Yunanistan Golden Visa'da Hangi Bölge Kaç Euro? 250 Bin / 400 Bin / 800 Bin Eşiklerinin Harita Mantığı

Türk yatırımcının kafasındaki cümle hâlâ şu: "Yunanistan 250 bin euro." Bu cümle 2024'te öldü. Eylül 2026 itibarıyla Yunanistan Golden Visa tek fiyatlı bir program değil; mülkün hangi belediyede, hangi adada, kaç metrekare ve hangi kullanım geçmişine sahip olduğuna göre değişen üç kademeli bir sistem. Aynı bütçeyle Atina'da hiçbir şey alamazken, iki saat uzaktaki bir kasabada program eşiğini rahatça geçebilirsiniz.

Bu yazı "Golden Visa nedir" anlatmıyor. Doğrudan asıl karar noktasına giriyor: parayı hangi haritada, hangi kutuya koyarsanız hangi eşiğe tabi olursunuz — ve düşük eşikte kalmanın hâlâ yasal olan iki yolu ne.

Üç Kademeli Yapının Kısa Mantığı

2024 tarihli 5100/2024 sayılı kanun, eşikleri konut baskısına göre bölgeselleştirdi (Watson Farley & Williams'ın kanun analizi; Sintoris Law özeti). Mantık basit: Yunan hükümeti yabancı sermayeyi konut krizinin en sert olduğu yerlerden uzaklaştırmak, taşraya ve âtıl yapı stokuna yönlendirmek istiyor. Üç kademe bunun aracı:

Kritik nokta: 120 m² şartı yalnızca yapılı taşınmaz veya yapı ruhsatı bulunan taşınmaz için geçerli; park yeri ve depo gibi yardımcı alanlar bu hesaba girmiyor. Ortak mülkiyette 120 m² her hissedarın payına değil, mülkün bütününe bakılarak ölçülüyor (Varnavas Law, Golden Visa 2.0 açıklamaları).

Bölge Bölge Eşik Tablosu: Asıl Karar Bu Tabloda

Aşağıdaki tablo, kamuya açık kaynaklarda tutarlı biçimde teyit edebildiğimiz yerleşimleri içeriyor. Emin olmadığımız yerleri listeye koymuyoruz — çünkü tapu masasında yanlış kademe, reddedilen bir dosya demek. Başvurunun resmî çerçevesi ve istenen belgeler için birincil kaynak Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı'nın Golden Visa sayfası; kademe kırılımını ise InvestmentVisa'nın eşik dökümü ve GoldenVisas.gr'nin uygun lokasyon haritası ile çapraz kontrol ettik.

Bu tablodaki en sık yapılan hata "ada = pahalı, anakara = ucuz" varsayımı. Doğru okuma şu: Attika ve Selanik dışında anakara neredeyse tamamen 400.000 €; adalarda ise nüfus eşiği belirleyici. Yani Atina'ya bir saat mesafedeki Korint sahilinde eşik yarıya iniyor. Belediye sınırlarının haritada nasıl kestiğine dair pratik örnekler için Avla Real Estate'in bölgesel eşik haritası faydalı bir ikincil okuma.

250.000 € Hâlâ Mümkün — Ama İki Kapıdan

Programın en yanlış anlaşılan tarafı burası. 250.000 € eşiği ortadan kalkmadı; coğrafi bir hak olmaktan çıkıp proje tipine bağlı bir istisnaya dönüştü. İki yol var (Amoiridis Greek Law Firm'in 1/2026 sayılı sirküler sonrası rehberi):

Birinci yol — ticari mülkün konuta dönüştürülmesi. Ofis, dükkân, depo veya sınai bir yapının usulüne uygun biçimde konuta çevrilmesi. Kritik detay: dönüşümün başvurudan önce tamamlanmış olması gerekiyor — "dönüştüreceğim" beyanı yetmiyor. Ayrıca dönüştürülen mülk, sonrasında şirket merkezi veya şube olarak kullanılamıyor ve kullanım amacı belirli bir süre konut olarak korunmak zorunda (yaygın olarak 5 yıl anılıyor — teyit gerek).

İkinci yol — tescilli / korunması gereken binanın restorasyonu. Burada mantık tersine dönüyor: satın alma anında bina harap olabilir, ancak restorasyonun tamamlanması bir yükümlülük. Restorasyon tamamlanmadan mülkün devri geçersiz sayılıyor ve oturum yenilemesinde restorasyonun bitirilmiş olması aranıyor (yaygın olarak 5 yıllık süre anılıyor — teyit gerek).

Her iki yolda da 120 m² şartı yok (Sintoris Law, 5100/2024 ile gelen değişiklikler). Bu, küçük ama iyi konumlu bir Atina dairesini 250.000 € bandında oyuna sokabilen tek mekanizma. Buna karşılık maliyet tablosu değişiyor: restorasyon/dönüşüm bütçesi, ruhsat süreci, mimari proje ve zaman riski fiyata ekleniyor. Yani "250 bin" rakamı toplam maliyet değil, giriş bileti.

Programın Sessiz Kırmızı Çizgisi: Kısa Dönem Kiralama Yasağı

Türk yatırımcının en çok hayal kırıklığına uğradığı madde bu. 5100/2024 ile Golden Visa mülkünün kısa dönem kiraya verilmesi yasaklandı. Yunan uygulamasında 60 günden kısa kiralamalar kısa dönem sayılıyor; yasak Airbnb/Booking listelemesiyle sınırlı değil, platform dışı ve kişisel anlaşmayla yapılan kiralamaları da kapsıyor. Yönetim şirketi, aracı veya aile üzerinden dolanmak da kabul edilmiyor.

Yaptırım hafif değil: 50.000 € idari para cezası ve oturum izninin iptali (IMI Daily analizi). Uzun dönem kiralama serbest.

Bunun yatırım tezine etkisi net: Yunanistan Golden Visa artık "Santorini'de villa alıp yazın kiraya vereyim, oturum da cabası" senaryosuna kapalı. Getiri beklentisi kuruyorsanız uzun dönem kira çarpanlarıyla hesap yapmalısınız. Nakit akışı önceliğiniz varsa, Avrupa'da oturumu gelir şartına bağlayan alternatifleri de tartmak gerekir — Portekiz'de D7 ile 10 yıllık vatandaşlık yolunun mantığını bu yüzden ayrı bir yazıda ele aldık.

Oturum Size Ne Veriyor, Ne Vermiyor?

Buradaki en büyük yanlış anlama "oturum var, 7 yılda pasaport gelir" beklentisi. Oturumu korumak için Yunanistan'da yaşamanız gerekmiyor; ama vatandaşlığa gitmek için fiilen taşınmanız gerekiyor. Bu ikisi aynı program içinde iki farklı hayat planı. Eğer amacınız pasaport değil de AB içinde hareket serbestisiyse, Avrupa'da serbest dolaşımı hangi ülkenin hangi yöntemle verdiğini karşılaştırdığımız rehber daha doğru bir başlangıç noktası olabilir.

Türk Alıcılar İçin Özel Not: Sınır Bölgesi İzni

Yunanistan'da vatandaşlığa göre bir Golden Visa yasağı yok; Türk vatandaşları programa tam erişimli ve başvuran uyruklar arasında ilk sıralarda (Immigrant Invest'in Türk başvuru sahipleri dosyası). Ancak Golden Visa'dan bağımsız bir kural var: 1892/1990 sayılı kanunun 24-26. maddeleri uyarınca "sınır bölgesi" sayılan yerlerde AB dışı vatandaşların mülk edinimi özel izne tabi. Uygulamada bu, kullanım amacını belirten bir başvurunun ilgili İdare/komisyon tarafından incelenmesi ve ulusal güvenlik değerlendirmesinden geçmesi anlamına geliyor.

Pratik sonuç: Türkiye kıyısı karşısındaki Doğu Ege adaları, Trakya/Evros hattı ve kuzey sınır bölgelerinde alım yapacaksanız takvime ek bir izin süreci koymanız gerekir. Sürecin güncel süresi ve kapsamı bölgeye göre değişiyor; işlem öncesi yerel avukatla doğrulanmalı (teyit gerek). Bu, "reddedilir" demek değil — "planlanmadan girilmemeli" demek. Aynı hassasiyeti başka pazarlarda da görüyoruz; Karadağ'da belirli uyruklara mülk yolunun tamamen kapanması bu tür kuralların ne kadar hızlı değişebildiğinin iyi bir örneği.

Karar Çerçevesi: Hangi Kademe Kime Mantıklı?

• Amaç sadece AB oturumu ve düşük giriş maliyeti ise: B kademesi (400.000 €) + Attika'ya yakın anakara. Korint/Loutraki hattı, Atina'ya erişimi koruyup eşiği yarıya indirdiği için en rasyonel bölge.
• Amaç kullanılabilir bir tatil evi + oturum ise: A kademesi (800.000 €) kaçınılmaz; ama kısa dönem kira yasağı nedeniyle bu artık bir yatırım değil, bir yaşam tarzı harcaması olarak modellenmeli.
• Amaç en düşük sermaye ile giriş ise: C kademesi (250.000 €) — ancak restorasyon/dönüşüm riskini ve ek bütçeyi taşıyabilecek profiller için.
• Amaç ailece maliyeti minimize etmek ise: Yunanistan'ın aile tanımı geniş olduğu için kişi başı maliyet hızla düşüyor; yine de toplam tabloyu görmeden karar vermeyin — 4 kişilik bir aile için Avrupa oturum maliyetlerini yan yana koyduğumuz analiz bu karşılaştırmayı sayılarla yapıyor.
• Sermayeyi mülke kilitlemek istemiyorsanız: Yunanistan doğru araç olmayabilir. Karadağ oturumunun toplam maliyetini yıl yıl çıkardığımız yazı, sermaye bağlamayan bir alternatifin gerçek rakamlarını gösteriyor.

Neyi Bilmiyoruz? (Açık Sözlü Olalım)

Eylül 2026 itibarıyla kamuya açık kaynaklarda üç konu net değil: (1) Selanik'te eşiğin belediye sınırında mı yoksa bölge birimi düzeyinde mi uygulandığı, (2) 3.100 nüfus kuralının bazı orta ölçekli adalarda (özellikle Eğriboz) hangi sayıma göre işletildiği, (3) 250.000 € istisnalarındaki kullanım/tamamlama sürelerinin sirküler düzeyindeki tam metni. Bu üç başlıkta bizim yaklaşımımız sabit: tapu masasına oturmadan önce mülkün KAEK numarası ve belediye kaydı üzerinden yerel avukatla yazılı teyit almak. Doğru kademeyi tahmin etmek değil, belgelemek gerekiyor.

Sık Sorulan Sorular

1. Yunanistan Golden Visa hâlâ 250.000 € mü? Hayır, coğrafi bir hak olarak değil. Eylül 2026 itibarıyla 250.000 € yalnızca ticari mülkün konuta dönüştürülmesi veya tescilli binanın restorasyonu hâlinde geçerli. Standart konut alımında eşik bölgeye göre 400.000 € veya 800.000 €.

2. Atina'da 400.000 € ile Golden Visa alabilir miyim? Standart konut alımıyla alamazsınız; Attika'nın tamamı 800.000 € kademesinde. Tek istisna, Atina'da bulunan bir ticari mülkü konuta dönüştürmek veya tescilli bir binayı restore etmek. Bu yolda eşik 250.000 €'ya iniyor.

3. 120 m² şartı her mülk için geçerli mi? Hayır. 120 m² ana kullanım alanı şartı yapılı taşınmazlar ve yapı ruhsatı bulunan taşınmazlar için geçerli. Ticari→konut dönüşümü ve tescilli bina restorasyonu istisnalarında bu şart aranmıyor; park yeri ve depo alanları da hesaba katılmıyor.

4. Birden fazla daireyi toplayıp eşiği tamamlayabilir miyim? Hayır. Yatırımın tek bir mülk üzerinden yapılması gerekiyor; farklı dairelerin toplanması kabul edilmiyor. Eşler arasındaki bölünmemiş ortak mülkiyet tek yatırım sayılıyor ve her iki eş de izin alabiliyor.

5. Aldığım evi Airbnb'de kiraya verebilir miyim? Hayır, kesinlikle yasak. 60 günden kısa kiralamalar platform üzerinden olsun olmasın yasak kapsamında; ihlalde 50.000 € idari para cezası ve oturum izninin iptali gündeme geliyor. Uzun dönem kiralama serbest.

6. Oturumu korumak için Yunanistan'da yaşamam gerekiyor mu? Hayır. Yatırım korunduğu sürece 5 yıllık izin fiziki kalış şartı olmadan yenileniyor. Ancak vatandaşlık hedefliyorsanız durum değişiyor: yaklaşık 7 yıl boyunca yılda 183 gün fiilen ikamet ve B1 Yunanca sınavı gerekiyor.

7. Golden Visa ile Yunanistan'da çalışabilir miyim? Yatırımcı izni istihdam veya serbest çalışma hakkı vermiyor. Şirket kurabilir, hisse sahibi olabilir, icrai olmayan yönetim pozisyonlarında bulunabilirsiniz. Aile üyeleri çalışmak isterse ayrı bir izin kategorisine geçiş başvurusu yapıyor (teyit gerek).

8. Türk vatandaşı olarak sınır bölgesinde ev alabilir miyim? Prensipte evet, ancak sınır bölgesi sayılan yerlerde AB dışı vatandaşlar için 1892/1990 sayılı kanun kapsamında özel izin gerekiyor. Doğu Ege adaları ve Trakya hattında bu süreç işlem takvimini uzatabilir; bölge bazında yerel avukatla önceden teyit edilmesi gerekir.

Kaynaklar

Bu yazıyı hazırlarken doğrudan incelediğimiz kaynaklar:

• Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı, Golden Visa sayfası — https://migration.gov.gr/en/golden-visa/
• Watson Farley & Williams, "Understanding the new Golden Visa Law No. 5100/2024" — https://www.wfw.com/articles/understanding-the-new-golden-visa-law-%CE%BD%CE%BF-5100-2024-key-points-and-implications/
• Varnavas Law, "Greek Golden Visa 2.0: New Rules — Key Clarifications & Practical Examples" — https://varnavas.gr/newsroom/post/new-rules-golden-visa-greece-2024/
• Amoiridis Greek Law Firm, "Greek Golden Visa 2026: Complete Legal and Transactional Guide Following Circular No. 1/2026" — https://www.greeklawfirm.co.uk/legal-articles-and-media-gb/greek-golden-visa-2026-the-complete-legal-and-transactional-guide-following-circular-no-1-2026/
• Sintoris Law, "Golden Visa — Changes with the new Law 5100/2024" — https://sintorislaw.gr/en/golden-visa-changes-with-the-new-law-5100-2024/
• InvestmentVisa, "Greece Golden Visa: Property Investment Thresholds" — https://www.investmentvisa.com/articles/greece-golden-visa-property-investment-thresholds
• GoldenVisas.gr, "Eligible Golden Visa Locations (€400.000 vs €800.000)" — https://www.goldenvisas.gr/eligible-gv-locations/
• Avla Real Estate, "Greek Golden Visa 2026: Regional Threshold Map" — https://www.avlarealestate.com/en/post/greek-golden-visa-2026-regional-threshold-map
• IMI Daily, "Renting Out Your Golden Visa Property: Where It's Allowed, Restricted, or Now Banned" — https://www.imidaily.com/analysis/renting-out-your-golden-visa-property-where-its-allowed-restricted-or-now-banned/
• Beyond Borders Legal, "Buying Property in Greece Border Areas — Rules for Non-EU Nationals" — https://beyondborderslegal.com/buying-property-in-greece-border-areas-rules-for-non-eu-nationals/
• Immigrant Invest, "Greece Golden Visa for Turkish Citizens" — https://immigrantinvest.com/blog/greece-golden-visa-for-turkish-citizens/

Bilgiler Eylül 2026 tarihli kaynaklara dayanmaktadır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Eşikler, bölge sınıflandırmaları ve istisna koşulları sirküler düzeyinde değişebilir.

Kararınızı haritadan önce vermeyin.

Yunanistan'da aynı bütçe, bir belediye sınırının iki yakasında iki farklı programa denk geliyor. Resida Global olarak yaptığımız iş tam olarak bu: hedefinizi (oturum mu, vatandaşlık mı, kullanılabilir mülk mü) netleştirip, doğru kademeyi ve doğru bölgeyi mülk bazında teyit ederek maliyetinizi gereksiz yere iki katına çıkarmanızı engellemek. Yunanistan tek seçenek de değil — portföyümüzdeki diğer Avrupa oturum yollarıyla yan yana koyarak karşılaştırıyoruz.

Bütçenizi ve hedefinizi paylaşın; size hangi kademede, hangi bölgede ne mümkün olduğunu somut rakamlarla çıkaralım. Resida Global ile iletişime geçin.