2026 Vergleich: Immobilienbasierte Residency in Europa

Einleitung

Der Wunsch nach einer zweiten Heimat oder sogar einer zusätzlichen Staatsbürgerschaft ist seit Jahren ein starker Treiber für Immobilieninvestitionen im Ausland. Während manche Länder ihre Programme weiter ausbauen, haben andere sie bereits eingestellt oder grundlegend geändert. Dieser Beitrag gibt einen aktuellen Überblick (Stand 2026) über die fünf wichtigsten europäischen Ziele – Griechenland, Portugal, Spanien, Montenegro und die Türkei – und erklärt, welche Optionen noch bestehen, welche Kosten anfallen und worauf Investoren achten sollten.

Vergleichstabelle

Land	Programmtyp	Mindestinvestition	Aufenthaltsstatus	EU-/Schengen‑Zugang	Besondere Regelungen
Griechenland	Golden Visa (Wohnimmobilien)	€250.000 – €800.000 (nach Tier)	5‑jährige Aufenthaltserlaubnis, verlängerbar	Schengen‑Freizügigkeit	Vermietung über Plattformen wie Airbnb verboten
Portugal	D7‑Pass (passives Einkommen) – keine Immobilienoption mehr	Keine Immobilie nötig; Mindestnachweis €7.200 p.a.	5‑jährige Aufenthaltserlaubnis, Verlängerung möglich	EU‑Mitglied, Schengen‑Freizügigkeit	Golden Visa für Immobilien seit Okt 2023 ausgesetzt
Spanien	Golden Visa (abgelöst), jetzt Nicht‑Erwerbstätige/Digital‑Nomaden‑Visum	Kein Immobilienweg mehr, sonst €5.000‑€10.000 Jahresbudget	1‑jähriger Aufenthaltstitel, Verlängerung möglich	Schengen‑Freizügigkeit	Golden Visa im April 2025 komplett aufgehoben
Montenegro	Residency durch Immobilienkauf (erneuerbar)	mind. €250.000 in definierten Projekten	1‑jähriger Aufenthaltstitel, Verlängerung alle 2 Jahre	Kein EU‑ oder Schengen‑Zugang	Citi‑zenship‑by‑Investment (CBI) seit 2022 geschlossen
Türkei	Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf	$400.000 (ca. €370.000) – 3‑Jahre Haltedauer	Vollständige türkische Staatsbürgerschaft, kein EU‑Zugang	Kein Schengen‑Freizügigkeit	Nur für Immobilien in festgelegten Regionen; keine Wohnungs‑vermietungslimite

Griechenland – Golden Visa

Voraussetzungen und Ablauf

Der griechische Golden Visa bleibt das attraktivste EU-Programm für Investoren, die eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung ohne Mindestaufenthalt wünschen. Nach dem Kauf einer Immobilie ab €250.000 erhalten Sie sofort einen 5‑jährigen Aufenthaltstitel, der unbegrenzt verlängerbar ist.

• Investitionsstufen: €250.000 (einfach), €400.000 (mehrere Einheiten) oder €800.000 (Luxusimmobilien).
• Nachweis über Herkunft der Mittel – keine Kreditaufnahme erlaubt.
• Keine Verpflichtung zum physischen Aufenthalt; Sie können die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten, jedoch ist Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking) auf Golden‑Visa‑Einheiten untersagt.

Kosten und Dauer

Die Antragsgebühr beträgt €2.000 für den Hauptantragsteller plus €500 pro zusätzlichem Familienmitglied. Die Bearbeitungszeit liegt bei 60–90 Tagen. Nach Ablauf der fünf Jahre kann die Genehmigung unbefristet erneuert werden, solange das Investment erhalten bleibt.

Portugal – D7‑Pass statt Golden Visa

Warum keine Immobilienoption mehr?

Im Oktober 2023 hat Portugal die Immobilienkomponente aus dem beliebten Golden‑Visa‑Programm gestrichen. Das Ziel war, den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt zu reduzieren. Investoren können jetzt nur noch über das D7‑Pass‑Programm einreisen – ein Aufenthaltstitel für Personen mit stabilem passivem Einkommen.

Voraussetzungen

• Mindestnachweis von €7.200 jährlich (z.B. Renten, Dividenden, Mieteinnahmen).
• Nachweis einer Krankenversicherung und eines sauberen Führungszeugnisses.
• Erstmaliger Aufenthaltstitel für bis zu zwei Jahre, anschließend Verlängerung um weitere drei‑Jahres‑Perioden möglich.

Resultat für Immobilieninvestoren

Ein reiner Immobilienkauf führt nicht mehr automatisch zu einem Aufenthaltsrecht. Wer dennoch in Portugal investieren möchte, muss das D7‑Pass‑Kriterium separat erfüllen oder auf andere Visa‑Modelle (z.B. digitale Nomaden) zurückgreifen.

Spanien – Golden Visa abgeschafft

Ende des Programms 2025

Im April 2025 hat die spanische Regierung das Golden‑Visa‑Programm vollständig beendet. Der Fokus liegt jetzt auf nicht‑erwerbstätigen Visa und dem neuen Digital‑Nomad‑Visum, das Fachkräften aus der Ferne erlaubt, in Spanien zu leben.

Alternative Wege

• Nicht‑Erwerbstätiges Visum: Nachweis eines jährlichen Einkommens von mindestens €25.560 (oder €19.200 bei Familienangehörigen).
• Digital‑Nomad‑Visum: Mindestgehalt von €2.000 pro Monat, gültig für ein Jahr mit Möglichkeit zur Verlängerung.

Auswirkungen auf Immobilienkäufer

Ein Immobilienkauf allein verschafft keinen Aufenthaltsstatus mehr. Investoren können jedoch nach erfolgreicher Visumerteilung weiterhin in spanische Immobilien investieren, profitieren aber nicht von einem vereinfachten Einreiseprozess.

Montenegro – Wohnsitz durch Immobilie

Programmüberblick

Obwohl Montenegro kein EU‑Mitglied ist, bietet das Land seit 2019 ein relativ unkompliziertes Aufenthaltsmodell über Immobilieninvestitionen. Der Kauf einer qualifizierten Immobilie (mindestens €250.000) in einem von der Regierung genehmigten Projekt ermöglicht einen einjährigen Aufenthaltstitel, der alle zwei Jahre erneuerbar ist.

Wichtige Punkte

• Die Investition muss mindestens drei Jahre gehalten werden, um die Erneuerung zu sichern.
• Der Titel erlaubt unbegrenzte Einreise nach Montenegro, jedoch keinen automatischen Zugang zum Schengen‑Raum.
• Citi‑zenship‑by‑Investment (CBI) wurde 2022 geschlossen – eine direkte Staatsbürgerschaft über Immobilien ist nicht mehr möglich.

Kosten und Formalitäten

Die Antragsgebühr beträgt rund €5.000 plus €1.000 pro Familienmitglied. Die Bearbeitungszeit liegt bei 30–45 Tagen. Nach Ablauf der ersten drei Jahre kann die Aufenthaltsgenehmigung in ein langfristiges Visum umgewandelt werden, das ebenfalls erneuerbar ist.

Türkei – Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf

Grundlegende Bedingungen

Die türkische Regierung bietet seit 2018 die Möglichkeit, durch den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens $400.000 (ca. €370.000) innerhalb von drei Jahren die türkische Staatsbürgerschaft zu erlangen. Der Prozess ist relativ schnell und erfordert keine vorherige Aufenthaltserlaubnis.

Schritte zum Erfolg

1. Kauf einer qualifizierten Immobilie in einem vom Ministerium genehmigten Gebiet.
2. Nachweis der Herkunft des Kapitals (Bankauszug, Steuererklärung).
3. Antrag bei den türkischen Behörden – Bearbeitungszeit ca. 3–4 Monate.
4. Erhalt der Staatsbürgerschaft und Ausstellung eines neuen Reisepasses.

Was Investoren beachten sollten

• Die türkische Staatsbürgerschaft beinhaltet keinen EU‑ oder Schengen‑Zugang.
• Ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht in der Türkei ist automatisch Teil des Programms, jedoch kann ein späterer Weg nach Europa weitere Visa‑Schritte erfordern.
• Die Investition muss mindestens drei Jahre gehalten werden; danach ist ein Verkauf möglich, ohne den Verlust des Passes.

Resida Global unterstützt Sie bei allen Schritten – von der Auswahl der Immobilie bis zur Einreichung der Anträge in jedem dieser Länder.

Fazit

Im Jahr 2026 gibt es nur noch wenige europäische Staaten, die einen klaren Weg zu Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft über Immobilien bieten. Griechenland bleibt das einzige EU‑Land mit einem funktionierenden Golden‑Visa‑Programm, während Portugal und Spanien ihre Immobilienkomponenten bereits abgeschafft haben. Montenegro bietet ein erneuerbares Aufenthaltsmodell, jedoch ohne EU‑Vorteile, und die Türkei ermöglicht eine direkte Staatsbürgerschaft, allerdings außerhalb des europäischen Rechtsraums. Wer einen zweiten Wohnsitz oder eine neue Staatsangehörigkeit plant, sollte daher sorgfältig prüfen, welches Programm zu den persönlichen Zielen und finanziellen Möglichkeiten passt – und dabei auf erfahrene Partner wie Resida Global setzen.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert die Bearbeitung des griechischen Golden Visa?

Die durchschnittliche Bearbeitungszeit beträgt 60 bis 90 Tage, nachdem alle Unterlagen eingereicht und die Investition nachgewiesen wurde.

Kann ich in Portugal trotzdem über Immobilien investieren, wenn das Golden‑Visa‑Programm beendet ist?

Ja, Sie können Immobilien kaufen, erhalten jedoch keinen automatischen Aufenthaltsstatus. Dafür benötigen Sie ein separates Visum, z. B. den D7‑Pass.

Gibt es in Spanien noch Möglichkeiten, über einen Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten?

Nein, das Golden‑Visa‑Programm wurde im April 2025 vollständig aufgehoben. Aufenthaltsrechte können nur noch über nicht‑erwerbstätige oder digitale Nomaden‑Visa erlangt werden.

Welche Vorteile bietet die türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilien?

Sie erhalten einen türkischen Reisepass, unbegrenztes Aufenthaltsrecht in der Türkei und können das Land ohne Visum besuchen. Ein EU‑ oder Schengen‑Zugang besteht jedoch nicht.

Muss ich die Immobilie in Montenegro nach dem Kauf behalten?

Ja, für den Erhalt des Aufenthaltstitels muss die Investition mindestens drei Jahre gehalten werden; danach kann sie verkauft werden, ohne dass der Titel verfällt.