства: IMT, гербовый сбор, ежегодный муниципальный налог (IMI) после покупки.

Если ваша цель – получить португальское резидентство, рассмотрите визы D7 (пассивный доход) или цифровую номадскую визу. Оба варианта позволяют легально проживать в стране и пользоваться преимуществами Шенгенской зоны.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли NIF для покупки недвижимости в Португалии?

Да. Налоговый идентификационный номер (NIF) обязателен для всех финансовых операций, включая оплату налогов и подписание договора купли‑продажи.

Какие налоги необходимо уплатить при покупке жилья?

Основные налоги – IMT (ставка от 0 % до 8 % в зависимости от цены) и гербовый сбор 0,8 % от стоимости сделки. После покупки ежегодно платится муниципальный налог IMI.

Можно ли оформить покупку без португальского представителя?

Теоретически да, но большинство иностранных покупателей привлекают местного адвоката или агентство для проверки юридической чистоты объекта и уплаты налогов от их имени.

Какой банк лучше открыть счёт для иностранца?

Крупные банки – Banco Santander Totta, Millennium BCP и Novo Banco – предлагают англоязычную поддержку и относительно простую процедуру открытия счета после получения NIF.

Даст ли покупка недвижимости право на визу D7 или цифровую номадскую визу?

Само по себе приобретение жилья не дает права на эти визы. Для D7 требуется подтверждённый пассивный доход, а для цифровой номадской – контракт с работодателем за пределами Португалии.