اليونان مقابل البرتغال استثمار الإقامة 2026 – التكاليف ونمط الحياة
قارن بين برنامج Golden Visa في اليونان وتأشيرة D7 في البرتغال لعام 2026، مع تغطية حدود الاستثمار، قواعد الإقامة، قيود التأجير، نمط الحياة وأي خيار يناسبك أكثر.
لماذا لا يزال الإقامة عن طريق الاستثمار مهمًا في عام 2026
لا تزال أوروبا تجذب الأفراد ذوي الثروات العالية الذين يسعون إلى التنقل، بيئة مستقرة وجودة حياة مرتفعة. لا يمنحك تصريح الإقامة الذي يحصل عليه عبر الاستثمار فقط الحق في العيش والعمل داخل منطقة شنغن، بل يفتح أيضًا أبوابًا للحصول على الجنسية المستقبلية، وفرص التخطيط الضريبي والوصول إلى رعاية صحية عالمية المستوى. في عام 2026 يقدم اثنان من الوجهات المتوسطية المفضلة – اليونان والبرتغال – مسارات متميزة، لكل منها نقاط قوته وقيوده.
فيزا الذهبية لليونان – ما تحتاج معرفته
حدود الاستثمار والطبقات
تحافظ الحكومة اليونانية على نموذج استثمار عقاري متدرج. للتأهل يجب عليك شراء عقار يحقق أحد القيم الدنيا التالية:
- €250,000 – الفئة الأساسية، مؤهلة لمعظم المواقع.
- €400,000 – يسمح بالشراء في المناطق الساحلية أو الجزرية ذات الأسعار الأعلى.
- €800,000 – يفتح الوصول إلى مشاريع فاخرة ووحدات أكبر.
يجب أن تكون جميع عمليات الشراء بملكية نظيفة، ويجب الاحتفاظ بالعقار لمدة لا تقل عن خمس سنوات. الفيزا هي تصريح إقامة قابل للتجديد لمدة خمس سنوات يوفر حرية تنقل كاملة داخل شنغن.
خطوات التقديم والتكاليف المستمرة
عادةً ما تتبع العملية هذه المراحل:
- اختر عقارًا مؤهلاً (يمكن لـ Resida Global ترتيب المشاهدات والفحوص القانونية).
- وقع عقد الشراء وحوّل الأموال.
- قدّم ملف الفيزا – بما في ذلك إثبات الأموال، التأمين الصحي، سجل جنائي نظيف ورسوم حكومية قدرها €2,000.
- احضر مقابلة في قسم الشرطة المحلي.
- استلم بطاقة الإقامة خلال ثلاثة إلى أربعة أشهر.
إلى جانب سعر العقار، توقع رسومًا قانونية تتراوح بين €3,000‑€5,000، ورسوم كاتب عدل حوالي €1,500، وضريبة عقارية سنوية (ENFIA) بمتوسط 0.2 % من القيمة المقدرة.
قواعد الإيجار والعوائد المتوقعة
القانون اليوناني يحظر الإيجارات قصيرة الأجل (على نمط Airbnb) في وحدات الفيزا الذهبية. يمكن للمالكين فقط التأجير للمستأجرين طويلو الأجل، مما يحد عادةً من العائد الإجمالي للإيجار إلى 3‑5 % سنويًا في أثينا والجزر. يساعد هذا القيد على الحفاظ على سكن المجتمع لكنه يعني أيضًا أن المستثمرين يجب أن يأخذوا تدفق نقدي أقل في حساباتهم.
فيزا D7 البرتغالية – المسار الجديد بعد تعديل الفيزا الذهبية
متطلبات الدخل بدلًا من شراء العقار
في أكتوبر 2023 أزالت البرتغال استثمار العقارات السكنية من برنامجها للفيزا الذهبية. البديل الأكثر شعبية للمستثمرين غير الأوروبيين الآن هو فيزا D7 “الدخل السلبي”. بدلاً من شراء منزل، يجب على المتقدمين إثبات دخل ثابت ومتكرر لا يقل عن €8,460 سنويًا للمتقدم الرئيسي (ما يعادل تقريبًا €705 شهريًا). يضيف كل فرد عائلة إضافي ما يقارب €2,700.
عملية التقديم والرسوم
يتبع مسار D7 الخطوات التالية:
- اجمع إثبات الدخل السلبي – كشوف المعاشات، عقود الإيجار، توزيعات الأرباح أو الفوائد.
- احصل على تأمين صحي خاص يغطي البرتغال.
- قدّم الطلب إلى القنصلية البرتغالية (أو مكتب الهجرة والحدود في لشبونة) مع رسوم حكومية قدرها €5,000 بالإضافة إلى تكلفة بطاقة بيومترية تبلغ €2,500.
- ادخل البرتغال وابقَ على الأقل أربعة أشهر خلال السنة الأولى.
- جدد السنويًا للعامين التاليين؛ بعد خمس سنوات يمكنك التقدم للحصول على الإقامة الدائمة وفي النهاية الجنسية (حد أدنى للإقامة ست سنوات).
على الرغم من عدم إلزامية شراء عقار، يشتري العديد من حاملي D7 عقارات برتغالية لتكملة نمط حياتهم. لا توجد حدود على الإيجارات قصيرة الأجل، لذا يمكن للمستثمرين تحقيق عوائد تتراوح بين 4‑6 % في لشبونة أو بورتو.
حرية الإيجار وخيارات الاستثمار
فيزا D7 لا تفرض أي قيود على كيفية استخدامك لعقار تمتلكه. يمكنك تأجيره عبر منصات مثل Airbnb، أو من خلال عقود تقليدية، أو تركه شاغرًا للاستخدام الشخصي. هذه المرونة تجعل D7 أكثر جاذبية للرحل الرقميين والمتقاعدين الذين يرغبون في تعزيز دخلهم.
مقارنة جنبًا إلى جنب
| البند | فيزا الذهبية لليونان | فيزا D7 البرتغالية |
|---|---|---|
| الحد الأدنى للالتزام المالي | شراء عقار بقيمة €250,000 | دخل سلبي سنوي قدره €8,460 |
| مدة الإقامة | تصريح قابل للتجديد لمدة 5 سنوات | تجديد سنوي، حتى 5 سنوات للحصول على الإقامة الدائمة |
| مسار الحصول على الجنسية | بعد 7 سنوات من الإقامة القانونية | بعد 6 سنوات (5 سنوات إقامة + اختبار اللغة) |
| قيود الإيجار | لا يُسمح بالإيجارات قصيرة الأجل | حرية كاملة – قصيرة أو طويلة الأجل |
| العائد الإجمالي النموذجي | 3‑5 % (للإيجار طويل الأجل فقط) | 4‑6 % (الإيجارات قصيرة الأجل ممكنة) |
| التكلفة الإجمالية للسنة الأولى (بما في ذلك الرسوم والضرائب) | ≈€260k–€820k + €7k‑€10k قانونًا وضريبيًا | ≈€9k إثبات دخل + €7.5k رسوم؛ العقار اختياري |
اعتبارات نمط الحياة
- المناخ: يتمتع كلا البلدين بطقس متوسط متوسطي، لكن اليونان توفر المزيد من الجزر وإيقاعًا أبطأ، بينما تجمع البرتغال بين نسائم الأطلسي وحياة المدينة النابضة.
- تكلفة المعيشة: عادةً ما تكون اليونان أرخص بالنسبة للبقالة وتناول الطعام؛ مدن البرتغال الكبيرة أغلى لكن لا تزال أقل من معظم عواصم أوروبا الغربية.
- اللغة: الإنجليزية منتشرة على نطاق واسع في المناطق السياحية لكلا البلدين، إلا أن تعلم اللغة اليونانية أو البرتغالية يسهل الاندماج.
- الرعاية الصحية: توفر اليونان تغطية صحية عامة بعد ثلاث سنوات من الإقامة؛ وتقدم البرتغال خيارات خاصة وعامة عالية الجودة منذ اليوم الأول للمقيمين.
- حرية السفر: يمنح كلا جوازي السفر وصولًا كاملًا إلى شنغن، لكن الجنسية البرتغالية تشمل أيضًا سفرًا بدون تأشيرة إلى مزيد من الدول غير الأوروبية.
الاختيار بين اليونان والبرتغال في النهاية يعتمد على أسلوب استثمارك. إذا كنت تفضل شراء عقار ملموس بحد واضح باليورو وتتحمل الإيجارات طويلة الأجل، فإن الفيزا الذهبية لليونان تبقى خيارًا بسيطًا. أما إذا كان لديك دخل سلبي موثوق، وتقدّر مرونة الإيجار، أو ترغب في تجنب ربط رأس المال بالعقارات، ففيزا D7 البرتغالية توفر مسارًا أكثر قابلية للتكيف.
الخلاصة
كل من اليونان والبرتغال ما زالا يقدمان مسارات إقامة جذابة في عام 2026، لكنهما يخدمان ملفات تعريف مستثمرين مختلفة. مع خبرة Resida Global يمكنك إتمام الأوراق، اختيار العقار المناسب أو التحقق من مصادر الدخل، وتأمين موطئ قدمك الأوروبي بثقة.
الأسئلة المتكررة
ما هو الحد الأدنى للمبلغ للحصول على فيزا الذهبية لليونان في عام 2026؟
تتطلب الفئة الأدنى شراء عقار سكني بقيمة €250,000 يفي بمعايير البرنامج.
هل يمكنني تأجير عقاري الذي حصلت عليه بفيزا الذهبية لليونان عبر Airbnb؟
لا. القانون اليوناني يمنع الإيجارات قصيرة الأجل للوحدات الممنوحة بفيزا الذهبية؛ يُسمح فقط بالإيجارات طويلة الأجل.
كيف تختلف فيزا D7 البرتغالية عن الفيزا الذهبية السابقة؟
فيزا D7 تعتمد على الدخل، وتتطلب إثبات دخل سلبي لا يقل عن €8,460 سنويًا، بينما كانت الفيزا الذهبية القديمة تتطلب استثمار عقاري بقيمة €500,000 (الآن أُزيل).
أي خيار يوفر مسارًا أسرع للحصول على الجنسية، اليونان أم البرتغال؟
عادةً ما تسمح البرتغال بالحصول على الجنسية بعد ست سنوات من الإقامة (خمسة سنوات + اختبار اللغة)، بينما تتطلب اليونان سبع سنوات.
هل يجب أن أكون مواطنًا في الاتحاد الأوروبي للتقدم لأي من البرنامجين؟
لا. كل من الفيزا الذهبية لليونان وفيزا D7 البرتغالية مفتوحان للغير EU الذين يستوفون المتطلبات المالية والوثائقية.
صفحات عقارية ذات صلة
احصل على استشارة مجانية
دع فريقنا من الخبراء يقيّم البلد والعقار المناسبين لهدفك العقاري أو الإقامة أو الجنسية في الخارج — مجاناً ومن البداية حتى النهاية.
