อพาร์ทเมนท์ Golden Visa เอเธนส์ €250k – เขตที่เหมาะลงทุน

Golden Visa ของกรีซคืออะไร?

Golden Visa (วีซ่าสายทอง) ของกรีซเป็นโครงการให้สิทธิ์ผู้ลงทุนจากต่างประเทศได้รับใบอนุญาตพักอาศัยระยะเวลา 5 ปี ที่ต่ออายุได้ทุกครั้งโดยไม่ต้องออกนอกสหภาพยุโรปเกิน 6 เดือนต่อปี และสามารถเดินทางแบบเชงเก้นฟรีทั่วทวีปได้ อย่างไรก็ตาม โครงการนี้ไม่ได้ให้สัญชาติหรือสิทธิ์การเป็นพลเมืองของกรีซ.

ระดับการลงทุนและเงื่อนไขหลัก

ระดับเงินลงทุน	ประเภททรัพย์สิน	พื้นที่ที่อนุญาต	ขนาดขั้นต่ำ (ม²)
€250,000	แปลงจากอาคารพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย หรือซ่อมแซมอาคารที่ขึ้นทะเบียนเป็นมรดก	ทุกเขตของกรีซ รวมเอเธนส์ทั้งหมด	ไม่มีข้อกำหนดขนาดขั้นต่ำ
€400,000	ซื้ออพาร์ทเมนท์ใหม่หรือมือสองที่พร้อมอยู่อาศัย	ส่วนใหญ่ของประเทศ (ยกเว้นบางเขตในแอตติคา)	อย่างน้อย 120 ม² ต่อยูนิตเดียว
€800,000	ซื้ออพาร์ทเมนท์หรือบ้านในแอตติคา (เอเธนส์), เทสซาลอนิกี หรือเกาะยอดนิยมเช่น มิโคนอสและซานโตรินี	เขตที่มีมูลค่าตลาดสูง	อย่างน้อย 120 ม² ต่อยูนิตเดียว

ข้อสำคัญคือ ผู้ถือ Golden Visa สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินแบบ freehold (กรรมสิทธิ์เต็ม) ได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านสัดส่วนของชาวกรีซ.

เขตใดในเอเธนส์ที่ใช้ €250,000 แปลงอาคารได้?

สำหรับระดับ €250,000 ที่ไม่ต้องมีขนาดขั้นต่ำ สามารถเลือกทำโครงการแปลงจากอาคารพาณิชย์หรือซ่อมแซมอาคารเก่าในหลายเขตของกรุงเอเธนส์ได้ ได้แก่:

• ศูนย์เมือง (City Centre) – เขต Monastiraki, Plaka และ Omonia มีอาคารโบราณที่สามารถทำการฟื้นฟูเป็นคอนโดหรู.
• Kallithea – ย่านใกล้สนามบินและมีอาคารสำนักงานเก่าให้แปลงใช้ได้ง่าย.
• Neos Kosmos & Nea Smyrni – พื้นที่ชานเมืองที่กำลังเติบโต มีอาคารพาณิชย์หลายแห่งพร้อมโอกาสแปลงเป็นที่อยู่อาศัย.
• Piraeus (ท่าเรือ) – ย่านคอมเมิร์ซขนาดใหญ่ เหมาะกับการเปลี่ยนโรงงานเก่าหรือโกดังเป็นอพาร์ทเมนท์แบบ loft.
• Glyfada & Voula (เขตชายฝั่งใต้) – แม้ส่วนใหญ่อยู่ในระดับ €400,000 แต่บางอาคารเชิงพาณิชย์ที่ต้องการฟื้นฟูสามารถใช้ €250,000 ได้ถ้าเป็นโครงการแปลง.

ข้อควรระวังคือ ควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นว่าตำแหน่งที่ดินหรืออาคารนั้นได้รับการยอมรับให้เปลี่ยนประเภทได้หรือไม่ และต้องมีเอกสารอนุมัติจาก Μονάδα Πολιτικής Ασφάλειας (หน่วยตรวจสอบความปลอดภัย) ก่อนทำการก่อสร้าง.

ขั้นตอนการสมัคร Golden Visa ผ่าน Resida Global

• 1. ค้นหาโครงการที่ตรงเงื่อนไข – ทีมผู้เชี่ยวชาญของ Resida Global จะช่วยคัดเลือกอาคารหรือที่ดินในเขตที่คุณสนใจ.
• 2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และการอนุมัติแปลงประเภท – เราจะทำงานร่วมกับสถาปนิกและวิศวกรเพื่อยื่นขอใบอนุญาตเปลี่ยนโครงการ.
• 3. ทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินมัดจำ – ปกติต้องจ่ายล่วงหน้าอย่างน้อย 10% ของมูลค่าการลงทุน.
• 4. ดำเนินการแปลงอาคารให้เป็นที่อยู่อาศัย – ระยะเวลาประมาณ 12‑18 เดือน ขึ้นอยู่กับขนาดและความซับซ้อนของโครงการ.
• 5. ยื่นคำร้อง Golden Visa ที่สถานทูตกรีซในประเทศไทยหรือผ่านสำนักงานอิมมิเกรชันในเอเธนส์ – เอกสารหลัก ได้แก่ ใบแสดงการลงทุน, หนังสือรับรองจากธนาคาร, พาสปอร์ตและประกันสุขภาพ.
• 6. รับใบอนุญาตพักอาศัย 5 ปี – หลังจากตรวจสอบครบถ้วนแล้ว ผู้สมัครจะได้รับวีซ่าที่สามารถต่ออายุได้ทุก 5 ปี.

โดยทั่วไปกระบวนการทั้งหมดใช้เวลาประมาณ 6‑9 เดือน ตั้งแต่ขั้นตอนคัดเลือกจนถึงรับใบอนุญาตพักอาศัย.

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ควรทราบ

• ค่าธรรมเนียมการสมัคร Golden Visa – €2,000 (ประมาณ 80,000 บาท) ต่อผู้สมัครหลัก.
• ค่าประเมินราคาทรัพย์สินโดยผู้ประเมินที่ได้รับการรับรอง – €500‑€1,000.
• ภาษีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Transfer Tax) – 3% ของมูลค่าอสังหาที่ซื้อ.
• ค่าธรรมเนียมทนายและที่ปรึกษา – เริ่มต้นจาก €1,500 ต่อโครงการ.
• ค่าใช้จ่ายในการแปลงประเภทอาคาร (การก่อสร้าง/ซ่อมแซม) – ขึ้นอยู่กับขนาดและวัสดุ โดยประมาณ €150‑€300 ต่อตารางเมตร.

ข้อจำกัดเรื่องการเช่าและการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน

ตามกฎหมายของ Golden Visa การให้เช่าระยะสั้น (เช่น Airbnb, Booking.com) ถูกห้ามอย่างเคร่งครัดสำหรับยูนิตที่ได้มาผ่านโครงการนี้ ผู้ถือวีซ่าสามารถให้เช่าแบบระยะยาว (ไม่น้อยกว่า 12 เดือนต่อสัญญา) เพื่อสร้างรายได้เสริม แต่ต้องแจ้งต่อหน่วยงานท้องถิ่นและชำระภาษีเงินได้จากค่าเช่า.

ทำไมควรเลือก Resida Global?

Resida Global มีประสบการณ์กว่า 15 ปีในการให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์และการขอ Golden Visa ในยุโรป ทีมงานของเรามีความชำนาญเฉพาะในตลาดเอเธนส์ สามารถช่วยคุณค้นหาโครงการที่ตรงตามเกณฑ์ €250,000 พร้อมจัดทำเอกสารครบถ้วน ลดความเสี่ยงจากขั้นตอนซับซ้อน และให้คำปรึกษาเรื่องภาษีและการบริหารทรัพย์สินหลังรับวีซ่า.

สรุป

Golden Visa ของกรีซเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติได้รับใบอนุญาตพักอาศัยในยุโรปด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นที่ €250,000 หากเลือกแปลงอาคารพาณิชย์หรือซ่อมแซมอาคารเก่าในเขตใดของเอเธนส์ก็ได้ การเลือกทำโครงการในศูนย์เมือง, Kallithea, Neos Kosmos หรือ Piraeus จะช่วยให้คุณใช้เงินลงทุนอย่างคุ้มค่า พร้อมข้อจำกัดเรื่องการเช่าระยะสั้นที่ต้องปฏิบัติตาม. หากต้องการคำแนะนำขั้นตอนเต็มรูปแบบและบริการครบวงจร ติดต่อ Resida Global เพื่อเริ่มต้นเส้นทางของคุณวันนี้.

คำถามที่พบบ่อย

Golden Visa ของกรีซให้สิทธิ์อะไรบ้าง?

ให้ใบอนุญาตพักอาศัยระยะเวลา 5 ปีที่ต่ออายุได้ และสามารถเดินทางแบบเชงเก้นทั่วยุโรปโดยไม่ต้องขอวีซ่าเพิ่มเติม.

ทำไมต้องเลือกลงทุน €250,000 แทนระดับสูงกว่า?

ระดับ €250,000 ไม่มีกฎขั้นต่ำเรื่องพื้นที่ (120 m²) และสามารถแปลงอาคารพาณิชย์หรือซ่อมแซมอาคารมรดกในทุกเขตของเอเธนส์ได้.

เขตใดในเอเธนส์ที่เหมาะกับการลงทุน €250,000?

ศูนย์เมือง (Monastiraki, Plaka), Kallithea, Neos Kosmos, Piraeus และบางส่วนของ Glyfada/Voula ที่มีอาคารพาณิชย์พร้อมแปลง.

สามารถให้เช่า Airbnb กับอสังหาริมทรัพย์ Golden Visa ได้หรือไม่?

ไม่ได้ เนื่องจากกฎหมายห้ามการเช่าระยะสั้นบนยูนิตที่ได้มาผ่านโครงการ Golden Visa. สามารถให้เช่าแบบระยะยาวเท่านั้น.

ขั้นตอนหลักในการขอ Golden Visa มีอะไรบ้าง?

1) ค้นหาและเลือกทรัพย์สิน 2) ตรวจสอบเอกสารและอนุมัติการแปลงประเภท 3) ทำสัญญาซื้อขาย 4) ดำเนินการก่อสร้าง/ซ่อมแซม 5) ยื่นคำร้องที่สถานทูตหรือสำนักงานอิมมิเกรชัน 6) รับใบอนุญาตพักอาศัย 7) ต่ออายุทุก 5 ปี.