ลงทุนอพาร์ทเมนท์ลิสบอน 2024 – ย่าน, ราคา & D7 Visa

ทำไมต้องลงทุนอพาร์ทเมนท์ในลิสบอน

ลิสบอนเป็นเมืองหลวงของโปรตุเกสที่ผสมผสานเสน่ห์โบราณกับเทคโนโลยีทันสมัย ทำให้เป็นศูนย์ดึงดูดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากทั่วโลก ทั้งด้านการท่องเที่ยว การทำงานระยะไกล และความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ราคาที่ดินและอพาร์ทเมนท์ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ในปี 2023 ประเทศโปรตุเกสได้ยกเลิกคุณสมบัติให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขอ Golden Visa แล้ว แต่การลงทุนในลิสบอนยังคุ้มค่าเมื่อมองจากผลตอบแทนเช่าและโอกาสใช้วีซ่า D7 หรือ Digital Nomad Visa เพื่ออยู่อาศัยระยะยาว

ย่านที่เป็นที่นิยมสำหรับนักลงทุน

• Alfama – ย่านเก่าที่เต็มไปด้วยถนนหินแคบและวิวแม่น้ำ Tejo เหมาะกับอพาร์ทเมนท์สไตล์บูทีค
• Baixa/Chiado – ใจกลางเมือง มีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์สูง ราคาตลาดอยู่ระดับบนสุด
• Parque das Nações – ย่านใหม่ที่สร้างขึ้นหลัง Expo 98 มีอาคารสมัยใหม่และโครงสร้างพื้นฐานดีเยี่ยม
• Campo de Ourique – ชุมชนคนท้องถิ่นที่เป็นมิตร มีร้านค้าและคาเฟ่มากมาย เหมาะกับนักลงทุนที่มองหารายได้เช่าเสถียร

ระดับราคาตลาดตามย่าน (ข้อมูลอัปเดต 2024)

ย่าน	ราคาเฉลี่ยต่อ m² (EUR)	อพาร์ทเมนท์ 1 ห้องนอน ราคากลาง	ผลตอบแทนเช่าโดยประมาณ (%)
Alfama	5,800	€180,000	4.8%
Baixa/Chiado	7,200	€250,000	5.2%
Parque das Nações	6,500	€210,000	5.0%
Campo de Ourique	6,100	€190,000	4.9%

หมายเหตุ: ผลตอบแทนเช่าเป็นค่าเฉลี่ยจากการให้เช่าระยะสั้น (Airbnb) และระยะยาวผสมกัน ขึ้นอยู่กับฤดูกาลและการจัดการทรัพย์สิน

ผลตอบแทนการเช่า (Rental Yield)

โดยทั่วไปอพาร์ทเมนท์ในลิสบอนให้ผลตอบแทนเช่าระหว่าง 4.5%‑5.5% ต่อปี หากเลือกทำการเช่าผ่านแพลตฟอร์มสั้น ๆ เช่น Airbnb ผลตอบแทนอาจสูงกว่า 6% แต่ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการจัดการและภาษีท้องถิ่น (IVA 23%)

D7 Visa – เส้นทางสู่การอยู่อาศัยระยะยาวในโปรตุเกส

วีซ่า D7 ถูกออกแบบมาสำหรับผู้มีรายได้พาสซีฟ เช่น รายได้จากการเช่า, ดอกเบี้ย, หรือเงินบำนาญ ผู้สมัครต้องแสดงหลักฐานว่ามีรายได้ต่อปีอย่างน้อย €7,200 (ประมาณ $8,000) หรือเทียบเท่าตามอัตราแลกเปลี่ยน

• ขั้นตอนที่ 1 – ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIF) จากสำนักงานสรรพากรโปรตุเกส ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการเปิดบัญชีธนาคารและทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
• ขั้นตอนที่ 2 – เปิดบัญชีธนาคารในโปรตุเกสเพื่อรับโอนเงินรายได้พาสซีฟเข้าไป
• ขั้นตอนที่ 3 – รวบรวมเอกสารแสดงรายได้ (หนังสือรับรองจากธนาคาร, รายการภาษี) พร้อมสำเนาหนังสือเดินทางและประกันสุขภาพ
• ขั้นตอนที่ 4 – ยื่นคำขอวีซ่าที่กงสุลโปรตุเกสในประเทศของคุณ หรือยื่นผ่าน SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) หากอยู่ในยุโรปแล้ว
• ขั้นตอนที่ 5 – เมื่อได้รับการอนุมัติ จะได้ใบอนุญาตพักอาศัยแบบ D7 ที่มีอายุ 1 ปี สามารถต่ออายุได้ทุกปีโดยต้องแสดงว่ามีรายได้พาสซีฟคงที่

ผู้ถือวีซ่า D7 สามารถทำงานระยะไกลหรือเปิดธุรกิจในโปรตุเกสได้โดยไม่จำกัด และสามารถเดินทางภายในเขตเชงเก้นอย่างอิสระ

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในลิสบอนสำหรับชาวต่างชาติ

ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้รับสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินแบบ freehold อย่างเต็มรูปแบบ เพียงแค่ต้องมี NIF และทำสัญญาซื้อขายผ่านทนายความหรือบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์จะดำเนินการที่ Notary (Notário) โดยค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมประมาณ 6%‑8% ของราคาซื้อ (รวมภาษี IMT, Stamp Duty และค่าธรรมเนียมทนาย)

Resida Global ให้บริการอะไรบ้าง

Resida Global เป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการจัดหาที่อยู่อาศัยและกระบวนการขอวีซ่า D7 ในโปรตุเกส เราช่วยลูกค้าเปิด NIF, ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ตามงบประมาณ, ดำเนินการตรวจสอบกฎหมาย (Due Diligence) และให้คำปรึกษาเรื่องภาษีและผลตอบแทนเช่าอย่างครบวงจร

สรุปข้อควรพิจารณาก่อนลงทุน

• ตรวจสอบอัตราผลตอบแทนเช่าตามย่านและรูปแบบการให้เช่า (ระยะสั้น vs ระยะยาว)
• คำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม: ภาษี IMT, Stamp Duty, ค่าบริหารจัดการทรัพย์สิน
• หากต้องการอาศัยในโปรตุเกสอย่างถาวร ให้พิจารณา D7 Visa หรือ Digital Nomad Visa แทน Golden Visa ที่ไม่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แล้ว
• ใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษีเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการทำธุรกรรมข้ามประเทศ

ด้วยข้อมูลที่เป็นปัจจุบันและการสนับสนุนจาก Resida Global การลงทุนอพาร์ทเมนท์ในลิสบอนจึงสามารถให้ผลตอบแทนที่มั่นคง พร้อมเปิดโอกาสชีวิตใหม่ในยุโรปได้อย่างราบรื่น

บทสรุป

ลิสบอนยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูง ทั้งด้านราคาที่เหมาะสม ผลตอบแทนเช่าดี และโอกาสขอวีซ่า D7 เพื่ออยู่อาศัยระยะยาว หากคุณกำลังมองหาการลงทุนที่ผสานความคุ้มค่าและคุณภาพชีวิต Resida Global พร้อมเป็นคู่มือเดินทางของคุณตั้งแต่ขั้นตอนเปิด NIF จนถึงการจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ

คำถามที่พบบ่อย

อสังหาริมทรัพย์ในลิสบอนยังให้สิทธิ์ขอ Golden Visa หรือไม่?

ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2023 โปรตุเกสได้ยกเลิกการให้สิทธิ์ Golden Visa กับการซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว จึงต้องใช้วิธีอื่นเช่น D7 Visa หรือ Digital Nomad Visa เพื่อขอใบอนุญาตพักอาศัย

ฉันสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในลิสบอนได้โดยไม่ต้องมีสัญชาติโปรตุเกสหรือเปล่า?

ได้ครับ ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ freehold เพียงแค่เปิด NIF และทำการโอนกรรมสิทธิ์ผ่าน Notary

ผลตอบแทนเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากอพาร์ทเมนท์ในลิสบอนอยู่ระดับไหน?

โดยทั่วไปผลตอบแทนเช่าอยู่ระหว่าง 4.5%‑5.5% ต่อปี หากใช้แพลตฟอร์มให้เช่าสั้น ๆ อย่าง Airbnb อาจสูงกว่า 6% แต่ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

วีซ่า D7 ต้องการรายได้ขั้นต่ำเท่าไหร่?

ผู้สมัครต้องแสดงว่ามีรายได้พาสซีฟอย่างน้อย €7,200 ต่อปี (ประมาณ $8,000) หรือเทียบเท่าตามอัตราแลกเปลี่ยน

Resida Global สามารถช่วยอะไรบ้างในการซื้ออสังหาริมทรัพย์และขอวีซ่า D7?

เราช่วยเปิด NIF, ค้นหาอพาร์ทเมนท์ตามเกณฑ์, ตรวจสอบกฎหมาย (Due Diligence), ให้คำปรึกษาด้านภาษี และดำเนินการยื่นเอกสารขอวีซ่า D7 อย่างครบวงจร