Athens Golden Visa: Apartments ab €250k – Districts & Details

Einleitung

Der griechische Golden‑Visa‑Plan ist seit seiner Einführung im Jahr 2013 ein bewährtes Instrument für Investoren, die langfristigen Aufenthalt in der EU suchen. Für die Hauptstadt Athen gibt es dabei drei unterschiedliche Investitionsstufen. Besonders attraktiv ist die €250 k‑Variante, weil sie keine Mindestfläche von 120 m² verlangt – vorausgesetzt, das Objekt wird aus einer gewerblichen Nutzung in Wohnraum umgewandelt oder ein denkmalgeschütztes Gebäude restauriert.

Welche Stadtteile eignen sich für die €250‑k‑Variante?

Da die €250 k‑Option grundsätzlich in ganz Griechenland anwendbar ist, hängt die Auswahl des Bezirks vor allem von der Verfügbarkeit geeigneter Gewerbeobjekte und Denkmalimmobilien ab. In Athen konzentrieren sich diese besonders in den folgenden Stadtteilen:

• Metaxourgeio – ehemaliges Industriegebiet, heute Hotspot für Loft‑Umwandlungen.
• Kerameikos – viele Altbauten aus dem 19. Jahrhundert, die unter Denkmalschutz stehen.
• Gazi – ehemalige Fabrikareale, ideal für moderne Wohnkonzepte nach Umwandlung.
• Koukaki und Neos Kosmos – Mischgebiete mit zahlreichen kleinen Geschäften, die leicht in Apartments umgewandelt werden können.
• Piraeus (Stadtrand von Athen) – Hafennahe Lager- und Büroflächen, die häufig für Wohnprojekte genutzt werden.

In allen genannten Bezirken gibt es bereits realisierte Beispiele von €250 k‑Projekten, bei denen ein ehemaliges Café, eine Werkstatt oder ein denkmalgeschütztes Haus in hochwertige Apartments umgewandelt wurde. Die Umwandlung muss jedoch von den örtlichen Baubehörden genehmigt werden.

Investitionsbedingungen im Überblick

Stufe	Mindesteinsatz	Mindestfläche	Geltungsbereich	Beispielhafte Bezirke in Athen
€250 k	250.000 €	Keine (wenn Umwandlung/Denkmal)	Ganz Griechenland	Metaxourgeio, Kerameikos, Gazi, Koukaki
€400 k	400.000 €	120 m² (einzelne Immobilie)	Meistens alle Regionen, außer Attika‑Spezialgebiet	Marousi, Glyfada, Kifissia (größere Neubauprojekte)
€800 k	800.000 €	120 m² (einzelne Immobilie)	Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini u.a.	Zentral-Athen, Kolonaki, Vouliagmeni (Luxus‑Immobilien)

Die €250 k‑Stufe ist ausschließlich für Projekte zulässig, bei denen ein bestehendes Gewerbeobjekt in Wohnraum umgewandelt oder ein denkmalgeschütztes Gebäude restauriert wird. Die Investition muss nachweislich im Eigentum des Antragstellers stehen und kann nicht über Dritte finanziert werden.

Schritte zum Erhalt der Golden Visa

1. Objekt finden und prüfen: Suchen Sie ein geeignetes Gewerbeobjekt oder Denkmal. Resida Global unterstützt bei der Auswahl und liefert eine Vorprüfung.
2. Umwandlungs‑ bzw. Restaurierungsplan erstellen: Ein Architekt muss einen Bauplan vorlegen, der den Umbau in Wohnfläche nachweist.
3. Baugenehmigung einholen: Die lokale Baubehörde genehmigt das Vorhaben – wichtig für die spätere Visumantragstellung.
4. Finanzierung sicherstellen: Der gesamte Betrag von mindestens €250 k muss auf einem griechischen Bankkonto verfügbar sein.
5. Visumantrag stellen: Unterlagen (Pass, Eigentumsnachweis, Finanzierungsnachweis, Versicherungsnachweis, polizeiliches Führungszeugnis) beim Konsulat oder über das Online‑Portal einreichen.
6. Gebühren bezahlen: Staatliche Bearbeitungsgebühr ca. €2 500 plus Notarkosten (ca. €1 000–€2 000).
7. Visum erhalten und registrieren: Nach Genehmigung wird ein fünfjähriger, verlängerbarer Aufenthaltstitel ausgestellt.

Der gesamte Prozess dauert in der Regel 3‑6 Monate. Resida Global begleitet Sie von der Objektsuche bis zur endgültigen Visa‑Registrierung und sorgt für einen reibungslosen Ablauf.

Mietrechtliche Einschränkungen

Ein wichtiges Detail für Investoren: Gold‑Visa‑Immobilien dürfen nicht als kurzfristige Ferienunterkünfte (Airbnb, Booking.com usw.) vermietet werden. Die Gesetzgebung erlaubt ausschließlich langfristige Mietverhältnisse – in der Regel mit einer Mindestlaufzeit von einem Jahr. Verstöße können zum Verlust des Aufenthaltstitels führen.

Kosten und laufende Gebühren

• Kaufpreis / Investition: Mindestens €250 k (je nach Lage und Zustand meist zwischen €260 k‑€350 k).
• Notar‑ und Grundbuchgebühren: ca. 1,5 % des Kaufpreises.
• Steuer auf Immobilienerwerb (GRP): 3 % vom Kaufpreis.
• Jährliche Grundsteuer (ENFIA): variiert, in Athen meist zwischen €300‑€800 pro Jahr.
• Verwaltungskosten für die Visa‑Erneuerung: ca. €1 000 alle fünf Jahre.

Durch langfristige Vermietung (z. B. als reguläres Mietobjekt) können Sie jährlich Renditen von 4‑6 % erzielen, was die laufenden Kosten deckt und zusätzliches Einkommen generiert.

Fazit

Die €250 k‑Golden‑Visa‑Option bietet besonders für Investoren, die in Athen ein Gewerbeobjekt umwandeln oder ein denkmalgeschütztes Haus restaurieren möchten, einen attraktiven und flexiblen Weg zum EU‑Aufenthalt. Mit der richtigen Auswahl des Stadtteils – etwa Metaxourgeio, Kerameikos oder Gazi – und einer soliden Planung lässt sich das Projekt zügig realisieren. Resida Global steht Ihnen dabei als kompetenter Partner zur Seite, von der Objektsuche bis zur Visa‑Erneuerung.

Häufig gestellte Fragen

Welche Mindestinvestition ist für die €250 k‑Golden‑Visa‑Variante erforderlich?

Mindestens 250.000 € müssen in ein Gewerbeobjekt, das zu Wohnzwecken umgebaut wird, oder in die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes investiert werden.

Darf ich meine Golden‑Visa‑Immobilie in Athen kurzfristig vermieten?

Nein. Kurzfristige Vermietungen wie über Airbnb sind für Golden‑Visa‑Objekte verboten; nur langfristige Mietverhältnisse sind zulässig.

Wie lange ist das Visum gültig und kann es verlängert werden?

Das erste Golden‑Visa wird für fünf Jahre ausgestellt und kann unbegrenzt um jeweils weitere fünf Jahre verlängert werden, solange die Investition bestehen bleibt.

Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Kauf einer €250 k‑Immobilie an?

Neben dem Kaufpreis kommen Notar- (ca. 1 %–2 %), Grundbuch‑ (ca. 0,5 %) und Grunderwerbsteuer von 3 % sowie jährliche ENFIA‑Grundsteuern hinzu.

Kann ich die Immobilie als Ausländer in Vollbesitz erwerben?

Ja. Ausländische Investoren erhalten das volle Eigentumsrecht (Freehold) an der Immobilie, ohne Beschränkungen.