Yunanistan Golden Visa 2024 Reformu: 3 Kademeli Yeni Eşikler

Yunanistan'ın Golden Visa programı 2024 reformuyla 3 kademeli eşik sistemine geçti. Avrupa'nın en uygun giriş noktasını korurken, popüler bölgelerde fiyatları kontrol altına almaya yönelik bir yapı.

Eski Durum (2014-2024)

Tek eşik: 250.000 € — ülke geneli geçerli. Çin ve Türk yatırımcıların ilgi odağı.

Yeni 3 Kademe (Eylül 2024+)

Kademe 1: 800.000 €

Popüler yüksek-yoğun bölgeler:

• Atina (tüm belediyeler)
• Selanik (tüm belediyeler)
• 120.000+ nüfuslu belediyeler
• Popüler adalar: Mikonos, Santorini, Paros, Naksos
• Girit'in iki büyük şehri (Heraklion, Chania)

Minimum mülk boyutu: 120 m².

Kademe 2: 400.000 €

Diğer bölgeler:

• Yukarıdaki Kademe 1'e girmeyen tüm Yunanistan
• Küçük adalar, küçük kıyı kasabaları, iç bölgeler
• Anavatan kırsal alanları, Peloponez, Epirus

Minimum mülk boyutu: 120 m².

Kademe 3: 250.000 €

Ticari dönüşüm veya tarihi bina restorasyonu:

• Konut olmayan mülkün (ofis, depo, fabrika) konuta dönüştürülmesi
• Listelenmiş tarihi binaların restorasyonu
• Özel koşullar: minimum 120 m² ve dönüşüm için resmi izin

Bu yol Avrupa'daki en düşük Golden Visa eşiği olmayı sürdürüyor.

Süreç ve Aile

Tüm kademelerde:

• 5 yıllık yenilenebilir oturum
• Aile üyeleri dahil (eş, 21 yaş altı çocuklar, bağımlı ebeveynler)
• Yıllık minimum kalış zorunluluğu yok
• Schengen bölgesinde serbest dolaşım
• Vatandaşlık: 7 yıl fiziksel ikamet şartı

Pratik Örnekler

Örnek 1: Atina merkez 2+1 daire (120 m²)

Plaka / Kolonaki / Monastiraki gibi premium bölgelerde 120 m² daire 450K-700K € arası — Kademe 1 (800K). Bu eşik için iki daire birleştirme gerekebilir.

Örnek 2: Nafplio'da tarihi ev (Peloponez)

Peloponez yarımadasının güzelliği — Atina'ya 2 saat — 300-500K € arası villa. Kademe 2 (400K).

Örnek 3: Atina Pireas'ta ofis binası dönüşümü

Pireas sanayi alanında 500 m² ticari binanın 6 daireye dönüştürülmesi — toplam proje 280K €. Kademe 3 (250K), eşik üzerinde 30K € marj.

2026'da Piyasa Durumu

Atina merkez: reforma rağmen fiyatlar 2024-2025'te %8-12 yükseldi. Sebep: 800K € eşiği talepleri düşürmedi, sadece üst segmente kaydırdı.

İkinci kademe bölgeler (Rhodos, Korfu, Peloponez) talep patlaması yaşıyor. Bu bölgeler 2026 için en cazip ikinci el fiyat/kalite.

Ticari Dönüşüm (250K)

En fırsatçı yol ama risk de var:

• Dönüşüm maliyeti (inşaat + ruhsat) 60-120K €
• Toplam yatırım 310-370K €'yu bulabilir
• Zamanlama: 12-18 ay gecikme normal
• Değer artışı: tamamlanınca %25-40
• En popüler bölgeler: Atina Pireas, Selanik Kipos, Heraklion merkez

Resida Global Hizmeti

Yunanistan ekibi üç kademenin de tüm projeleri incelemek: AFM vergi numarası, noter, Tapu tescili, mülk değerleme, başvuru dosyası, yenileme. Yunanistan rehberini gör veya uygunluk görüşmesi için iletişime geç.