ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยแล้วได้สิทธิพำนักจริงหรือ? (คู่มือปี 2026)

หลายปีมานี้มีคำเล่าลือกันว่า "ใครซื้อบ้านในไทยก็ได้สิทธิพำนัก" จนถึงปี 2025 เรื่องนี้ยังไม่เป็นความจริง แต่ด้วยระเบียบใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 ภาพทั้งหมดก็เปลี่ยนไป กล่าวคือ ปัจจุบันการลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 3 ล้านบาท (≈83.000 USD) สามารถขอ สิทธิพำนัก 1 ปีที่ต่ออายุได้ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่แพร่หลายบนอินเทอร์เน็ต เช่น "ต้องซื้อจากโครงการที่ทำข้อตกลงไว้เท่านั้น", "อาคารเก่าไม่ได้", "รวมสองห้องเข้าด้วยกันได้" ส่วนใหญ่นั้นไม่ถูกต้อง ในคู่มือฉบับนี้เราจะอธิบายทีละขั้นว่ากฎหมายระบุไว้จริง ๆ ว่าอย่างไร

คำตอบสั้น ๆ: ได้ แต่มีเงื่อนไข หากคุณซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จสมบูรณ์เพียงหนึ่งยูนิตในราคาไม่ต่ำกว่า 3.000.000 บาท คุณก็สามารถขอสิทธิพำนัก 1 ปีที่ต่ออายุได้ ทั้งนี้ไม่ใช่ สัญชาติ หรือ ถิ่นที่อยู่ถาวร แต่เป็นสิทธิการพำนักที่ต่ออายุทุกปีตราบเท่าที่คุณยังปฏิบัติตามเงื่อนไข

มาแก้ความเข้าใจผิดครั้งใหญ่กันก่อน

การซื้อที่อยู่อาศัยในไทยไม่เคยให้สิทธิพำนักโดยอัตโนมัติ ด้วยตัวมันเองเพียงลำพัง ช่องทางที่มีอยู่ก่อนปี 2025 นั้น ไม่แพงมาก (วีซ่าลงทุนมูลค่า 10 ล้านบาท) ก็เป็นวีซ่า LTR ระยะ 10 ปีที่ต้องมีเงื่อนไขด้านสินทรัพย์/รายได้ หรือไม่ก็เป็นโปรแกรมที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เลย เช่น วีซ่าเกษียณอายุหรือสมาชิก Elite

ภาพนี้ เปลี่ยนไปเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2025 สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองของไทยได้เปิดช่องทางอสังหาริมทรัพย์-สิทธิพำนักในระดับ "งบประมาณปานกลาง" เป็นครั้งแรก ผ่านคำสั่งที่ 237/2568 และ 238/2568 กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยมูลค่า 3 ล้านบาท = สิทธิพำนักที่ต่ออายุได้รายปี

วีซ่าการลงทุน 3 ล้านบาท: เงื่อนไขที่แท้จริง

หลักการของโปรแกรมนี้เรียบง่าย นั่นคือ นำเงินทุนเข้ามาลงหลักปักฐานในไทยอย่างถาวร แล้วได้สิทธิพำนักเป็นการตอบแทน เงื่อนไขที่คุณต้องปฏิบัติตามมีดังนี้:

• จำนวนเงิน: การลงทุนต้องไม่ต่ำกว่า 3.000.000 บาท นี่คือขั้นต่ำ ไม่ใช่เพดาน — สูงกว่านั้นได้อิสระ
• ประเภทอสังหาริมทรัพย์: คอนโด/ห้องชุดในโควตาต่างชาติ (freehold) ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่ขายได้ของอาคารได้ไม่เกิน 49% โฉนดแบบ "foreign freehold" มาจากโควตานี้
• ต้องสร้างเสร็จสมบูรณ์: ห้องชุดที่ซื้อจากแบบ (off-plan) หรือที่ยังก่อสร้างอยู่จะยังไม่นับ จนกว่าจะจดทะเบียนโฉนดเสร็จ เงินดาวน์ยังใช้ไม่ได้
• เก่าหรือใหม่ไม่สำคัญ: มือสองก็ได้ ใหม่ก็ได้ ข้ออ้างที่ว่า "อาคารเก่าใช้ไม่ได้" นั้นไม่ถูกต้อง — เงื่อนไขเดียวคือต้องสร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้ว
• ผู้ขายต้องเป็นคนไทย: ผู้ขายต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย หรือเป็นบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก (สัดส่วนต่างชาติ ≤49%)
• วันที่: การโอน/สัญญาต้องทำในวันที่ 1 ตุลาคม 2025 หรือหลังจากนั้น
• ต้องจดทะเบียนในชื่อคุณ: ห้องชุดจะต้องจดทะเบียนเป็น foreign freehold ในชื่อของคุณที่กรมที่ดิน (Department of Lands)

ลักษณะของวีซ่า: อนุญาตให้เข้าประเทศ 90 วัน + ตามด้วยการขยายเวลา 12 เดือน ต่ออายุได้ทุกปีตราบเท่าที่คุณยังถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีเงื่อนไขด้านอายุ ไม่มีเงื่อนไขด้านรายได้ ไม่ต้องแสดงรายการเดินบัญชีธนาคาร แต่ ไม่ให้สิทธิทำงาน — คุณจะทำงานในไทยไม่ได้ ส่วนครอบครัว (คู่สมรส, บุตรอายุต่ำกว่า 20 ปี, บิดามารดาอายุ 50 ปีขึ้นไป) สามารถผูกติดกับผู้ยื่นหลักได้หลังจากที่ได้รับการขยายเวลา 12 เดือนแล้ว

3 วิธีในการทำให้ครบ 3 ล้าน

• 1 — ซื้อแบบ Freehold: ห้องชุดในโควตาต่างชาติมูลค่า ≥3.000.000 บาท (ช่องทางที่ชัดเจนที่สุดและได้รับอนุมัติมากที่สุด)
• 2 — สัญญาเช่าจดทะเบียน (leasehold): สัญญาเช่าระยะยาวจดทะเบียนที่มีอายุมากกว่า 3 ปี มูลค่าสัญญารวม ≥3.060.000 บาท
• 3 — Sap-Ing-Sith (สิทธิเก็บกิน/สิทธิการใช้): สิทธิการใช้จดทะเบียนบนห้องชุด บ้าน หรือที่ดิน ที่มีอายุมากกว่า 3 ปี ชำระล่วงหน้า ≥3.000.000 บาท

นอกจากนี้ยังมีตัวเลือกการเช่ามูลค่าสูงตั้งแต่ ≥85.000 บาท/เดือน + ชำระล่วงหน้าอีกด้วย ในทางปฏิบัติ ช่องทางที่ปลอดภัยที่สุดคือ การซื้อแบบ freehold

ความเชื่อผิด ๆ vs. ความจริง: 3 ข้อผิดพลาดใหญ่

❌ ความเชื่อที่ 1: "จะใช้ได้ก็ต่อเมื่อซื้อจากโครงการเฉพาะที่รัฐทำข้อตกลงไว้เท่านั้น"
✅ ความจริง: ไม่มี รายชื่อโครงการ/บริษัทที่รัฐรับรอง ห้องชุดที่สร้างเสร็จทุกห้องที่เข้าเกณฑ์ล้วนใช้ได้ นายหน้าที่บอกว่า "เฉพาะโครงการของเราเท่านั้น" กำลังชักจูงคุณให้ไปที่สต็อกของตัวเอง

❌ ความเชื่อที่ 2: "อาคารเก่าใช้ไม่ได้ ต้องเป็นโครงการใหม่เท่านั้น"
✅ ความจริง: มือสองก็ใช้ได้อย่างสมบูรณ์ ข้อจำกัดที่แท้จริงมีเพียงข้อเดียว คือ ห้องชุดต้องสร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้ว (ที่ยังก่อสร้างอยู่ไม่นับ) อายุของอาคารไม่สำคัญ

❌ ความเชื่อที่ 3: "ซื้อห้องละ 1,5 + 1,5 หรือ 1 + 2 ล้าน รวมกันให้ได้ 3 ล้าน แล้วก็จะได้สิทธิพำนัก"
✅ ความจริง: ไม่สามารถนำมารวมกันได้ เกณฑ์ขั้นต่ำพิจารณาจากยูนิตเดียว แต่ละยูนิตก่อให้เกิดสิทธิวีซ่าได้เพียงหนึ่งสิทธิเท่านั้น คุณไม่สามารถรวมอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเข้าด้วยกันเพื่อให้ถึงเกณฑ์ได้

รายละเอียดที่สำคัญที่สุด: ห้องชุดเพียงหนึ่งห้องต้องมีมูลค่า ≥ 3 ล้านบาท ห้องชุดมูลค่า 1,5 ล้านสองห้อง = 3 ล้าน ไม่นับ เพราะไม่มีห้องใดผ่านเกณฑ์ได้ด้วยตัวเอง หนังสือรับรองจากกระทรวงก็รับรองว่าอสังหาริมทรัพย์เพียงหนึ่งแห่งมีมูลค่าครบ 3 ล้าน — นั่นหมายความว่าระบบได้ป้องกันการนำมารวมกันไว้ในเชิงเทคนิคอยู่แล้ว ที่มาของความเชื่อผิด ๆ นี้น่าจะเกิดจากการนำถ้อยคำเรื่อง "คอนโดใหม่ที่ได้รับอนุมัติ" ในวีซ่าลงทุน 10 ล้านบาทแบบเก่า มาปะติดปะต่อเข้ากับโปรแกรมใหม่อย่างผิด ๆ

ขั้นตอนการยื่นขอ: ทีละขั้น

1. ซื้อห้องชุดที่เข้าเกณฑ์และโอนโฉนดเป็นชื่อของคุณ อยู่ในโควตา foreign freehold, สร้างเสร็จแล้ว, ≥3M บาท, ผู้ขายเป็นคนไทย การโอนต้องเกิดขึ้นหลังวันที่ 1 ตุลาคม 2025
2. ขอหนังสือรับรองจากกระทรวง ผู้ให้บริการ "long-stay operator" ที่ได้รับการรับรองจะตรวจสอบยืนยันการลงทุน และออกหนังสือรับรองคุณสมบัติผ่านกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา (~7–10 วันทำการ)
3. อนุญาต 90 วัน (เฟส 1) นัดหมายกับตรวจคนเข้าเมือง ที่กรุงเทพฯ มักได้รับภายในวันเดียวกัน
4. ขยายเวลา 12 เดือน (เฟส 2) ยื่นก่อนวันที่ 70 ของช่วง 90 วัน จะได้รับการขยายเวลา 1 ปีบนพื้นฐานของการลงทุน
5. ต่ออายุทุกปี + รายงานตัวทุก 90 วัน ต่ออายุรายปีตราบเท่าที่คุณยังถือครองอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งต้องแจ้งที่อยู่ทุก 90 วัน

ค่าธรรมเนียมทางการ (โดยประมาณ): ~6.000 บาท ค่าสมาชิกครั้งเดียว + ~27.000 บาท/ปี ค่าธรรมเนียมวีซ่า (ต่อคน) นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าโฉนด ฯลฯ) และค่าหนังสือรับรอง/ค่าที่ปรึกษาเพิ่มเข้ามาต่างหาก

แล้วทุกคนได้รับอนุมัติหรือไม่? ไม่ใช่

ในช่วง 5 เดือนแรกของโปรแกรม มีผู้ยื่นกว่า 650 ราย แต่ได้รับอนุมัติเพียง ~220–280 รายเท่านั้น — นั่นคืออัตราการอนุมัติราว 35% สาเหตุการปฏิเสธที่พบบ่อยที่สุด ได้แก่ เอกสารไม่ครบ, อสังหาริมทรัพย์มูลค่าต่ำกว่า 3 ล้าน, ห้องชุดที่ยังก่อสร้างอยู่ และประวัติอาชญากรรม/ปัญหาในอดีต การคิดว่า "ลงเงินแล้วสิทธิพำนักได้แน่นอน" นั้นผิด ต้องจัดเตรียมเอกสารและเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกต้อง

เปรียบเทียบกับช่องทางอื่น ๆ

ช่องทาง 3 ล้านไม่ใช่ช่องทางสิทธิพำนักที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพียงช่องทางเดียวของไทย ขึ้นอยู่กับงบประมาณและเป้าหมายของคุณ:

โปรแกรม	การลงทุน	สิทธิที่ได้รับ	เงื่อนไขเด่น
วีซ่า 3M บาท (ใหม่, 2025)	≥3.000.000 บาท (~83.000 USD)	สิทธิพำนัก 1 ปี ต่ออายุได้	ห้องชุดที่สร้างเสร็จเพียงหนึ่งห้อง; ไม่มีเงื่อนไขอายุ/รายได้; ทำงานไม่ได้
วีซ่าลงทุน 10M บาท (เก่า, 2014)	≥10.000.000 บาท (~275.000 USD)	สิทธิพำนัก 1 ปี ต่ออายุได้	คอนโดใหม่, เงินจากต่างประเทศ, ถือครอง 3 ปี
วีซ่า LTR (10 ปี)	≥500.000 USD สินทรัพย์ในไทย (+รวม 1M USD)	ถิ่นที่อยู่ระยะยาว 10 ปี	สินทรัพย์สูง + ประกันสุขภาพ; ทรงเกียรติที่สุด

สรุปคือ ช่องทาง 3M เหมาะสำหรับ "สิทธิพำนักระดับเริ่มต้น" ส่วน LTR มอบความมั่นคง 10 ปีสำหรับกลุ่มที่มีสินทรัพย์สูง ไม่มีช่องทางใดให้ สัญชาติ ไทยโดยตรง — เส้นทางสู่หนังสือเดินทางไทยนั้นยาวไกลและยากลำบากมาก

เหมาะกับใคร และไม่เหมาะกับใคร?

• เหมาะสม: ผู้ที่ต้องการอยู่อาศัย/พักหนีหนาวในไทยเป็นเวลานาน มีงบประมาณ ~83.000 USD ขึ้นไป และในขณะเดียวกันก็ต้องการคอนโดเพื่อผลตอบแทนค่าเช่า/มูลค่าที่เพิ่มขึ้น; ผู้ที่ยังไม่ถึงวัยเกษียณแต่ไม่ต้องการติดเงื่อนไขด้านรายได้
• ควรระวัง: ผู้ที่มีจุดประสงค์เพื่อทำงาน (วีซ่านี้ไม่ใช่ใบอนุญาตทำงาน); ผู้ที่มองหาสัญชาติ/หนังสือเดินทางเล่มที่สอง; ผู้ที่วางแผนจะแบ่งงบไปซื้อห้องชุดเล็ก ๆ หลายห้องแล้วนำมารวมกัน (ทำไม่ได้)

ตัวอย่างที่อยู่อาศัยที่เข้าเกณฑ์สิทธิพำนัก (3M บาทขึ้นไป)

ในนามของ Resida Global เราคัดกรองห้องชุดที่เข้าเกณฑ์สิทธิพำนักให้กับคุณ แต่หากคุณต้องการหาข้อมูลด้วยตัวเองด้วย แพลตฟอร์มประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของไทยอยู่ด้านล่างนี้ ขณะค้นหาห้องชุดที่เหมาะสม ให้ใช้ตัวกรองเหล่านี้: ราคา ≥3.000.000 บาท, กรรมสิทธิ์แบบ "Foreign Freehold / Foreign Quota", และโครงการที่ สร้างเสร็จแล้ว (completed / ready-to-move) กรุงเทพฯ, ภูเก็ต และพัทยา เป็นพื้นที่ที่มีสต็อก foreign freehold มากที่สุด

• Thailand Property — ห้องชุดโควตาต่างชาติ
• FazWaz — ประกาศขายคอนโดกรุงเทพฯ
• FazWaz — ประกาศขายคอนโดภูเก็ต
• Siam Real Estate — ห้องชุด Foreign Freehold
• Phuket.net — สต็อก Foreign Freehold

หมายเหตุ: ไม่ใช่ทุกประกาศบนพอร์ทัลเหล่านี้จะเข้าเกณฑ์สิทธิพำนัก — ส่งห้องชุดที่คุณเลือกมาให้เรา แล้วเราจะตรวจสอบคุณสมบัติ (โควตา, การสร้างเสร็จ, ผู้ขาย) ให้ ฟรี

คำถามที่พบบ่อย

3 ล้านบาทเท่ากับกี่ดอลลาร์/ยูโร?

ราว 83.000 USD / 77.000 EUR (อัตราแลกเปลี่ยนผันผวน) นี่คือจำนวนขั้นต่ำสำหรับวีซ่าการลงทุน สูงกว่านั้นได้อิสระ

วีซ่านี้ให้สัญชาติแก่ฉันหรือไม่?

ไม่ นี่เป็นเพียงสิทธิพำนักที่ต่ออายุได้รายปีเท่านั้น สัญชาติไทยเป็นกระบวนการที่แยกต่างหาก ยาวนานและยากลำบากมาก และไม่ได้มาโดยอัตโนมัติจากอสังหาริมทรัพย์

ถ้าฉันขายห้องชุด สิทธิพำนักของฉันจะเป็นอย่างไร?

วีซ่าผูกกับเงื่อนไขการถือครองอสังหาริมทรัพย์ หากคุณจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ออกไป คุณจะสูญเสียสิทธิในการต่ออายุ

ด้วยวีซ่านี้ฉันทำงานในไทยได้หรือไม่?

ไม่ได้ สิทธิพำนักบนพื้นฐานการลงทุนนี้ไม่รวมใบอนุญาตทำงาน หากคุณต้องการทำงาน จำเป็นต้องมีวีซ่าทำงานแยกต่างหาก + work permit

ฉันสามารถซื้อห้องชุดเล็กสองห้องรวมกันให้ครบ 3 ล้านได้หรือไม่?

ไม่ได้ เกณฑ์ขั้นต่ำพิจารณาจากยูนิตเดียว สำหรับสิทธิพำนัก ห้องชุดหนึ่งห้องต้องมีมูลค่า ≥3M บาทด้วยตัวมันเอง

ห้องชุดแบบ Off-plan (ซื้อจากแบบ) นับหรือไม่?

ไม่นับ จนกว่าจะสร้างเสร็จและจดทะเบียนโฉนด ณ เวลาที่ยื่นขอ ห้องชุดต้องสร้างเสร็จและจดทะเบียนในชื่อของคุณแล้ว

รับสิทธิพำนักในไทยของคุณกับ Resida Global

เราคัดกรองห้องชุดที่ เข้าเกณฑ์สิทธิพำนัก (foreign freehold, สร้างเสร็จแล้ว, 3M+) ให้คุณตามงบประมาณ เป้าหมายด้านสิทธิพำนัก และผลตอบแทนค่าเช่าของคุณ; ทั้งหนังสือรับรองจากกระทรวง การโอนโฉนด และการยื่นขอวีซ่า เราเป็นผู้ดำเนินการให้ ตั้งแต่ต้นจนจบ ห้องชุดที่เลือกผิด = การยื่นขอที่ถูกปฏิเสธ + เงินที่ถูกล็อกไว้ มาก้าวแรกให้ถูกต้องกันเถอะ

➜ ปรึกษาฟรี — ทักมาทาง WhatsApp (+90 532 395 99 25)

เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กฎวีซ่าอาจเปลี่ยนแปลงได้ กรุณาขอการยืนยันข้อมูลล่าสุดจากผู้ให้บริการที่ได้รับการรับรองหรือทนายความที่มีใบอนุญาตในไทยก่อนยื่นขอ