ยุโรปหลังการเปลี่ยนแปลง Golden Visa 2026: สิ่งที่เหลืออยู่
สรุปสถานการณ์ Golden Visa ในยุโรปหลังสเปนยกเลิก โปรตุเกสปรับเงื่อนไข กรีซเพิ่มระดับ พร้อมตัวเลือกอื่น ๆ เช่นมอนเตเนโกรและตุรกี.
ภาพรวมการเปลี่ยนแปลง 2025‑2026
ในช่วงสองปีที่ผ่านมา นโยบาย Golden Visa ของยุโรปได้รับการปรับโครงสร้างอย่างรุนแรงที่สุดตั้งแต่เริ่มต้นศตวรรษใหม่ สเปนประกาศยกเลิกโปรแกรมโดยสิ้นเชิงเมื่อเมษายน 2025 ส่วนโปรตุเกสก็ถอดเงื่อนไขการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ออกจากโครงการในเดือนตุลาคม 2023 ทำให้ผู้สมัครต้องพึ่งพาแหล่งรายได้อื่น ๆ เช่น D7 Visa แทน การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ทำให้กรีซเป็นประเทศเดียวที่ยังคงมี Golden Visa ที่อิงการซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่ แต่ค่าใช้จ่ายและข้อจำกัดต่างกันอย่างชัดเจน นอกจากนี้มอนเตเนโกรและตุรกียังคงเสนอโปรแกรมที่คล้ายคลึง แม้ว่าจะไม่ให้สิทธิ์เป็นสมาชิกสหภาพยุโรป (EU) ก็ตาม
สเปน: การยกเลิก Golden Visa อย่างถาวร
สเปนตัดสินใจยุติโปรแกรม Golden Visa ตั้งแต่เดือนเมษายน 2025 ผู้ที่เคยได้รับใบอนุญาตอยู่แล้วสามารถต่ออายุได้ตามเงื่อนไขเดิม แต่ไม่มีการรับสมัครใหม่อีกต่อไป แทนที่นั้นรัฐบาลเปิดตัววีซ่าประเภท Non‑Lucrative และ Digital Nomad ซึ่งต้องแสดงรายได้สุทธิขั้นต่ำ 2,500 ยูโรต่อเดือนหรือสัญญาจ้างงานจากบริษัทต่างประเทศ การย้ายมาที่สเปนจึงกลายเป็นเรื่องที่พึ่งพารายได้ส่วนบุคคล มากกว่าการลงทุนในทรัพย์สิน
โปรตุเกส: จากอสังหาริมทรัพย์สู่ D7 Visa
เมื่อเดือนตุลาคม 2023 โปรตุเกสยุติการรับสมัครผู้ที่อาศัยการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อขอ Golden Visa อย่างเป็นทางการ ผู้สนใจต้องเปลี่ยนเส้นทางไปใช้ D7 Visa ซึ่งมุ่งเน้นรายได้ประจำจากแหล่งอื่น เช่น รายได้จากเงินปันผล, ค่าเช่า หรือบำนาญ ขั้นต่ำ 7,200 ยูโรต่อปี (ประมาณ 600 ยูโรต่อเดือน) พร้อมหลักฐานการออมหรือสินทรัพย์ที่รองรับ การขอวีซ่านี้ยังคงให้สิทธิ์ทำงานและเดินทางภายใน Schengen ได้เหมือนเดิม
กรีซ: ขีดจำกัดใหม่และข้อห้าม Airbnb
กรีซเป็นประเทศเดียวที่ยังคงรักษา Golden Visa โดยอิงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ค่าธรรมเนียมได้ถูกปรับระดับขึ้นเป็นสามชั้น:
- €250,000 – ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชนบทหรือโครงการพัฒนาใหม่
- €400,000 – ซื้ออพาร์ทเมนท์หรือบ้านเดี่ยวในเมืองหลัก
- €800,000 – ลงทุนในโรงแรม, รีสอร์ท หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อื่น ๆ
วีซ่าจะให้สิทธิ์อยู่อาศัยแบบต่อเนื่อง 5 ปี และสามารถต่ออายุได้โดยไม่มีข้อกำหนดการอยู่ในประเทศต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2023 กรีซได้ออกกฎห้ามให้เช่า Airbnb หรือแพลตฟอร์มสั้น ๆ บนยูนิตที่ได้รับ Golden Visa เพื่อป้องกันการใช้ทรัพย์สินเป็นแหล่งทำกำไรระยะสั้น ผู้ถือวีซ่าต้องใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยส่วนตัวหรือเช่าแบบยาว (อย่างน้อย 12 เดือน)
มอนเตเนโกรและตุรกี: ตัวเลือกที่ยังคงอยู่แต่ไม่ใช่ EU
แม้ว่ามอนเตเนโกรจะเป็นประเทศใช้ยูโรและมีโปรแกรม Residence by Investment ที่ให้สิทธิ์อยู่อาศัยต่ออายุได้โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำ €200,000 (หรือประมาณ 2.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) แต่ไม่ให้สิทธิ์เดินทางภายใน Schengen หรือเป็นสมาชิก EU การสมัครต้องผ่านกระบวนการตรวจสอบประวัติส่วนบุคคลและแหล่งที่มาของเงินทุน
ตุรกีเสนอ Citizenship by Investment ที่ต้องลงทุนอย่างน้อย $400,000 ในอสังหาริมทรัพย์และถือครองเป็นเวลา 3 ปี การได้สัญชาติของตุรกียังคงไม่ให้สิทธิ์อิสระใน EU แต่ผู้ถือพาสปอร์ตตุรกีสามารถเดินทางโดยวีซ่าฟรีหรือวีซ่าเมื่อถึงประเทศหลายแห่ง รวมถึงการเข้าถึงตลาดแรงงานของตะวันออกกลางและเอเชีย
ขั้นตอนสำคัญสำหรับผู้สนใจ Golden Visa กรีซในปี 2026
แม้ว่ากรีซจะเพิ่มขีดจำกัดและห้าม Airbnb แต่กระบวนการยังค่อนข้างตรงไปตรงมาสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนพร้อม:
- เลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ – ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเป็นโครงการที่ได้รับอนุมัติจากรัฐบาลและไม่มีข้อจำกัดด้านการเช่าแบบสั้น
- ทำสัญญาซื้อขาย (Pre‑contract) – ต้องมีมูลค่าไม่ต่ำกว่าขีดจำกัดที่เลือก (€250k, €400k หรือ €800k) และชำระเงินดาวน์อย่างน้อย 30%
- เปิดบัญชีธนาคารในกรีซ – โอนยอดเต็มจำนวนภายใน 6‑12 เดือนจากวันลงนามสัญญา
- ยื่นใบสมัคร Golden Visa ผ่านสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (Aliens Police) พร้อมเอกสารแสดงที่มาของเงินทุน, รายการทรัพย์สินและประวัติอาชญากรรมที่สะอาด
- รอผลการอนุมัติ – ระยะเวลาเฉลี่ย 2‑3 เดือน หลังได้รับใบอนุญาตคุณจะได้รับบัตร residence card ที่มีอายุ 5 ปี
- ต่ออายุและรักษาสถานะ – ต้องแสดงหลักฐานการถือครองอสังหาริมทรัพย์ครบตามมูลค่าเดิมทุก 2‑3 ปี และไม่ทำเช่า Airbnb หรือให้เช่าสั้นเกินกว่าที่กำหนด
หากคุณต้องการความช่วยเหลือด้านเอกสารหรือค้นหาโครงการที่เหมาะสม Resida Global มีทีมผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมให้คำปรึกษาตั้งแต่ขั้นตอนแรกจนถึงการรับบัตร residence อย่างครบวงจร
เปรียบเทียบตัวเลือก Golden Visa/Residence ที่ยังคงมีในยุโรป (2026)
| ประเทศ | ประเภทการลงทุน | ขั้นต่ำการลงทุน | ระยะเวลาที่อยู่อาศัย | สิทธิ์ Schengen / EU | ข้อจำกัดสำคัญ |
|---|---|---|---|---|---|
| กรีซ | อสังหาริมทรัพย์ (3 ระดับ) | €250,000 – €800,000 | 5 ปีต่อเนื่อง, ต่ออายุได้ | Schengen ฟรี | ห้ามเช่า Airbnb, ต้องถือครองทรัพย์สินตลอดเวลา |
| มอนเตเนโกร | อสังหาริมทรัพย์ | €200,000 | 2 ปี (ต่ออายุ) | ไม่ใช่ Schengen / EU | ต้องอยู่ในประเทศอย่างน้อย 12 เดือน/ปี |
| ตุรกี | อสังหาริมทรัพย์ (Citizenship) | $400,000 | สัญชาติเต็มรูปแบบหลัง 3 ปีถือครอง | ไม่ใช่ EU, Visa‑free ไปหลายประเทศ | ต้องถือครองทรัพย์สินครบ 3 ปี |
| โปรตุเกส (D7) | แหล่งรายได้พาสซีฟ | €7,200/ปี | 1 ปีแรก, ต่ออายุต่อเนื่อง 2‑5 ปี | Schengen ฟรี | ต้องแสดงรายได้และเงินออมต่อเนื่อง |
สรุปแนวโน้มสำหรับนักลงทุนระยะยาว
การปรับโครงสร้างของ Golden Visa ในยุโรปในปี 2025‑2026 ทำให้ตัวเลือกที่อิงการซื้ออสังหาริมทรัพย์เหลือเพียงกรีซเท่านั้น ส่วนประเทศอื่น ๆ ต้องพึ่งพาแบบวีซ่าที่เน้นรายได้หรือสัญชาติโดยตรง การตัดสินใจจึงควรคำนึงถึงเป้าหมายระยะยาวของคุณ: หากต้องการเดินทางอิสระใน Schengen และอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง กรีซยังเป็นตัวเลือกที่มั่นคง แต่หากสนใจสภาพแวดล้อมภาษีหรือโอกาสธุรกิจอื่น ๆ โปรตุเกส D7 หรือมอนเตเนโกรก็อาจตอบโจทย์ได้ดี ทั้งนี้การทำงานร่วมกับผู้เชี่ยวชาญอย่าง Resida Global จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนและเพิ่มโอกาสสำเร็จสูงสุด
อย่าลืมตรวจสอบกฎระเบียบล่าสุดทุกครั้งก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะกฎหมายอพยพมีการปรับเปลี่ยนอย่างต่อเนื่อง.
คำถามที่พบบ่อย
Golden Visa ของกรีซยังใช้งานได้หรือไม่หลังปี 2026?
ใช่ กรีซยังคงให้ Golden Visa โดยอิงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามระดับ €250k, €400k หรือ €800k แต่ต้องปฏิบัติตามข้อห้ามเช่า Airbnb และถือครองทรัพย์สินตลอดระยะเวลาที่อยู่อาศัย.
สเปนมีโปรแกรมอพยพแบบใดบ้างหลังการยกเลิก Golden Visa?
สเปนเปิดให้สมัคร Non‑Lucrative Visa (ต้องแสดงรายได้สุทธิขั้นต่ำ 2,500 ยูโรต่อเดือน) หรือ Digital Nomad Visa (ต้องมีสัญญาจ้างจากบริษัทต่างประเทศ) แทนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์.
โปรตุเกสยังสามารถขอ Golden Visa ผ่านการซื้อบ้านได้หรือไม่?
ไม่ได้แล้ว หลังเดือนตุลาคม 2023 การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นเงื่อนไขของ Golden Visa โปรตุเกส ผู้สมัครต้องใช้ D7 Visa ที่เน้นรายได้พาสซีฟขั้นต่ำ €7,200 ต่อปี.
มอนเตเนโกรให้สิทธิ์เดินทางในเชงเกนหรือ EU หรือไม่?
ไม่ได้ มอนเตเนโกรเป็นประเทศที่ใช้ยูโรแต่ไม่ได้เป็นสมาชิก EU หรือเชงเกน การ residence ที่ได้จากการลงทุนจะให้สิทธิ์อยู่อาศัยและทำงานภายในมอนเตเนโกรเท่านั้น.
ถ้าต้องการสภาพแวดล้อมภาษีที่ดี ควรเลือกประเทศใด?
ขึ้นอยู่กับเป้าหมายส่วนบุคคล แต่โดยทั่วไป กรีซและโปรตุเกส (ผ่าน D7) มีระบบภาษีที่เป็นมิตรต่อผู้ถือ residence ส่วนตุรกีให้สัญชาติพร้อมสิทธิ์เดินทางหลายประเทศแต่ไม่ใช่ EU.
รับคำปรึกษาฟรี
ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราจะประเมินประเทศและอสังหาฯ ที่เหมาะกับคุณฟรี
