Akdeniz’de En Yüksek Kira Getirisi Hangi Ülkede?

Türkiye, Yunanistan, İspanya, Portekiz ve Karadağ’da gayrimenkul yatırımlarının kira getirileri, oturma izni şartları ve Airbnb kurallarıyla karşılaştırılıyor.

Giriş

Akdeniz kıyılarında yatırım yapmak sadece tatil evi sahibi olmak anlamına gelmiyor; doğru ülkeyi seçmek, yıllık %4‑%8 arasında değişen brüt kira getirileri sağlayabilir. Ancak oturma izni programları, vatandaşlık şartları ve kısa dönem kiralama (Airbnb) düzenlemeleri ülkeden ülkeye büyük farklılıklar gösterir. Bu makalede Türkiye, Yunanistan, İspanya, Portekiz ve Karadağ olmak üzere beş popüler destinasyonun yatırım koşulları ve potansiyel getirileri yan yana değerlendiriliyor.

Kira Getirisi Nedir?

Kira getirisi genellikle gayrimenkulün yıllık brüt kira geliri ile satın alma fiyatının oranı olarak hesaplanır. Net getiri ise bakım, vergi, yönetim ücreti ve boş kalma dönemleri gibi masraflar düşüldükten sonra elde edilir. Yatırımcıların çoğu, brüt yüzdeyi ilk değerlendirme ölçütü olarak alır; gerçek kazanç ise bu oran üzerinden %1‑2 puan daha düşük olabilir.

Ülke Analizleri

Türkiye

Yatırım tutarı: Türkiye vatandaşlığı için en az 400.000 USD yatırım (en az üç yıl boyunca elde tutulması şart).
Kira getirisi: Büyük şehirlerde (%5‑%7), sahil bölgelerinde ise (%6‑%8) brüt getiri sağlanıyor.
Airbnb durumu: Kısa dönem kiralamalar yasak değil; ancak bazı belediyeler lisans ve kayıt zorunluluğu getiriyor.
Oturma/ Vatandaşlık: Üç yıl içinde vatandaşlık alınabiliyor, AB üyesi olmadığı için Schengen vizesi ayrı başvuru gerektirir.

Yunanistan

Golden Visa yatırım tutarı: €250.000 – €800.000 arasında farklı katmanlar; en düşük seviyede beş yıllık yenilenebilir AB oturma izni.
Kira getirisi: Özellikle Atina ve Selanik gibi büyük şehirlerde %4‑%6, turistik adalarda ise %5‑%7 civarında.
Airbnb durumu: Golden Visa kapsamında alınan konutlarda kısa dönem kiralama (Airbnb) yasaktır; sadece uzun vadeli kiralamalar mümkündür.
Oturma/ Vatandaşlık: AB oturma izni, beş yıl sonra kalıcı ikamet ve sonunda vatandaşlık başvurusu yapılabilir.

İspanya

Golden Visa durumu: Nisan 2025 itibarıyla yeni Golden Visa başvuruları tamamen kaldırıldı. Şu an oturma izni, non‑lucrative (gelir getirmeyen) ve dijital göçmen vizeleri üzerinden sağlanıyor.
Kira getirisi: Madrid ve Barselona’da %3‑%5, Costa del Sol gibi sahil bölgelerinde ise %4‑%6 brüt getiri görülüyor.
Airbnb durumu: Şehir merkezlerinde kısa dönem kiralama sıkı düzenlemelere tabi; özellikle Barselona ve Madrid’de lisans zorunluluğu ve kısıtlı izin sayısı var.
Oturma/ Vatandaşlık: Non‑lucrative vize yıllık minimum €25.560 gelir şartı, dijital göçmen vizeleri ise %30‑%40 daha düşük gelir koşulu talep ediyor.

Portekiz

Golden Visa değişikliği: Ekim 2023’ten itibaren konut yatırımları Golden Visa kapsamında kabul edilmiyor; yalnızca düşük yoğunluklu turizm bölgeleri ve altyapı projeleri kalıyor.
Kira getirisi: Lizbon’da %4‑%5, Algarve’de %5‑%7 brüt getiri sağlanabiliyor.
Airbnb durumu: Konutlarda kısa dönem kiralama mümkündür; ancak bazı belediyeler lisans ve vergi beyanı zorunluluğu getiriyor.
Oturma/ Vatandaşlık: D7 vizesi, pasif gelir (örneğin kira geliri) üzerinden oturma izni verir; minimum yıllık €7.200 net gelir şartı aranıyor.

Karadağ (Karadağ)

Yatırım ve ikamet: Gayrimenkul satın alındığında yenilenebilir oturma izni verilir; AB üyesi olmadığı için Schengen vizesi ayrı alınmalı.
Kira getirisi: Budva, Kotor ve Herceg‑Novi gibi turistik kıyılarda %6‑%9 brüt getiri yüksek görülüyor.
Airbnb durumu: Kısa dönem kiralamalar genellikle serbest; ancak bazı belediyeler kayıt ve vergi bildirimini zorunlu kılıyor.
Vatandaşlık programı: 2022’de kapanan CBI (yatırım yoluyla vatandaşlık) programı artık mevcut değil, sadece oturma izni sağlanıyor.

Kıyaslama Tablosu

Ülke	Minimum Yatırım (Otura/ Vat.)	Ortalama Brüt Kira Getirisi (%)	Airbnb İzni	AB / Euro Kullanımı
Türkiye	$400.000 (3 yıl)	5‑8	Evet, belediye lisansı gerekir	Hayır / TL
Yunanistan	€250.000‑800.000 (5 yıl)	4‑7	Hayır (GV birimleri için yasak)	Evet / Euro
İspanya	Golden Visa yok (2025), non‑lucrative/dijital vize	3‑6	Sınırlı, büyük şehirlerde lisans zorunluluğu	Evet / Euro
Portekiz	D7 vizesi (minimum €7.200 yıllık gelir)	4‑7	Evet, belediye kaydı şart	Evet / Euro
Karadağ	Gayrimenkul alımı (yeni oturma izni)	6‑9	Evet, kayıt ve vergi beyanı gerekir	Evet / Euro

Yatırım Stratejileri ve Resida Global’in Rolü

Her ülkenin sunduğu oturma izni koşulları, vergi avantajları ve kısa dönem kiralama düzenlemeleri farklı risk profilleri oluşturur. Türkiye’de yüksek getiri potansiyeli, üç yıllık vatandaşlık süreciyle birleşirken; Yunanistan’da düşük yatırım tutarı AB oturum hakkı verir fakat Airbnb yasaklaması uzun vadeli kiralamaları zorunlu kılar.

İspanya ve Portekiz’de Golden Visa programları artık sınırlı olduğundan, pasif gelir (kira) üzerinden D7 gibi vizeler daha mantıklı bir seçenek olabilir. Karadağ ise en yüksek brüt kira getirilerini sunar; ancak AB’ye entegrasyon eksikliği ve Euro kullanımı dışındaki para birimi riskleri göz önünde bulundurulmalı.

Bu karmaşık süreçlerde doğru danışmanlık kritik. Resida Global, yatırımcılara ülke seçimi, yasal izin başvuruları ve Airbnb lisans prosedürlerinde kapsamlı destek sunar. Uzman ekibimiz, her aşamada yerel mevzuata uygun hareket edilmesini sağlar.

Sonuç

Brüt kira getirileri açısından Karadağ ve Türkiye öne çıkıyor; ancak yatırımcının önceliği oturma izni, AB entegrasyonu veya kısa dönem kiralama serbestliği gibi faktörlere göre değişiyor. Her ülkenin avantaj ve sınırlamalarını dikkatle değerlendirmek, uzun vadeli kârlılık ve yaşam kalitesi açısından en doğru kararı vermenizi sağlayacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’de gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık almak mümkün mü?

Evet. En az $400.000 tutarında yatırım yapıp üç yıl boyunca bu yatırımı elinizde tutarsanız, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına hak kazanabilirsiniz.

Yunanistan’da Golden Visa sahibi bir ev Airbnb’ye kiralanabilir mi?

Hayır. Golden Visa kapsamında edinilen konutlarda kısa dönem (Airbnb) kiralama yasaktır; sadece uzun vadeli kiralamalar mümkündür.

İspanya’da yeni oturma izni nasıl alınabilir?

Nisan 2025 itibarıyla Golden Visa programı sona erdi. Şu an oturum izni, non‑lucrative (gelir getirmeyen) vize ya da dijital göçmen vizeleri üzerinden sağlanıyor.

Portekiz’de D7 vizesi ile hangi gelir şartları aranır?

D7 vizesi, pasif gelir gösteren yatırımcılara verilir; yıllık minimum net €7.200 tutarında sabit bir gelirin kanıtlanması gerekir.

Karadağ’da gayrimenkul alarak oturma izni alınabilir mi?

Evet. Karadağ’da mülk satın alındığında yenilenebilir oturma izni verilir; ancak 2022’de kapanan CBI (yatırım yoluyla vatandaşlık) programı artık mevcut değildir.