Griechenland vs Portugal: Golden Visa & Residency 2026
Vergleichen Sie das griechische Golden‑Visa mit Portugals D7‑Visum hinsichtlich Kosten, Aufenthaltsrechte, Vermietungsbedingungen und Lebensstil – welcher Weg passt zu Ihnen?
Einleitung
Immer mehr Anleger und digitale Nomaden suchen nach einem europäischen Aufenthaltstitel, der sowohl Reisefreiheit als auch stabile Renditen aus Immobilien bietet. 2026 stehen vor allem Griechenland und Portugal im Fokus – das eine mit seinem etablierten Golden‑Visa‑Programm, das andere mit dem flexiblen D7‑Visum. In diesem Beitrag vergleichen wir die wichtigsten Kriterien: Investitionshöhe, Aufenthaltsrechte, Vermietungsbedingungen, Lebensstil und langfristige Kosten.
Golden Visa Griechenland – Überblick 2026
Kriterien und Investitionsstufen
Das griechische Golden‑Visa-Programm bleibt weiterhin offen für Nicht‑EU‑Bürger. Es gibt drei festgelegte Mindestinvestitionen in Immobilien:
- €250 000 – Grundlegende Einstiegsebene, gilt für jede Art von Wohnimmobilie.
- €400 000 – häufig gewählt für Neubau‑ oder Renovierungsprojekte in touristischen Regionen.
- €800 000 – Premium‑Tier, meist für Luxusobjekte in Athen oder den Kykladen.
Die Investition muss mindestens fünf Jahre gehalten werden; ein Verkauf vor Ablauf führt zum Verlust des Aufenthaltstitels.
Aufenthaltsrechte und Dauer
Nach Genehmigung erhalten Sie eine befristete, fünf‑jährige EU‑Residenz, die unbegrenzt verlängert werden kann, solange die Immobilie gehalten wird. Der Titel ermöglicht visafreien Zugang zu allen Schengen‑Ländern und ein Aufenthaltsrecht für Familienmitglieder (Ehepartner, minderjährige Kinder).
Vermietung & Airbnb
Ein entscheidender Unterschied zum portugiesischen Modell: In Griechenland ist die Kurzzeitvermietung von Golden‑Visa‑Immobilien über Plattformen wie Airbnb seit 2022 verboten. Eigentümer dürfen ihre Objekte ausschließlich langfristig (mindestens ein Jahr) vermieten, was stabile Mieteinnahmen, aber geringere Flexibilität bedeutet.
Portugal – Aufenthaltsoptionen 2026
D7‑Visum: Voraussetzung & Einkommen
Seit dem Wegfall der Wohnimmobilien‑Komponente aus dem portugiesischen Golden Visa im Oktober 2023 ist das D7‑Visum die zentrale Alternative für Nicht‑EU‑Bürger, die in Portugal leben möchten. Das D7‑Programm verlangt ein regelmäßiges passives Einkommen (z. B. Mieteinnahmen, Renten oder Dividenden) von mindestens €8.000 pro Jahr für den Hauptantragsteller; jedes weitere Familienmitglied erhöht die Schwelle um etwa €2.000.
Kosten und Verfahren
Die Beantragung des D7‑Visums umfasst:
- Antragsgebühr: ca. €533 (Erstantrag) bzw. €83 für Verlängerungen.
- Notar- und Beglaubigungskosten für Einkommensnachweise: €200–€400.
- Wohnsitznachweis in Portugal (Mietvertrag oder Eigentum, jedoch nicht zwingend als Investition).
Der Prozess dauert durchschnittlich drei bis vier Monate. Nach Erhalt des Visums erhalten Sie zunächst ein Aufenthaltsvisum für 90 Tage, gefolgt von einer Aufenthaltserlaubnis für ein Jahr, die jährlich verlängert werden kann. Nach fünf Jahren können Antragsteller die permanente Niederlassung oder sogar die portugiesische Staatsbürgerschaft beantragen.
Lebensstilvergleich: Griechenland vs Portugal
- Klimazone: Beide Länder bieten mediterranes Klima, doch Griechenland hat mehr heiße Sommer und milde Winter, während Portugal dank Atlantik‑Einfluss etwas gemäßigter ist.
- Kosten für den Alltag: Lebensmittel und Dienstleistungen sind in Griechenland leicht günstiger; Portugal liegt im EU‑Durchschnitt.
- Gesundheitsversorgung: Beide Systeme gehören zu den besten Europas, wobei Portugals öffentliches System etwas stärker digitalisiert ist.
- Kultur & Freizeit: Griechenland lockt mit antiken Stätten und Inseln; Portugal punktet mit Weinregionen, Surfen an der Algarve und einer wachsenden Startup‑Szene in Lissabon und Porto.
Finanzielle Gegenüberstellung
| Kriterium | Griechenland (Golden Visa) | Portugal (D7‑Visum) |
|---|---|---|
| Mindestinvestition / Einkommen | €250 k – €800 k Immobilienkauf | Mindesteinkommen €8 000/Jahr (plus Familienzuschlag) |
| Behördliche Gebühren | ≈ €2 500 (Antrag + Servicegebühr) | ≈ €533 (Erstantrag) + Notarkosten |
| Laufzeit des Titels | 5 Jahre, verlängerbar bei Besitz | 1 Jahr, jährlich verlängerbar; nach 5 Jahren permanent |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 15 % (mit möglicher Abschreibung) | 20 % Einkommenssteuer (progressiv) – ggf. NHR‑Regime für 10 Jahre reduziert |
| Airbnb/Vermietung | Langzeitvermietung nur erlaubt | Keine Beschränkung, Kurzzeitvermietung möglich |
Welches Modell ist besser?
Die Entscheidung hängt stark von Ihren persönlichen Zielen ab. Wenn Sie primär an einer sicheren EU‑Residenz durch eine einmalige Immobilieninvestition interessiert sind und langfristig stabile Mieteinnahmen aus Langzeitvermietungen erzielen wollen, bietet das griechische Golden‑Visa‑Programm klare Vorteile – insbesondere dank der niedrigen Einstiegsschwelle von €250 k.
Setzen Sie hingegen auf finanzielle Flexibilität, möchten Sie nicht Ihr Kapital in Immobilien binden und verfügen über ein nachweisbares passives Einkommen, ist Portugals D7‑Visum die attraktivere Option. Es erlaubt Kurzzeitvermietungen, bietet das steuerliche Non‑Habitual‑Resident‑Regime (NHR) für Neuansiedler und eröffnet nach fünf Jahren den Weg zur Staatsbürgerschaft.
Unabhängig von der Wahl empfiehlt es sich, einen erfahrenen Partner wie Resida Global zu konsultieren. Wir begleiten Sie durch die gesamte Antragsphase, prüfen Ihre finanzielle Situation und finden das passende Produkt für Ihren Lebensstil.
Fazit
Beide Länder bleiben 2026 begehrte Ziele für Investoren, doch Griechenland punktet mit einer klaren Immobilien‑basierten Aufenthaltslösung, während Portugal Flexibilität und steuerliche Vorteile über das D7‑Visum bietet. Ihre Prioritäten – Kapitalbindung vs. Einkommensnachweis, Kurzzeitvermietung vs. Langzeitmiete – sollten die finale Entscheidung leiten.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Mindestinvestment für das griechische Golden Visa?
Das niedrigste zulässige Investment beträgt €250 000 in eine Wohnimmobilie; höhere Stufen von €400 000 und €800 k sind ebenfalls möglich.
Wie funktioniert das D7‑Visum in Portugal?
Das D7‑Visum setzt ein regelmäßiges passives Einkommen von mindestens €8.000 pro Jahr voraus (plus etwa €2.000 pro weiteres Familienmitglied). Nach Beantragung erhalten Sie zunächst ein 90‑Tage‑Visum, dann eine einjährige Aufenthaltserlaubnis, die jährlich verlängert werden kann.
Darf ich meine Immobilie in Griechenland über Airbnb vermieten?
Nein. Seit 2022 ist die Kurzzeitvermietung von Immobilien, die im Rahmen des Golden‑Visa-Programms erworben wurden, auf Plattformen wie Airbnb verboten. Nur Langzeitmiete ist erlaubt.
Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen in beiden Ländern an?
In Griechenland werden Mieteinnahmen mit 15 % besteuert (nach Abschreibungsmöglichkeiten). In Portugal gilt der progressive Einkommensteuersatz von bis zu 20 %, wobei das NHR‑Regime für Neuansiedler die Steuer auf bestimmte Einkünfte für zehn Jahre reduzieren kann.
Wie lange dauert die Bearbeitung der Anträge?
Die Genehmigung des griechischen Golden Visa wird in der Regel innerhalb von 2–3 Monaten erteilt. Das portugiesische D7‑Visum benötigt durchschnittlich 3–4 Monate, kann aber je nach Unterlagen variieren.
