Griechenland Immobilienkauf: Steuern, Nebenkosten & Golden‑Visa

Einleitung

Der griechische Immobilienmarkt lockt seit Jahren internationale Investoren, nicht zuletzt wegen des attraktiven Golden‑Visa‑Programms. Neben der Möglichkeit, eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, müssen Käufer die anfallenden Steuern und Nebenkosten genau kennen, um den Gesamtkaufpreis realistisch kalkulieren zu können.

Golden‑Visa‑Modelle in Griechenland

Das Programm unterscheidet drei Investitionsstufen, die jeweils unterschiedliche Mindestbeträge und geografische Beschränkungen haben. Die wichtigsten Eckdaten finden Sie in der nachfolgenden Tabelle.

Stufe	Investitionsbetrag	Mindestfläche	Geltungsbereich	Besonderheiten
Stufe 1	250 000 €	keine	ganz Griechenland (inkl. Sanierung von Altbauten)	Umwandlung von Gewerbe‑ zu Wohnimmobilien möglich, keine 120 m²‑Regel
Stufe 2	400 000 €	mind. 120 m²	meiste Regionen (außer Attika, Thessaloniki & Top‑Inseln)	Einzelobjekt, freier Grundbesitz
Stufe 3	800 000 €	mind. 120 m²	Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini u. weitere Premium‑Inseln	höhere Investitionsschwelle, gleiche Rechte wie Stufe 2

Kaufnebenkosten im Überblick

Unabhängig von der gewählten Stufe fallen beim Immobilienkauf in Griechenland einheitliche Nebenkosten an. Die wichtigsten Positionen sind:

• Grunderwerbsteuer / Mehrwertsteuer: Bei Bestandsimmobilien wird eine Grunderwerbsteuer von 3 % des steuerlichen Einheitswertes fällig (mindestens 1 %). Für Neubauten gilt die reguläre MwSt von 24 % auf den Kaufpreis.
• Notargebühr: Der Notar berechnet in der Regel 1‑1,5 % des Kaufpreises inkl. Mehrwertsteuer. Die Gebühr deckt die Beurkundung und Eintragung im Grundbuch ab.
• Anwaltskosten: Ein erfahrener griechischer Anwalt kostet etwa 0,8‑1,2 % des Kaufpreises. Die Dienstleistung umfasst Due‑Diligence, Vertragsprüfung und Begleitung beim Notar.
• Grundbuchgebühr: Ca. 0,5 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentums im Grundbuchamt.
• Registrierungs- und Verwaltungsgebühren: Kleine Beträge von 200‑500 € für lokale Behörden.

Schritt‑für‑Schritt zum Immobilienkauf

Der Kaufprozess lässt sich in fünf übersichtliche Schritte gliedern:

• 1. Finanzielle Planung & Auswahl der Visa‑Stufe: Bestimmen Sie das gewünschte Investitionsvolumen und prüfen Sie, ob die Immobilie den Mindestflächenanforderungen entspricht.
• 2. Vorprüfung durch einen Anwalt: Der Anwalt prüft Grundbuchauszug, Baulasten und mögliche Altlasten.
• 3. Kaufvertragsentwurf & Notarbeurkundung: Nach Einigung wird der Vertrag vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen.
• 4. Zahlung & Steuerabwicklung: Der Käufer überweist den Kaufpreis, zahlt Grunderwerbsteuer bzw. MwSt und die Notargebühren.
• 5. Beantragung der Golden‑Visa: Mit dem notariell beglaubigten Eigentumsnachweis kann Resida Global die Aufenthaltsgenehmigung bei den Behörden einreichen.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Auch nach dem Erwerb fallen regelmäßige Abgaben an, die in der Kalkulation nicht unterschätzt werden sollten:

• ENFIA (Grundsteuer): Die jährliche Grundsteuer liegt zwischen 0,1 % und 2 % des Katasterwertes, abhängig von Lage und Größe.
• Kommunale Abgaben: Müllabfuhr, Wasser und Strom werden nach Verbrauch abgerechnet; die Gemeinde erhebt gelegentlich eine kleine Jahresgebühr.
• Versicherung: Eine Wohngebäudeversicherung kostet ca. 150‑300 € pro Jahr für ein Objekt von 120 m².
• Verwaltungs- und Instandhaltungskosten: Für gemeinschaftliche Anlagen (z. B. in Mehrfamilienhäusern) sollten Sie mit 1‑2 % des Immobilienwertes pro Jahr rechnen.

Wichtiger Hinweis für Golden‑Visa‑Besitzer

Die im Rahmen des Programms erworbenen Objekte dürfen nicht als kurzfristige Ferienunterkunft (Airbnb, Booking.com etc.) vermietet werden. Eine reguläre Langzeitvermietung ist jedoch zulässig und kann zur Deckung der laufenden Kosten beitragen.

Fazit

Der Immobilienkauf in Griechenland bietet mit dem Golden‑Visa‑Programm eine klare rechtliche Basis für ausländische Investoren, erfordert aber ein genaues Verständnis aller Steuern und Nebenkosten. Mit einer transparenten Kostenstruktur – von Grunderwerbsteuer über Notar- und Anwaltsgebühren bis hin zu den jährlichen ENFIA‑Abgaben – können Käufer die Gesamtausgabe realistisch planen. Resida Global unterstützt Sie kompetent bei jedem Schritt, vom ersten Objektvorschlag bis zur erfolgreichen Visa‑Beantragung.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Griechenland?

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des steuerlichen Einheitswertes, mindestens jedoch 1 % des Kaufpreises.

Kann ich als Nicht‑EU‑Bürger eine Immobilie in Griechenland besitzen?

Ja, ausländische Investoren erhalten uneingeschränkten Eigentumstitel (Freehold) und können die Immobilie frei veräußern.

Welche Unterlagen benötigt Resida Global für die Beantragung der Golden‑Visa?

Benötigt werden der notariell beglaubigte Kaufvertrag, Zahlungsnachweis der Investitionssumme, gültiger Reisepass, Nachweis über Krankenversicherung und ggf. ein polizeiliches Führungszeugnis.

Darf ich meine Golden‑Visa‑Immobilie auf Plattformen wie Airbnb vermieten?

Kurzzeitvermietungen sind für Golden‑Visa‑Objekte untersagt; eine reguläre Langzeitvermietung ist jedoch erlaubt.

Wie hoch sind die jährlichen ENFIA‑Steuern für ein 150 m² Haus in Athen?

In Attika liegt der ENFIA‑Satz zwischen 0,4 % und 1,2 % des Katasterwertes. Bei einem Wert von etwa 300.000 € entspricht das ca. 1.200 bis 3.600 € pro Jahr.