ภาษีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศและสนธิสัญญาภาษีซ้ำของตุรกี

ทำไมต้องใส่ใจภาษีจากอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

นักลงทุนชาวตุรกีหลายคนมองหาโอกาสซื้อบ้านหรือคอนโดในต่างแดนเพื่อสร้างรายได้ค่าเช่า หรือเป็นการเก็บมูลค่าในระยะยาว อย่างไรก็ตาม รายได้จากค่าเช่าต้องเสียภาษีทั้งในประเทศที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ (source country) และในตุรกีซึ่งถือว่าเป็นประเทศที่ผู้ลงทุนอาศัยอยู่ (tax residency). หากไม่วางแผนอย่างรอบคอบ อาจต้องเจอการเสียภาษีสองครั้ง ซึ่งทำให้ผลตอบแทนจริงลดลงอย่างมาก

สนธิสัญญาภาษีซ้ำของตุรกีกับประเทศยอดนิยม

ตุรกีได้ทำสนธิสัญญาภาษีซ้ำ (Double Taxation Treaty – DTT) กับหลายประเทศ ซึ่งช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถขอเครดิตภาษีจากการหัก ณ ที่จ่ายในต่างประเทศ หรือขอคืนเงินส่วนที่เกินกว่าที่ต้องชำระในตุรกีได้

ประเทศ	ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (%)	วิธีขอเครดิต/คืนภาษีในตุรกี	หมายเหตุสำคัญ
กรีซ	15%	ยื่นแบบฟอร์ม "บันทึกการหักภาษี" พร้อมหลักฐานการชำระภาษีในกรีซ	Airbnb ถูกห้ามบนยูนิต GV
มอนเตเนโกร	10%	ขอเครดิตผ่านแบบฟอร์ม "ใบรับรองการหักภาษี" ของรัฐมอนเตเนโกร	ไม่มีสกุลเงินยูโร, CBI ปิด 2022
สเปน	19%	ยื่นแบบฟอร์ม "ใบรับรองการหักภาษี" ภายใน 3 ปีหลังจ่ายภาษี	Golden Visa ยกเลิกเมษายน 2025
โปรตุเกส	28%	เครดิตโดยใช้แบบฟอร์ม "ใบรับรองการหักภาษี" ของ HMRC (Portugal)	Golden Visa ไม่รวมที่อยู่อาศัยตั้งแต่ ต.ค. 2023
ไทย	15%	ขอเครดิตตามแบบฟอร์ม "ใบรับรองการหักภาษี" จากกรมสรรพากรไทย	คอนโดฟรีโฮลด์, ไม่ได้ให้สิทธิ์อยู่อาศัยจากอสังหา

ตารางข้างต้นเป็นเพียงตัวอย่าง หากคุณสนใจประเทศอื่น ๆ ควรตรวจสอบ DTT ของตุรกีกับประเทศนั้นโดยตรงหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

ขั้นตอนการจัดการภาษีสำหรับนักลงทุนตุรกี

• กำหนดแหล่งที่มาของรายได้: ตรวจสอบว่าประเทศใดเป็นผู้เก็บภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากค่าเช่า
• ตรวจสอบอัตราภาษีของประเทศนั้น: ตัวอย่างเช่น กรีซ 15%, สเปน 19% เป็นต้น
• เก็บหลักฐานการหักภาษี: ใบเสร็จ, หนังสือรับรองจากผู้จัดการทรัพย์สิน หรือใบแสดงภาษีที่ชำระแล้ว
• ยื่นแบบฟอร์มเครดิตภาษีในตุรกี (Form 293): ระบุจำนวนภาษีที่หัก ณ ที่จ่ายและขอเครดิตตาม DTT นั้น ๆ
• คำนวณภาษีสุทธิของคุณ: ภาษีส่วนที่เหลือ (ถ้ามี) จะต้องชำระให้กับกรมสรรพากรตุรกี ตามอัตรา 15‑40% ขึ้นอยู่กับระดับรายได้

หากทำตามขั้นตอนนี้อย่างครบถ้วน คุณจะไม่ต้องเสียภาษีซ้ำและสามารถเพิ่มผลตอบแทนสุทธิจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ข้อควรระวังเมื่อเลือกซื้ออสังหาฯ ในแต่ละประเทศ

แม้ DTT จะช่วยลดภาระภาษี แต่ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณา เช่น กฎหมายท้องถิ่นเกี่ยวกับการให้เช่า, ภาษีทรัพย์สินประจำปี, หรือข้อจำกัดด้านสัดส่วนการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ

• กรีซ: ต้องลงทุนอย่างน้อย €250,000 (Golden Visa) เพื่อให้ได้วีซ่าอายุ 5 ปีต่อเนื่อง แต่หากต้องการทำ Airbnb จะไม่สามารถทำได้บนยูนิตที่ได้รับ GV
• มอนเตเนโกร: การซื้อทรัพย์สินช่วยให้ได้ใบอนุญาตอยู่อาศัยแบบต่ออายุโดยไม่มีสกุลเงินยูโร แต่ CBI ปิดตั้งแต่ปี 2022 ทำให้ต้องพึ่งพาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
• สเปน: Golden Visa ถูกยกเลิกเมษายน 2025 ดังนั้นนักลงทุนใหม่ต้องใช้วีซ่าประเภทอื่น เช่น วีซ่าไม่ทำกำไร (non‑lucrative) หรือดิจิทัลโนแมด
• โปรตุเกส: ตั้งแต่ ต.ค. 2023 ที่อยู่อาศัยไม่ได้อยู่ในรายการ Golden Visa อีกต่อไป ต้องพิจารณาวีซ่า D7 (สำหรับผู้มีรายได้จากแหล่งอื่น)
• ไทย: คอนโดสามารถเป็นเจ้าของแบบฟรีโฮลด์ได้สูงสุด 49% สำหรับชาวต่างชาติ แต่ไม่มีการให้สิทธิ์อยู่อาศัยจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์

การทำความเข้าใจเงื่อนไขเหล่านี้จะช่วยคุณเลือกประเทศที่เหมาะกับเป้าหมายการลงทุนและลดความเสี่ยงด้านภาษีได้อย่างมาก

Resida Global ช่วยอะไรบ้าง?

เราเป็นเอเจนซี่ระดับสากลที่เชี่ยวชาญในการวางแผนภาษีระหว่างประเทศและการจัดหาทรัพย์สินตามความต้องการของนักลงทุนตุรกี ทีมงานของเราจะให้คำปรึกษาเรื่อง DTT, การเตรียมเอกสารเครดิตภาษี และการเลือกทำเลที่เหมาะสมที่สุด ทั้งนี้เพื่อให้คุณได้รับผลตอบแทนสูงสุดโดยไม่ต้องกังวลเรื่องภาระภาษีซ้ำ

สรุปขั้นตอนสำคัญสำหรับนักลงทุนตุรกี

• ตรวจสอบ DTT ระหว่างตุรกีกับประเทศเป้าหมาย
• ทำความเข้าใจอัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายและภาษีทรัพย์สินของแต่ละประเทศ
• เก็บหลักฐานการชำระภาษีอย่างเป็นระบบ
• ยื่นแบบฟอร์มเครดิตภาษีในตุรกีตามกำหนดเวลา
• พิจารณาเงื่อนไขเพิ่มเติมเช่นข้อจำกัดการให้เช่า หรือสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ

เมื่อทำครบทุกขั้นตอน คุณจะสามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้อย่างเต็มที่โดยไม่ต้องเสียภาษีซ้ำ ซึ่งเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของการลงทุนระหว่างประเทศ

คำถามที่พบบ่อย

ตุรกีมีสนธิสัญญาภาษีซ้ำกับประเทศไทยหรือไม่?

ใช่ ตุรกีและไทยลงนามสนธิสัญญาภาษีซ้ำตั้งแต่ปี 2014 ซึ่งช่วยให้ผู้ถือภาษีตุรกีสามารถขอเครดิตภาษีจากการหัก ณ ที่จ่ายในไทยได้

ต้องทำอย่างไรเพื่อรับเครดิตภาษีจากประเทศอื่นในตุรกี?

คุณต้องเก็บหลักฐานการชำระภาษี (เช่น ใบรับรองการหักภาษี) แล้วยื่นแบบฟอร์ม 293 ของกรมสรรพากรตุรกี พร้อมแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องเพื่อขอเครดิต

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรีซต้องเสียภาษีกี่เปอร์เซ็นต์?

ตาม DTT ของตุรกีกับกรีซ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าคือ 15% และคุณสามารถขอเครดิตส่วนที่ชำระแล้วเมื่อนำมาคำนวณภาษีในตุรกี

ถ้าซื้อคอนโดในไทยจะได้สิทธิ์อยู่อาศัยหรือไม่?

ไม่มี การเป็นเจ้าของคอนโดในไทย (สูงสุด 49% สำหรับชาวต่างชาติ) ไม่ให้สิทธิ์วีซ่าหรือการอพยพตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์

Resida Global สามารถช่วยเรื่องภาษีได้อย่างไร?

เรามีทีมผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีระหว่างประเทศที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับ DTT, การเตรียมเอกสารเครดิตภาษี และการเลือกทำเลลงทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับนักลงทุนตุรกี