250.000 € Ticari Dönüşüm: Avrupa'nın En Ekonomik Golden Visa'sı

Yunanistan 250K € ticari mülkü konuta dönüştürme yolu — uygunluk kriterleri, örnek projeler, zaman çizelgesi ve riskler.

Yunanistan'ın 2024 reform sonrası 250.000 € ticari dönüşüm yolu, Avrupa'da en düşük Golden Visa giriş noktası. Ama yalnızca belirli şartları karşılayan projelerle mümkün.

Kural Özeti

Minimum yatırım: 250.000 €
Mülk: konut olmayan (ofis, depo, fabrika, sanayi) → konuta dönüştürülen
Veya: listelenmiş tarihi bina'nın restorasyonu
Minimum boyut: 120 m²
Dönüşüm Yunan Belediye Planlama Ofisi'nden yetkilendirilmiş olmalı
Süre: başvuru öncesi dönüşüm tamamlanmış olmalı

Uygunluk Kriterleri

Mülk Tipi

✓ Ticari ofis binası
✓ Depo / sanayi binası
✓ Hotel / pansiyon
✓ Listelenmiş tarihi mülk (hem konut hem ticari olabilir)
✗ Arsa (doğrudan uygun değil)
✗ Mevcut konut (bu zaten standart Golden Visa kapsamında)

Dönüşüm Planı

Resmi mimar projesi
Belediye imar izni
Anıt Yöneticiliği onayı (listelenmiş binalarda)
Yapı kullanım izni (tamamlandıktan)

Maliyet Analizi: Örnek Proje

Atina Pireas'ta 350 m² eski ofis binası 4 daireye dönüştürme:

Kalem	Tutar
Mülk alım fiyatı	180.000 €
Tapu harcı + noter (~%10)	18.000 €
İnşaat / dönüşüm	75.000 €
Ruhsat + mimar	8.000 €
Mobilya + finisaj	15.000 €
Toplam Yatırım	296.000 €
Dönüşüm sonrası piyasa değeri	410.000-480.000 €

Marj: %38-62 (dönüşüm primi). Ayrıca 4 daire kiralama geliri yıllık 26-32K € (brüt getiri %7-9).

Zaman Çizelgesi

Mülk seçimi + ön inceleme: 1 ay
Noter + tapu + avukat: 1 ay
Mimar projesi + belediye onayı: 2-3 ay
İnşaat (dönüşüm): 5-9 ay
Yapı kullanım izni: 1 ay
Golden Visa başvurusu: 60-90 gün

Toplam: 12-16 ay. Sorunlu bürokrasi yaşanırsa 18-24 ay'a uzayabilir.

Riskler

İnşaat gecikmesi: 2020-2025 ortalaması %15 üstü süre aşımı.
Bütçe aşımı: %10-20 beklemek gerekir.
Ruhsat reddi: tarihi bölge veya belediye planlama uyuşmazlığı olursa dönüşüm yapılamaz. Alım öncesi due diligence şart.
Kira pazar doyumu: Atina Pireas'ta son 2 yılda 5.000+ dönüşüm teslimi — arz fazlası olabilir.

En Uygun Bölgeler

Atina Pireas / Moschato / Nikaia: sanayi mirası, dönüşüm yoğun, liman ve metro yakın
Selanik Kipos / Vardaris: eski ticari binalar + metro etkisi
Heraklion merkez (Girit): liman yakını tarihi binalar
Patras: nehir kıyısı eski endüstri

Resida Global Yaklaşımı

Ticari dönüşüm projelerinde Resida Global:

Tescilli Yunan inşaat ortakları ile çalışır
Due diligence önceden tamamlanır
Sabit fiyatlı dönüşüm anlaşmaları sunar (gecikme / maliyet riskini üstlenir)
Anahtar teslim paket: 280-320K € arası tam proje (inşaat + Golden Visa dosyası + ilk yıl kiralama yönetimi dahil)

Uygun projeler için iletişime geç, veya Yunanistan rehberini gör.