Karadağ'da Mülkle Oturum 2026: 150.000 € Şartı, Kimler Muaf?

Karadağ, yıllardır "küçük bir daire al, oturum izni gelsin" formülüyle anılıyordu. 17 Ocak 2026'da yürürlüğe giren Yabancılar Kanunu değişiklikleriyle bu formül sona erdi. Artık mülk sahipliğine dayalı geçici ikamet için taşınmazın belirli bir değerin üzerinde olması gerekiyor — ve bu değeri ölçme biçimi, çoğu kaynağın yazdığından farklı.

Bu rehber, mülkle oturumun 2026'da fiilen nasıl işlediğini anlatıyor: eşik tam olarak neyi ölçüyor, kimler bu eşikten muaf, daha önce izin almış olanların durumu ne, mülk yolunun hangi hakkı vermediği ve şirket yoluyla kıyaslandığında hangi profile hangisinin uyduğu. Ayrıca 1 Kasım 2026'da yürürlüğe girecek vize rejiminin denklemi nasıl değiştirdiğine ayrı bir bölüm ayırdık.

17 Ocak 2026'da Ne Değişti?

Değişiklik paketi tek bir kaleme dokunmadı; mülk yolu ve şirket yolu aynı anda sıkılaştırıldı. Ana hatlarıyla:

Bu tablo, Adžić & Knežević ve BDK Advokati analizlerinden derlendi. Değişikliklerin arka planı, Karadağ'ın AB üyelik müzakereleri kapsamında ikamet rejimini Avrupa standartlarına yaklaştırma çabası: amaç, "cüzi bedelli taşınmaz üzerinden otomatik ikamet" pratiğini daraltmak ve başvuru sahibinin ülkeyle gerçek bir bağı olup olmadığını ölçmek.

Bu arada piyasada dolaşan bir yanlış anlamayı da baştan kapatalım: kabul edilen kanun metninde OECD üyeliği diye bir ölçüt yok ve mülk yolu herhangi bir ülkenin vatandaşlarına kapatılmış değil. Getirilen şey vatandaşlığa dayalı bir yasak değil, herkese eşit uygulanan bir değer eşiği.

150.000 € Neyi Ölçüyor? Kritik Ayrım

Buradaki en yaygın hata, eşiği "150.000 € değerinde ev al" diye okumak. Kanunun baktığı rakam sizin satıcıyla imzaladığınız sözleşmedeki bedel değil, Karadağ Vergi İdaresi'nin taşınmaz devir vergisi kararında belirlediği matrah.

Rona Legal bu noktayı çok net koyuyor: İçişleri Bakanlığı Yabancılar Dairesi için geçerli olan tek rakam, devir vergisi kararında yazan resmî takdir değeridir. Sözleşmenize 155.000 € yazsanız bile vergi idaresi taşınmazı 148.000 € takdir ederse ikamet başvurunuz doğrudan reddedilir. Adžić & Knežević de aynı çizgide: belirleyici delil, yetkili yerel idarenin verdiği nihai vergi kararıdır.

Bunun pratik sonuçları şunlar:

• Alım öncesinde matrah tahmini yaptırın. Karadağ'da vergi idaresinin takdiri, bölge, yaş, metrekare ve yapı sınıfı üzerinden yürüyor; sahil hattındaki yeni bir daire ile iç bölgedeki eski bir yapı aynı sözleşme bedelinde çok farklı matrah alabilir.
• Sözleşme bedelini düşük göstermek artık iki yönlü risk. Vergi tasarrufu için düşük bedel yazma alışkanlığı, doğrudan ikamet başvurunuzu öldürebilir.
• Eşiğin hemen üstünde alım yapmayın. 152.000–158.000 € bandındaki alımlar, takdir farkıyla eşiğin altına düşme riski taşıyor. Güvenli tampon bırakmak mantıklı.
• Ortak mülkiyette pay hesabı önemli. Eşik başvuranın sahip olduğu değer üzerinden okunuyor; iki kişilik ortak alımda kişi başı payın eşiği karşılayıp karşılamadığı ayrıca değerlendirilmeli (teyit gerek — uygulamada daire bazında farklılık bildiriliyor).

IMI Daily'nin özetine göre değer eşiğinin yanında iki şart daha aranıyor: taşınmazın mülkiyetinin ve fiilen kullanıldığının belgelenmesi ve tüm emlak vergisi borçlarının kapatılmış olması.

Kimler Muaf, Kimler Değil?

Muafiyet listesi dar ve nettir. Değer eşiğinden muaf olanlar:

• AB üyesi ülkelerin vatandaşları
• İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşları
• Bu kişilerin aile üyeleri — uyrukları ne olursa olsun

Bunun dışındaki tüm üçüncü ülke vatandaşları eşiğe tabi. Türk vatandaşları da bu gruba giriyor; Türkiye'nin OECD üyesi olması hiçbir muafiyet sağlamıyor. Aynı şekilde Sırbistan, Rusya, Ukrayna, Birleşik Krallık, ABD ve Körfez ülkeleri vatandaşları da eşiğe tabi.

Dikkat edilmesi gereken ince nokta: muafiyet bir kolaylık değil, eşiğin yokluğu. Muaf gruptaki bir kişi mülk esasıyla başvururken değer belgesi sunmuyor; ama mülkiyet, fiili kullanım ve emlak vergisi şartları ona da uygulanıyor.

Türk pasaportuyla mülk edinmenin hangi ülkelerde mümkün olduğunu, karşılıklılık ilkesinin nasıl işlediğini Türk pasaportuyla mülk alımı ve karşılıklılık yazımızda ülke ülke ele aldık. Karadağ tarafında iyi haber şu: mülkün kendisini satın almakta vatandaşlığa dayalı bir engel yok. Yabancılar konut ve ticari üniteleri kendi adlarına edinebiliyor; kısıtlamalar tarım arazisi, orman ve sınır bölgesi gibi arazi kategorilerine göre tanımlı, uyruğa göre değil.

Kazanılmış Haklar: 17 Ocak 2026 Öncesi İzinler

Geçiş hükmü, yeni eşiğin geriye yürümesini engelliyor. 17 Ocak 2026'dan önce mülk esasıyla verilmiş geçici ikamet izinleri, 150.000 € değer şartı aranmadan uzatılabiliyor (BDK Advokati, Mini Condos).

Yani 2024'te 70.000 €'luk bir daireyle oturum almış biri, bu mülkü elinde tutmaya ve emlak vergisi borcunu kapatmaya devam ettiği sürece yenilemede eşiğe takılmıyor. Ama iki durumda kazanılmış hak kaybolur:

1. Zinciri kırarsanız. İzniniz süresi dolduktan sonra yenilenmemişse, yeni başvuru "yeni başvuru" sayılır ve eşiğe tabi olur. Bu yüzden 60–30 günlük uzatma penceresi hayati; Adžić & Knežević'e göre bitiş sonrası uzatma imkânı kaldırıldı.
2. Mülkü değiştirirseniz. Oturumun dayandığı taşınmazı satıp yenisini alırsanız, ikamet artık yeni taşınmaza dayanacağı için eşik yeniden devreye girer (teyit gerek — uygulama dosya bazında değişebiliyor).

Mülk Yolunun Bilinen Sınırı: Çalışma Hakkı Vermiyor

Mülkle alınan ikamet izni Karadağ'da yaşama hakkı verir, çalışma veya iş yapma hakkı vermez. Rona Legal bunu açıkça yazıyor: bu izin türü yalnızca yasal ikamet sağlar, gelir getirici faaliyete izin vermez. IMI Daily de aynı sınırı teyit ediyor. Karadağ'da çalışacak veya şirket işletecekseniz farklı bir izin türüne — çalışma izni ya da şirket temelli birleşik izne — geçmeniz gerekir.

İkinci ve daha az bilinen sınır kalıcı ikamet tarafında. Karadağ İçişleri Bakanlığı'nın resmî tanımına göre kalıcı ikamet için beş yıl kesintisiz yasal ikamet aranıyor; "kesintisiz" ise beş yıl içinde toplam 10 aydan fazla veya tek seferde 6 aydan uzun süre yurt dışında kalınmaması demek. Ancak aynı sayfa şunu da söylüyor: taşınmaz tasarrufu (mülk) gerekçesiyle geçirilen geçici ikamet süreleri bu beş yıla sayılmıyor. Eğitim ve mevsimlik iş süreleri de aynı şekilde dışlanıyor.

Bu, mülk yolunu tercih edenler için stratejik bir uyarı: mülkle oturum bir Plan B / ikinci ikamet aracıdır; vatandaşlığa giden sürenin saatini işletmez. Vatandaşlık için zaten 10 yıl aranıyor ve Karadağ kural olarak çifte vatandaşlığı tanımıyor. Yatırımla vatandaşlık programı da 31 Aralık 2022'de sona erdi ve halefi getirilmedi.

Karadağ'da geçireceğiniz sürenin vergi mukimliğinizi nasıl etkilediği ayrı bir konu; bunu 183 gün kuralı ve vergi mukimliği yazımızda ayrıntılandırdık.

1 Kasım 2026: Türk Vatandaşlarına Vize Geliyor

2026'nın en az mülk eşiği kadar önemli gelişmesi giriş rejiminde. Karadağ hükümeti 23 Temmuz 2026'da aldığı kararla, 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye, Çin, Rusya, Suudi Arabistan ve Belarus vatandaşlarına vize uygulamaya başlıyor (European Western Balkans, Hürriyet Daily News). Gerekçe AB müktesebatına uyum: bu, müzakerelerde 24. faslın kapatılması için tamamlanması gereken yükümlülüklerden biri.

Türk vatandaşları için tablo şöyle değişiyor:

Son satır, bu yazının belki de en pratik cümlesi: geçerli bir Karadağ oturum izniniz varsa bu vize rejimi sizi bağlamıyor, çünkü ülkeye vizeyle değil ikamet kartınızla giriyorsunuz (teyit gerek — muafiyetin idari yönergedeki tam ifadesi henüz yayımlanmadı). Bu da mülkle ya da şirketle oturumun değerini 2026'da bir kademe yukarı taşıyor: daha önce "gerekli mi" diye tartışılan bir belge, artık serbest giriş anlamına geliyor.

Başvuru altyapısı tarafında Karadağ, VFS Global vize başvuru merkezlerini Türkiye dahil birçok ülkede devreye aldı ve elektronik vize sistemine geçiş hazırlığında. Vize sürecinin ayrıntıları, belge listesi ve muafiyetler için Karadağ'ın Türk vatandaşlarına vize uygulaması 2026 yazımıza bakabilirsiniz. Wikipedia'daki vize politikası tablosunda Çin'in bu listede farklı görünmesi gibi küçük tutarsızlıklar var; seyahat öncesi resmî kaynaktan teyit önerilir.

Mülk Yolu mu, Şirket Yolu mu?

İkisi de açık, ikisi de vatandaşlık ayrımı yapmıyor. Fark, sermayeyi nereye bağladığınızda ve hangi yükü taşımaya razı olduğunuzda:

Şirket yolunda maaş yükünü hesaplarken Karadağ'ın iki kademeli asgari ücretini bilmek gerekiyor: 1 Ekim 2024'ten beri yeterlilik seviyesine göre brüt 600 € veya 800 € aylık. Yıllık 5.000 € vergi + prim testinin nasıl planlanacağını, hangi kalemlerin bu tutara sayıldığını Karadağ şirketle oturumda 5.000 € vergi şartı yazımızda kalem kalem işledik. İki yolun cepten çıkan toplam maliyetini kıyaslamak isterseniz Karadağ oturum toplam maliyeti 2026 yazımız doğrudan bu soruyu yanıtlıyor.

Karadağ'ı diğer Avrupa seçenekleriyle kıyaslamak isteyenler için: Bulgaristan, Portekiz, Yunanistan ve İspanya yollarının eşiklerini ve serbest dolaşım sonuçlarını Avrupa'da serbest dolaşım: hangi ülke, hangi yöntem yazımızda tek tabloda topladık.

Başvuru Süreci ve Takvim

Mülk yolunda 2026 takvimi şöyle işliyor:

1. Taşınmazı seçin ve matrah tahminini yaptırın. Sözleşme imzalamadan önce beklenen devir vergisi matrahı hakkında yerel bir avukattan görüş alın.
2. Alımı tamamlayın, tapuyu kendi adınıza tescil ettirin. Emlak vergisi borcu bırakmayın.
3. Devir vergisi kararını bekleyin. Başvuruda sunacağınız asıl belge budur.
4. Giriş kategorinizi planlayın. 2026 değişiklikleriyle mülk esaslı ikamet ve aile birleşimi Type D (uzun süreli) vize kapsamına alındı; Intermark Relocation'a göre daha önce Type C yeterliyken artık Type D bekleniyor ve başvurunun planlanan seyahat tarihinden en geç 60 gün önce yapılması gerekiyor.
5. İkamet başvurusunu Karadağ'da bizzat yapın. Başvuru elektronik ortamda da açıldı, ancak biyometrik kayıt için ülkeye giriş sonrası 10 gün içinde şahsen başvurmak zorunlu.
6. Uzatmayı takvime alın. İçişleri Bakanlığı'na göre mülk esaslı geçici ikamet bir yıl için veriliyor; uzatma başvurusu bitiş tarihinden en erken 60, en geç 30 gün önce yapılmalı.

Kaynaklar, Type D vizesinin mutlak bir ön koşul mu yoksa uygun giriş seçeneklerinden biri mi olduğu konusunda ayrışıyor; kesin olan, ikamet başvurusunun Karadağ'da bizzat yapıldığı ve dolayısıyla ülkede yasal olarak bulunmanın şart olduğu (teyit gerek). "Önce mülkü al, vizeyi sonra hallederiz" yaklaşımı 1 Kasım 2026 sonrası Türk vatandaşları için artık işlemiyor: giriş kategorisi baştan planlanmalı.

Sık Sorulan Sorular

1. Karadağ'da mülkle oturum için gereken tutar tam olarak nedir? Taşınmazın Karadağ Vergi İdaresi tarafından devir vergisi kararında takdir edilen değerinin en az 150.000 € olması gerekiyor. Bu kural 17 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi. Öncesinde mülkle oturum için asgari bir değer eşiği yoktu.

2. Sözleşmede yazan bedel eşiğin üstündeyse yeterli mi? Hayır. Bakılan tek rakam vergi idaresinin devir vergisi kararındaki matrahtır. Sözleşmenizde 155.000 € yazsa bile idare 148.000 € takdir ederse başvuru reddedilir. Bu yüzden alım öncesinde beklenen matrah konusunda yerel görüş almak kritik.

3. Türk vatandaşları bu eşikten muaf mı? Hayır. Muafiyet yalnızca AB üyesi ülkeler ile İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşlarına ve onların aile üyelerine tanınıyor. Türkiye'nin OECD üyesi olması hiçbir avantaj sağlamıyor; Türk vatandaşları da diğer üçüncü ülke vatandaşları gibi eşiğe tabi.

4. 2026'dan önce mülkle oturum aldıysam ne olacak? 17 Ocak 2026'dan önce mülk esasıyla verilmiş geçici ikamet izinleri, değer şartı aranmadan uzatılabiliyor. Bu kazanılmış hakkı korumak için izin zincirini kırmamak gerekiyor: uzatma başvurusu bitiş tarihinden en erken 60, en geç 30 gün önce yapılmalı. Süre dolduktan sonra yapılan başvuru yeni başvuru sayılır ve eşiğe tabi olur.

5. Mülkle aldığım oturumla Karadağ'da çalışabilir miyim? Hayır. Mülk esaslı ikamet izni yalnızca ülkede yasal olarak ikamet etme hakkı verir; çalışma veya iş yapma hakkı vermez. Karadağ'da gelir getirici bir faaliyet yürütecekseniz çalışma izni ya da şirket temelli birleşik izin yoluna geçmeniz gerekir.

6. Mülkle geçirdiğim süreler kalıcı ikamete sayılıyor mu? Hayır. İçişleri Bakanlığı'nın resmî açıklamasına göre taşınmaz tasarrufu gerekçesiyle geçirilen geçici ikamet süreleri, kalıcı ikamet için aranan beş yıllık kesintisiz süreye dahil edilmiyor. Bu yüzden mülk yolunu kalıcı ikamet veya vatandaşlık hedefiyle değil, ikinci ikamet aracı olarak konumlandırmak doğru.

7. 1 Kasım 2026'daki vize zorunluluğu oturum sahiplerini etkiliyor mu? Karadağ 23 Temmuz 2026'da aldığı kararla 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye, Çin, Rusya, Suudi Arabistan ve Belarus vatandaşlarına vize uygulayacak. Geçerli bir Karadağ oturum izni taşıyanlar ülkeye ikamet kartlarıyla girdiği için bu vizeye tabi olmuyor. Muafiyetin idari yönergedeki tam ifadesi için seyahat öncesi teyit önerilir (teyit gerek).

8. Mülk yolu mu şirket yolu mu benim için daha uygun? Karadağ'da gelir elde etmeyecek, sermayesi olan ve aylık operasyonel yük istemeyen biri için mülk yolu daha sade. Düşük sermayeyle başlayacak, orada gerçek bir faaliyet yürütecek veya kalıcı ikamet saatini işletmek isteyen biri için şirket yolu daha uygun — karşılığında maaş, sigorta, muhasebe yükü ve yıllık 5.000 € vergi + prim testi geliyor.

Kaynaklar

• BDK Advokati — Montenegro adopts amendments to the Foreigners Act
• Adžić & Knežević — Amendments to the Foreigners Act in Montenegro: key changes
• IMI Daily — Montenegro sets €150,000 minimum for property-based residency
• IMI Daily — Montenegro property ownership residence permit
• Rona Legal — Montenegro residence permit through property
• Intermark Relocation — Overview of the amendments to the Law on Foreigners
• Mini Condos — New Law on Foreigners in Montenegro 2026
• Karadağ İçişleri Bakanlığı — Geçici ikamet (gov.me)
• Karadağ İçişleri Bakanlığı — Kalıcı ikamet (gov.me)
• European Western Balkans — Montenegro introduces visas for citizens of Belarus, China, Russia, Saudi Arabia and Türkiye
• Hürriyet Daily News — Montenegro to impose visas on Turkish citizens by Nov 1
• Playroll — Minimum wage in Montenegro
• Henley & Partners — Montenegro Citizenship by Investment (31 Aralık 2022'de sona erdi)

Mülk yolu 2026'da kapanmadı — pahalılaştı, şartlandı ve doğru belgeyle yürütülmesi gereken bir sürece dönüştü. Hangi taşınmazın matrahının eşiği karşılayacağı, mülk mü şirket mi yolunun size uyduğu ve 1 Kasım öncesi takviminizi nasıl kuracağınız için Resida Global ile konuşun: +90 532 395 99 25 (WhatsApp/Ara) veya residaglobal.com