Yabancılar Mortgage Alabilir mi? Türkiye, İspanya, Portekiz

Giriş

Dünya genelinde yatırımcıların mülk satın alırken en büyük sorulardan biri "Yabancı olarak mortgage alabilir miyim?" sorusudur. Ülkelere göre farklı mevzuatlar, ikamet şartları ve kredi limitleri bulunur. Bu yazıda Türkiye, İspanya, Portekiz ve Yunanistan’da yabancılar için mevcut mortgage fırsatlarını, ikamet programlarını ve alternatif finansman yollarını inceleyeceğiz. Resida Global, bu süreçlerde deneyimli danışmanlığıyla yatırımcıların sorunsuz bir yolculuk yapmasını sağlıyor.

Türkiye’de Yabancılar İçin Mortgage

Şartlar ve Süreç

Türkiye, yabancı alıcıların konut kredisi kullanmasına izin veren bir pazara sahiptir. Bankalar genellikle %70’e kadar kredi‑teminat oranı (LTV) sunar; yani gayrimenkul değerinin en fazla %30’u peşin ödenir. Başvuru için gerekli temel belgeler şunlardır:

• Türkiye’de geçerli bir vergi numarası
• Yerel banka hesabı
• Pasaport ve ikamet izni (eğer varsa)
• Gelir belgesi ya da banka hesap dökümü

Kredi süreci ortalama 30‑45 gün sürer. Faiz oranları %12‑%18 arasında değişirken, vade genellikle 5‑20 yıl arasındadır.

İkamet ve Vatandaşlık Bağlantısı

Türkiye’de vatandaşlık programı, en az üç yıl boyunca $400.000 değerinde gayrimenkul alımını şart koşar. Bu yatırım, AB vatandaşı olmayı gerektirmez; ancak mortgage almak için doğrudan bir ikamet izni zorunlu değildir. Yine de uzun vadeli konut sahibi olmak isteyenler, bu programı değerlendirebilir.

İspanya’da Mortgage ve Yeni İkamet Seçenekleri

Golden Visa’ın Sonu

İspanya, 2025 Nisan ayında Golden Visa (yatırımcı ikamet izni) programını kaldırdı. Artık gayrimenkul alarak otomatik oturum hakkı elde edilemez. Bunun yerine iki ana alternatif öne çıkıyor:

• Non‑Lucrative Vize: İspanya’da çalışmadan, sabit bir gelire (emeklilik maaşı, kira geliri vb.) sahip kişilere verilir.
• Digital Nomad Vizesi: Uzaktan çalışan profesyonellere yıllık en az €2.000 net gelir şartıyla oturum izni tanır.

Mortgage Olanakları

İspanya’da yabancılar, yerel bankalardan %60‑%70 LTV oranında konut kredisi alabilir. Başvuru için istenen belgeler:

• Pasaport ve vize (Non‑Lucrative veya Digital Nomad)
• İspanya’da vergi numarası (NIE)
• Gelir kanıtı (bank statements, emeklilik belgesi)

Kredi faizleri %3.5‑%4.2 arasında değişir; vade süresi en fazla 30 yıl olabilir.

Portekiz’de Mortgage ve D7 Vizesi

Golden Visa Değişikliği

Portekiz, Ekim 2023’te konut temelli Golden Visa programını sonlandırdı. Artık yatırımcıların oturum izni alabilmesi için sadece turizm, kültür ve yenilik odaklı projeler değerlendirilir. Bunun yerine D7 Vizesi (passive income visa) popüler bir seçenek haline geldi.

D7 Vizesi ile Mortgage

D7 vizesi, emeklilik maaşı, kira geliri veya yatırım getirisi gibi düzenli gelirleri olan kişilere verilir. Bu vize sahipleri, Portekiz’de %70 LTV oranıyla mortgage alabilirler. Gerekli belgeler:

• Pasaport ve D7 vizesi
• Portekiz vergi numarası (NIF)
• Gelir beyanı (bank statements, emeklilik belgesi)

Kredi faizleri %2.8‑%3.6 arasında değişmekte ve vade süresi genellikle 30 yıldır.

Yunanistan’da Golden Visa ve Mortgage Durumu

Golden Visa Katmanları

Yunanistan, Avrupa Birliği içinde en düşük yatırım gereksinimiyle bilinen bir program sunar. Üç farklı tier bulunmaktadır:

Tier	Yatırım Miktarı (EUR)	İkamet Süresi
1	250.000 €	5 yıl, yenilenebilir
2	400.000 €	5 yıl, yenilenebilir
3	800.000 €	5 yıl, yenilenebilir

Bu program, yatırımcılara Schengen bölgesinde serbest dolaşım ve yıllık minimum 6 ay Yunan topraklarında ikamet etme hakkı tanır.

Airbnb Kısıtlaması

Golden Visa kapsamında alınan konutlar için kısa‑vadeli kiralama (Airbnb) yasaktır. Sadece uzun vadeli kira ve kişisel kullanım mümkündür.

Mortgage İmkanları

Yunan bankaları, yabancı alıcıların %60‑%70 LTV oranında kredi almalarına izin verir. Başvuru sırasında istenen belgeler:

• Pasaport ve Golden Visa (veya geçerli vize)
• Yunan vergi numarası (AFM)
• Gelir beyanı

Kredi faizleri %3.0‑%4.5 arasında değişir; vade süresi 20‑30 yıl arasındadır.

Alternatif Finansman Yöntemleri

Eğer mortgage koşulları yatırımcının beklentilerini karşılamıyorsa, aşağıdaki alternatifler değerlendirilebilir:

• Kiralama‑Satın Alma (Rent‑to‑Own): Önceden belirlenmiş bir kira süresi sonunda mülkün tamamı ya da bir kısmı satın alınabilir.
\n
• Özel Finansman: Yerel yatırımcılar veya aile bağları üzerinden düşük faizli kredi alınabilir.
• Kredi Birliği (Co‑operative): Özellikle Portekiz ve Yunanistan’da, toplu alım yapan yabancılar arasında ortaklık kurulup finansman sağlanır.

Her alternatifin risk ve avantajları farklıdır; bu yüzden profesyonel danışmanlık almak önemlidir. Resida Global, tüm bu süreçlerde hukuki ve mali açıdan güvenilir bir rehberlik sunar.

Sonuç

Yabancı yatırımcıların mortgage alabilme olanakları ülkeden ülkeye değişiklik gösterir. Türkiye, İspanya, Portekiz ve Yunanistan’da kredi koşulları genellikle %60‑%70 LTV seviyesinde olup, ikamet izni ya da vize türüne bağlı ek belgeler talep eder. Golden Visa programlarının bazı ülkelerde sona ermesi, alternatif vizeler ve özel finansman yöntemleriyle gayrimenkul yatırımı hâlâ mümkün kılmaktadır. Doğru planlama ve uzman bir danışmanın desteğiyle, hayalinizdeki mülkü finanse etmeniz artık daha ulaşılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı olarak Türkiye’de mortgage alabilir miyim?

Evet. Türkiye bankaları yabancılara %70’e kadar LTV oranıyla konut kredisi verir; vergi numarası, banka hesabı ve gelir belgesi gibi temel belgeler gerekir.

İspanya’da Golden Visa kaldırıldıysa mortgage nasıl çalışıyor?

Golden Visa olmadan da yabancılar mortgage alabilir. Non‑Lucrative ya da Digital Nomad vizesiyle NIE numarası alınmalı, ardından %60‑%70 LTV ile kredi başvurusu yapılır.

Portekiz’de D7 vizesi ile konut kredisi mümkün mü?

Evet. D7 vizesine sahip yatırımcılar NIF alarak %70 LTV oranıyla mortgage çekebilir; gelir beyanı ve pasaport gibi belgeler sunulur.

Yunanistan’da Golden Visa ile alınan evde Airbnb yapabilir miyim?

Hayır. Yunan Golden Visa programına dahil konutlarda kısa‑vadeli kiralama (Airbnb) yasaktır; sadece uzun vadeli kira ve kişisel kullanım mümkündür.

Mortgage başvurusunda hangi belgeler zorunludur?

Genel olarak pasaport, ikamet izni veya vize, ülke‑içinde vergi numarası, gelir kanıtı (banka dökümü, maaş bordrosu) ve satın alınacak mülkün tapu bilgileri istenir.