دليل الضرائب على شراء العقارات في اليونان وتكلفة الشراء الكلية
نظرة شاملة على الضرائب والرسوم والتكاليف المستمرة عند شراء عقار في اليونان، بما في ذلك مستويات التأشيرة الذهبية، ضريبة النقل، كاتب العدل، المحامى والرسوم السنوية.
لماذا لا تزال اليونان سوقًا عقاريًا جذابًا
تقدم اليونان مزيجًا فريدًا من نمط الحياة المتوسطي، وأسعار الدخول المنخفضة نسبيًا مقارنةً بوجهات أخرى في الاتحاد الأوروبي، وإطار قانوني شفاف يرحب الآن بالمستثمرين الأجانب. منذ إطلاق برنامج التأشيرة الذهبية في عام 2020، ارتفع الطلب على العقارات السكنية والتجارية بشكل حاد، خاصةً في الجزر مثل ميكونوس، سانتوريني وفي منطقة أتيكا.
التأشيرة الذهبية – نظرة سريعة على الضرائب
حدود الاستثمار ومستويات المواقع
- €250 000 – مؤهل لأي عقار يتضمن تحويلًا تجاريًا إلى سكني أو ترميم مبنى مدرج، دون قيود على مساحة 120 m².
- €400 000 – معظم مناطق البلاد؛ يجب أن يكون العقار وحدة سكنية واحدة على الأقل بمساحة سطحية لا تقل عن 120 m².
- €800 000 – أتيكا، ثيسالونيكي والجزر الشهيرة مثل ميكونوس أو سانتوريني؛ يتطلب أيضًا مساحة لا تقل عن 120 m².
يمنح البرنامج تصريح إقامة قابل للتجديد لمدة خمس سنوات يسمح بحرية التنقل في جميع أنحاء منطقة شنغن. لا يؤدي مباشرة إلى الحصول على الجنسية، ويجب على الحاصلين الامتناع عن التأجير قصير الأجل أو بنظام Airbnb للعقار المشتراة.
ما الذي توفره لك التأشيرة فعليًا
- تصريح إقامة في الاتحاد الأوروبي لمدة خمس سنوات، قابل للتجديد طالما تم الحفاظ على الاستثمار.
- حق الإقامة في أي مكان داخل اليونان والسفر دون تأشيرة داخل دول شنغن.
- ملكية حرة كاملة – يمكن للأجانب امتلاك الأراضي والمباني بالكامل.
فهم ضرائب الشراء
ضريبة التحويل مقابل ضريبة القيمة المضافة
إذا قمت بشراء عقار مستعمل، فإن المعاملة تخضع لضريبة تحويل العقارات (المعروفة عادةً بـ “ضريبة نقل العقارات”). بالنسبة للمنازل الجديدة التي يبيعها مطور، تحل ضريبة القيمة المضافة محل ضريبة التحويل. يعتمد الاختيار بينهما على وضع البائع وما إذا كان المبنى يحمل شهادة إشغال.
الأسعار الحالية (2024)
| نوع العقار | قاعدة الضريبة | النسبة |
|---|---|---|
| سكني معاد البيع | القيمة الرسمية للعقار (Δ.Α.Π.) | ٣٪ من القيمة المعلنة |
| سكني جديد (مطور مسجّل لضريبة القيمة المضافة) | سعر البيع | ٢٤٪ ضريبة قيمة مضافة (تُخفض إلى ١٣٪ لبعض الوحدات ذات الكفاءة الطاقية) |
| تحويل تجاري أو ترميم | القيمة الرسمية + تكلفة التجديد | ٣٪ ضريبة نقل |
عادةً ما تكون القيمة الرسمية للعقار أقل من سعر السوق، لكن يجب على المشترين إعلان مبلغ واقعي لتجنب العقوبات. بالنسبة لمشتريات التأشيرة الذهبية، يفضّل معظم المستثمرين خيار ضريبة النقل بنسبة ٣٪ لأنه يقلل من المبلغ النقدي المدفوع مقدماً.
رسوم الكاتب العدل والرسوم القانونية
الكاتب العدل اليوناني هو موظف عام يُعد عقد الشراء، يتحقق من الهويات ويضمن أن الملكية خالية من أي عوائق. تُحسب رسوم الكاتب العدل على مقياس متدرج يتراوح بين ٠٫٥٪ و١٪ من قيمة المعاملة، بالإضافة إلى رسم إداري ثابت يقدّر بحوالي €150‑€300.
من المستحسن بشدة توظيف محامٍ متخصص في العقارات. عادةً ما تتراوح الرسوم القانونية بين ٠٫٨٪ و١٫٢٪ من سعر الشراء وتغطي فحص العناية الواجبة، والتحقق من تصاريح البناء، والتنسيق مع الكاتب العدل وسجل الأراضي.
التسجيل والنفقات المتنوعة
- تسجيل السجل العقاري (الرهون) – €150‑€300 بالإضافة إلى رسوم طابع قدرها ٠٫١٪ من سعر الشراء.
- عمولة وكالة العقارات – عادةً ما تتراوح بين ٢٪ و٣٪ من سعر البيع المتفق عليه، وتدفعها المشتري إلا إذا تم الاتفاق على غير ذلك.
- فحص المسّاح أو المهندس المعماري (اختياري لكن يُنصح به) – €300‑€800 حسب حجم العقار.
الضرائب السنوية المستمرة
- ENFIA – الضريبة الموحدة على العقار: محسوبة على أساس القيمة المقدرة للعقار، مع نسب تتراوح بين 0.1 % إلى 1.15 %; معظم الوحدات السكنية تقع بين 0.15 % و0.35 %.
- الضرائب البلدية: رسوم سنوية صغيرة (عادةً €50‑€150) لجمع النفايات والخدمات المحلية.
- ضريبة الدخل على الإيجارات: إذا قررت تأجير العقار لفترة طويلة، تُفرض ضريبة على دخل الإيجار بنسب تصاعدية من 15 % إلى 45 %، بعد خصم النفقات المسموح بها.
- ضريبة الأرباح الرأسمالية (CGT): تُدفع عند إعادة البيع؛ تُطبق نسبة ثابتة قدرها 15 % على الربح بعد احتساب تكلفة الشراء المعدلة للتضخم والتحسينات المؤهلة.
مثال إجمالي التكلفة – €400 000 شراء سكني في أتيكا
| البند | المبلغ التقديري (€) |
|---|---|
| سعر الشراء | 400,000 |
| ضريبة التحويل (3 %) | 12,000 |
| رسوم كاتب العدل (0.7 %) | 2,800 |
| رسوم المحاماة (1 %) | 4,000 |
| السجل العقاري وضريبة الدمغة | 600 |
| عمولة الوكالة (2.5 %) | 10,000 |
| فحص المساح | 500 |
| الإجمالي المبدئي | 429,900 |
يوضح المثال أن الضرائب والرسوم تضيف تقريبًا 7‑8 % إلى السعر الأساسي. ستبلغ قيمة الـ ENFIA المستمرة لعقار بهذا الحجم حوالي €600‑€800 سنويًا، بالإضافة إلى أي رسوم بلدية.
كيف يمكن لـ Resida Global المساعدة
يتطلب التنقل في المشهد الضريبي لليونان حسابات دقيقة ووثائق في الوقت المناسب. تقدم Resida Global دعماً شاملاً من اختيار فئة تأشيرة الذهب المناسبة إلى تنسيق الموثقين والمحامين ومكاتب التسجيل. تضمن خبرتهم المحلية أن تدفع فقط المبالغ المطلوبة قانونيًا وتجنب العقوبات غير المتوقعة.
النقاط الأساسية
- يحتوي برنامج التأشيرة الذهبية على ثلاثة حدود استثمارية واضحة؛ كل منها يأتي مع قيود جغرافية.
- العقارات المعاد بيعها تخضع لضريبة نقل بنسبة 3 %، بينما المباني الجديدة تخضع للضريبة على القيمة المضافة (24 % أو مخفضة إلى 13 %).
- تتراوح رسوم الكاتب العدل والرسوم القانونية معًا عادةً بين 1.5 % و2 % من سعر الشراء.
- تشكل ضرائب ENFIA السنوية والضرائب البلدية التكلفة المتكررة الرئيسية للمالكين.
- الإرشاد المهني، مثل ما تقدمه شركة Resida Global، يبسط العملية ويحمي استثمارك.
يمكن أن يكون شراء منزل في اليونان مجزيًا ماليًا عندما تفهم هيكل التكلفة الكامل. من خلال احتساب ضريبة النقل، ورسوم الكاتب العدل، والرسوم القانونية، والضرائب المستمرة منذ اليوم الأول، ستكون في وضع أفضل للاستمتاع بأسلوب حياتك المتوسطي دون نفقات مفاجئة.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين ضريبة النقل والضريبة على القيمة المضافة عند شراء عقار في اليونان؟
تُطبق ضريبة النقل على العقارات المعاد بيعها وتحدد بنسبة 3 % من القيمة الرسمية للعقار. تُطبق الضريبة على القيمة المضافة على المباني الجديدة التي يبيعها المطورون، عادةً بنسبة 24 % (أو مخفضة إلى 13 % للوحدات ذات الكفاءة الطاقية).
كم يمكن أن أتوقع دفعه كرسوم كاتب عدل ومحامٍ عند شراء بقيمة €300,000؟
تتراوح رسوم كاتب العدل من 0.5 % إلى 1 %، بينما تتراوح رسوم المحاماة عادةً بين 0.8 % و1.2 %. معًا يجب أن تخصص ما يقرب من 1.3 %‑2.2 % من السعر، أي حوالي €4,000‑€6,600.
هل هناك ضرائب مستمرة بعد حصولي على عقار يوناني؟
نعم. يدفع المالكون ضريبة ENFIA (ضريبة العقار)، ورسوم نفايات بلدية صغيرة، وضريبة الدخل على عائدات الإيجار، وضريبة أرباح رأس المال بنسبة 15 % عند بيع العقار بربح.
هل يمكنني تأجير عقار التأشيرة الذهبية عبر Airbnb؟
لا. برنامج التأشيرة الذهبية يحظر صراحةً الإيجارات القصيرة الأجل أو الإجازات؛ يُسمح فقط بالتأجير طويل الأجل للمالكين الحاصلين على التأشيرة.
هل تتولى شركة Resida Global عملية الشراء بالكامل؟
توفر Resida Global مساعدة شاملة، تشمل البحث عن العقار، والتحقق اللازم، والتنسيق مع الكتاب العدل والمحامين، ودعم التسجيل، والمساعدة في طلبات التأشيرة الذهبية.
احصل على استشارة مجانية
دع فريقنا من الخبراء يقيّم البلد والعقار المناسبين لهدفك العقاري أو الإقامة أو الجنسية في الخارج — مجاناً ومن البداية حتى النهاية.
