กฎ Airbnb ระยะสั้นในตุรกี‑มอนเตเนโกร‑กรีซ‑สเปน‑โปรตุเกส

ทำไมต้องสนใจกฎการให้เช่าระยะสั้น?

ในยุคที่นักเดินทางหันมาพักแบบ Airbnb มากขึ้น การรู้ข้อบังคับของแต่ละประเทศเป็นสิ่งสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นผู้ลงทุนที่ต้องการใช้ยศตรา (Golden Visa) หรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยากทำรายได้เสริม บทความนี้จะสรุปกฎระเบียบของ 5 ประเทศหลัก: ตุรกี, มอนเตเนโกร, กรีซ, สเปน และโปรตุเกส พร้อมข้อมูลเชิงตัวเลขและขั้นตอนการขอใบอนุญาตอย่างละเอียด

สรุปภาพรวมโดยตาราง

ประเทศ	ประเภทยศตรา / สถานะ	เงินลงทุนขั้นต่ำ	การให้เช่าระยะสั้น	ต้องใบอนุญาต?
ตุรกี	พลเมือง (Citizenship)	$400,000 (ถือครอง 3 ปี)	เปิดให้เช่า Airbnb ได้เต็มที่	ไม่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตพิเศษ
มอนเตเนโกร	วีซ่าพักอาศัยต่อเนื่อง (Residence)	€250,000 – €450,000 (ขึ้นกับทำเล)	เปิดให้เช่า Airbnb ได้เต็มที่	ต้องลงทะเบียนกับเทศบาลท้องถิ่น
กรีซ	Golden Visa (EU residence)	€250,000 / €400,000 / €800,000 ตามระดับ	ห้ามให้เช่า Airbnb บนยูนิตที่ได้ยศตรา	ไม่มีใบอนุญาต เพราะต้องปฏิบัติตามกฎหมายห้ามเช่า
สเปน	Non‑lucrative / Digital Nomad Visa (หลังยศตราเลิก)	ไม่มีเกณฑ์เงินลงทุนสำหรับวีซ่าเหล่านี้	อนุญาตให้เช่า Airbnb หากได้ใบ "Licencia de Alquiler Turístico"	ต้องขอใบอนุญาตจากคอมมิวนิตี้ (Comunidad Autónoma)
โปรตุเกส	D7 Visa (สำหรับผู้มีรายได้พาสี) – ยศตราอสังหาริมทรัพย์หยุดใช้ตั้ง Oct 2023	ไม่มีขั้นต่ำสำหรับวีซ่า D7	อนุญาตให้เช่า Airbnb เมื่อได้รับ "Licença de Alojamento Local"	ต้องสมัครกับ Câmara Municipal ของเมืองนั้น

รายละเอียดประเทศตามลำดับ

ตุรกี – การให้เช่า Airbnb ไม่มีข้อจำกัด

โปรแกรมพลเมืองของตุรกี (Turkish Citizenship by Investment) ให้สิทธิ์ผู้ลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าไม่ต่ำกว่า US$400,000 และถือครองอย่างน้อย 3 ปี การทำธุรกรรมนี้ไม่ได้เชื่อมโยงกับสหภาพยุโรป ดังนั้นไม่มีข้อบังคับพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าระยะสั้น เจ้าของสามารถลงทะเบียนบนแพลตฟอร์ม Airbnb ได้ทันทีโดยไม่ต้องขอใบอนุญาตเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบกฎระเบียบของเทศบาลท้องถิ่นเรื่องภาษีที่ดินและภาษีรายได้จากการให้เช่า

มอนเตเนโกร – การเช่าระยะสั้นเปิดเสรีแต่ต้องลงทะเบียน

แม้ว่าโปรแกรม CBI ของมอนเตเนโกรจะหยุดรับสมัครตั้งปี 2022 แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นวิธีหลักในการขอวีซ่าพักอาศัยต่อเนื่อง (Residence Permit) โดยต้องลงทุนอย่างน้อย €250,000 – €450,000 ขึ้นกับทำเล การให้เช่า Airbnb สามารถทำได้โดยไม่มีข้อห้าม แต่ผู้ถือครองต้องแจ้งการใช้งานแก่เทศบาลท้องถิ่นและอาจต้องจ่ายภาษีบริการ (tourism tax) ตามอัตราที่กำหนด

กรีซ – ห้ามให้เช่า Airbnb บนยูนิต Golden Visa

ยศตราแห่งกรีซ (Greek Golden Visa) มี 3 ระดับการลงทุน: €250,000, €400,000 หรือ €800,000 ซึ่งมอบสิทธิ์อาศัยในสหภาพยุโรปเป็นเวลา 5 ปีต่อเนื่องและสามารถต่ออายุได้ หากคุณซื้อยูนิตเพื่อรับยศตรา กฎหมายท้องถิ่นของกรีซกำหนดให้การให้เช่าระยะสั้น (Airbnb, Booking.com ฯลฯ) บนยูนิตนั้นเป็นสิ่งต้องห้ามโดยเด็ดขาด การฝ่าฝืนอาจทำให้ยศตราถูกเพิกถอนและต้องออกจากประเทศ

สเปน – ต้องมีใบอนุญาต "Licencia de Alquiler Turístico"

โปรแกรม Golden Visa ของสเปนจะหยุดให้บริการตั้งเมษายน 2025 ผู้ที่ยังถือวีซ่าอยู่หรือผู้ที่เข้ามาผ่านช่องทาง Non‑lucrative หรือ Digital Nomad Visa สามารถทำรายได้จากการเช่าระยะสั้นได้ หากได้รับใบอนุญาต "Licencia de Alquiler Turístico" จากคอมมิวนิตี้ (เช่น คัตาลูเนีย, บาร์เซโลนา) ขั้นตอนทั่วไปคือ:

• ยื่นคำขอพร้อมเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของและแผนผังห้องพัก
• ตรวจสอบมาตรฐานด้านสุขภาพ ความปลอดภัย และการปฏิบัติตามกฎ fire safety
• ชำระค่าธรรมเนียมประมาณ €600 – €1,200 ขึ้นกับพื้นที่
• ได้รับใบอนุญาตและลงทะเบียนบนแพลตฟอร์มเช่าออนไลน์

หากไม่มีใบอนุญาต การให้เช่าระยะสั้นถือเป็นการละเมิดกฎหมายอาจถูกปรับสูงถึง €30,000 หรือยึดทรัพย์สินได้

โปรตุเกส – ใบ "Licença de Alojamento Local" เป็นเงื่อนไขสำคัญ

ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2023 โปรแกรม Golden Visa ของโปรตุเกสไม่รวมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเป็นตัวเลือกแล้ว ผู้สนใจจึงมักใช้วีซ่า D7 (สำหรับผู้มีรายได้จากต่างประเทศ) หรือ Digital Nomad Visa การให้เช่าระยะสั้นบนบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ต้องขอ "Licença de Alojamento Local" จาก Câmara Municipal ของเมืองนั้น ขั้นตอนโดยย่อ:

• ยื่นแบบฟอร์มพร้อมเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของและแผนผังห้องพัก
• ตรวจสอบให้ครบเงื่อนไขด้านไฟฟ้า, น้ำประปา และการเข้าถึงอาคาร (accessibility)
• ชำระค่าธรรมเนียมประมาณ €300 – €500
• ได้รับใบอนุญาตและต้องต่ออายุทุกปีโดยแสดงรายได้จากการให้เช่า

หากไม่มีใบอนุญาต การทำ Airbnb ถือเป็นความผิดทางแพ่งและอาจถูกสั่งปิดการดำเนินงานทันที

ขั้นตอนที่ Resida Global ช่วยคุณจัดการได้อย่างครบวงจร

Resida Global มีทีมผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และวีซ่าต่างประเทศ ที่พร้อมให้คำปรึกษา ตั้งแต่การเลือกทำเล, การตรวจสอบเอกสาร, จนถึงการยื่นขอใบอนุญาตให้เช่าในสเปนหรือโปรตุเกส เราจะช่วยคุณลดความเสี่ยงจากการละเมิดกฎหมายและเพิ่มโอกาสสร้างรายได้จาก Airbnb อย่างมั่นใจ

สรุปข้อควรจำ

• ตุรกีและมอนเตเนโกร: ให้เช่า Airbnb ได้โดยไม่มีห้าม แต่ต้องตรวจสอบภาษีท้องถิ่น
• กรีซ: ห้ามให้เช่าระยะสั้นบนยูนิตที่ใช้เพื่อรับ Golden Visa อย่างเคร่งครัด
• สเปน: ต้องขอ "Licencia de Alquiler Turístico" ก่อนเปิดบัญชี Airbnb
• โปรตุเกส: ต้องมี "Licença de Alojamento Local" และต่ออายุปีละหนึ่งครั้ง
• ทุกประเทศควรตรวจสอบภาษีรายได้จากการให้เช่าและปฏิบัติตามกฎระเบียบท้องถิ่นอย่างเคร่งครัด

คำถามที่พบบ่อย

ฉันสามารถใช้ยูนิตที่ได้รับ Golden Visa จากกรีซเพื่อทำ Airbnb ได้หรือไม่?

ไม่ได้ การให้เช่าระยะสั้นบนยูนิตที่ใช้เพื่อรับ Golden Visa ของกรีซเป็นสิ่งต้องห้ามตามกฎหมายท้องถิ่น หากฝ่าฝืนอาจเสี่ยงต่อการยกเลิกวีซ่า

ในสเปนต้องทำอะไรบ้างเพื่อให้เช่า Airbnb อย่างถูกต้อง?

คุณต้องขอใบอนุญาต "Licencia de Alquiler Turístico" จากคอมมิวนิตี้ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ส่งเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของและผ่านการตรวจสอบด้านสุขภาพและความปลอดภัย แล้วจึงลงทะเบียนบนแพลตฟอร์มเช่า

โปรตุเกสมีขั้นตอนอย่างไรในการขอใบอนุญาตให้เช่าระยะสั้น?

ต้องยื่นแบบฟอร์มและเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของต่อ Câmara Municipal ของเมืองนั้น ชำระค่าธรรมเนียมประมาณ €300‑€500 ผ่านการตรวจสอบมาตรฐานอาคาร แล้วรับ "Licença de Alojamento Local" ซึ่งต้องต่ออายุทุกปี

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตุรกีเพื่อขอพลเมืองแล้วสามารถทำ Airbnb ได้เลยหรือไม่?

ใช่ การลงทุนขั้นต่ำ US$400,000 และถือครองอย่างน้อย 3 ปีให้สิทธิ์พลเมืองโดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องการเช่า Airbnb แต่ควรตรวจสอบภาษีท้องถิ่นและกฎระเบียบของเทศบาล

มอนเตเนโกรยังเปิดรับการลงทุนเพื่อขอวีซ่าพักอาศัยต่อเนื่องหรือไม่?

แม้ว่า CBI จะหยุดรับสมัครตั้ง 2022 แต่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ €250,000‑€450,000 ยังคงเป็นวิธีหลักในการขอ Residence Permit และสามารถทำ Airbnb ได้โดยต้องลงทะเบียนกับเทศบาลท้องถิ่น