Yunanistan'da €250.000 ile Golden Vize: Ticari'den Konuta Dönüşüm Gerçeği (2026)

İnternette sık sık şu soruyla karşılaşıyoruz: "Yunanistan'da 250.000 euroya iş yerinden dönüştürülen konutlar mı satılıyor, bununla oturum çıkıyor mu?" Kısa cevap: evet, bu gerçek ve resmî bir kategori. 2024 reformundan sonra Yunanistan Golden Vize'nin en düşük eşiği olan 250.000 euro, yalnızca iki özel durumda hayatta kaldı — ve bunların başında ticari/sanayi bir binanın konuta dönüştürülmesi geliyor. Bu yazıda kuralları, şartları, maliyetleri, bölgeleri ve tuzakları uçtan uca anlatıyoruz.

Özet: Yunanistan Golden Vize artık üç eşikli. Standart eşikler 400.000 ve 800.000 euroya yükseldi. Ancak ticari→konut dönüşümü veya tarihi/tescilli bina restorasyonu projelerinde eşik hâlâ 250.000 euro — üstelik Atina merkez dahil, konumdan bağımsız.

2024 reformu: Üç eşikli yeni sistem

Eylül 2024'ten itibaren Yunanistan Golden Vize gayrimenkul yatırımı üç bölgeye/duruma ayrıldı:

Eşik	Nerede / hangi durumda	Temel şart
800.000 €	Attika (Atina, Pire), Selanik, Mikonos, Santorini ve büyük adalar (Girit, Rodos, Korfu)	Tek konut, en az 120 m²
400.000 €	Yunanistan'ın geri kalanı (nüfusu 3.100'ün altındaki bölgeler)	Tek konut, en az 120 m²
250.000 €	Konum fark etmez — Atina/Selanik merkez dahil	Ticari/sanayi→konut dönüşümü veya tescilli tarihi bina restorasyonu

Yani 250.000 euro artık "sıradan" bir daire almak için geçerli değil. Bu eşiği yakalamanın tek yolu, eskiden ofis/dükkân/depo/atölye gibi ticari kullanımdaki bir binanın konuta dönüştürülmüş hâlini satın almak (ya da tescilli bir tarihi binayı restore etmek).

250.000 euro kategorisi tam olarak neyi kapsıyor?

Yasa (Kanun 5100/2024, 4251/2014'ü değiştiren) bu indirimli eşiği iki senaryoyla sınırlıyor:

• Ticari → konut dönüşümü: Ana kullanımı ticari (ofis, mağaza, depo, otel vb.) olan bir binanın konuta çevrilmesi.
• Atıl sanayi binası → konut: Kullanılmayan bir sanayi/endüstriyel yapının konuta dönüştürülmesi.
• Tescilli/tarihi bina restorasyonu: Koruma altındaki bir binanın restore edilmesi.

Bu kategori, Yunanistan'ın şehir merkezlerindeki atıl binaları yeniden kazandırma (kentsel dönüşüm) politikasının bir parçası. Devlet, hem ekonomiye canlılık katmak hem de merkezlerdeki çürüyen yapı stokunu konuta çevirmek için bu eşiği bilinçli olarak düşük tuttu.

Kesin şartlar: Çoğu kişinin atladığı detaylar

Bu kategoride başvuruların reddedilmesinin en büyük sebebi, aşağıdaki teknik şartların eksik olması:

• Dönüşüm BAŞVURUDAN ÖNCE tamamlanmış olmalı. Bina, hem belediye kayıtlarında hem de tapu kütüğünde resmen "konut" olarak yeniden sınıflandırılmış olmalı. "Şimdi ticari alayım, sonra dönüştürürüm" yaklaşımı risklidir; en güvenlisi anahtar teslim, dönüşümü bitmiş bir ünite almaktır.
• Tek bir konut ünitesi ve en az 120 m². Geçerli bir yapı ruhsatı (building permit) bulunmalı.
• Konuta uygun ve hazır olmalı. Fiziksel olarak oturulabilir durumda teslim edilmeli.
• Her bina hukuken dönüştürülemez. Yunan imar mevzuatı binadan binaya değişir; bazı binalarda kullanım değişikliğine izin verilmez ve bu binalardaki üniteler uygun olmaz. Bu yüzden ruhsat ve imar durumu mutlaka avukatla teyit edilmeli.

Bu dönüşümler nerede yapılıyor?

250.000 euro kategorisi konumdan bağımsız geçerli olduğu için, geliştiriciler doğal olarak en değerli merkezlerdeki atıl binaları hedefliyor — çünkü aynı eşikle normalde 800.000 euro gereken bölgelerde konut sahibi olunuyor. Öne çıkan bölgeler:

• Atina merkez: Exarchia, Kypseli, Patisia, Akadimia Platonos gibi yenilenen semtler.
• Pire (Piraeus) ve yakın çevre: Nikaia, Egaleo, Peristeri. Pire, liman ve altyapı projeleriyle konut merkezine dönüşüyor; son bir yılda satış fiyatları %39,9 arttı.
• Selanik merkez: 250.000 euro uyumlu ciddi bir dönüşüm stoğu mevcut.

Piyasanın büyüklüğü de küçümsenecek gibi değil: Yunanistan Merkez Bankası, atıl ticari binaların dönüşümüyle 2027'ye kadar Atina metropol alanında 3.000–5.000 yeni konut üretileceğini öngörüyor. Yani arz büyüyor, ama hâlâ niş bir segment.

Gerçek maliyet: 250.000 euro sadece başlangıç

Yatırımın toplam maliyeti, mülk bedelinin üzerine eklenen işlem ve kurulum masraflarıyla birlikte hesaplanmalı. Tipik olarak mülk fiyatının üzerine %11–12 civarı ek maliyet gelir:

• Gayrimenkul devir vergisi: %3,09 (ikinci el / KDV'siz devirlerde).
• Noter, tapu kaydı, avukat masrafları.
• Golden Vize devlet/başvuru harçları ve oturum kartı masrafları.
• ENFIA (yıllık emlak vergisi) — sürekli gider.
• Sağlık sigortası (başvuru için gerekli).

Yani 250.000 euroluk bir üniteye toplamda kabaca 278.000–282.000 euro bütçe ayırmak gerçekçi olur.

Süreç: Adım adım (yaklaşık 6 ay)

1. Uygun, dönüşümü tamamlanmış üniteyi seç. Tapuda konut olarak tescilli, ≥120 m², ruhsaklı, tek ünite.
2. Hukuki inceleme (due diligence). Avukatla ruhsat, kullanım değişikliği, tapu kaydı ve imar durumunu doğrula.
3. Yunan vergi numarası (AFM) + banka hesabı aç.
4. Tapu devri ve ödeme. Devir vergisi ve masraflar ödenir, mülk adına tescil edilir.
5. Golden Vize başvurusu. Biyometrik randevu, sağlık sigortası, evraklar.
6. 5 yıllık oturum kartı düzenlenir. Süreç genelde mülk alımından itibaren ~6 ayda tamamlanır.

Kimler dahil ve ne kazandırıyor?

Tek yatırımla geniş aile kapsanır ve güçlü haklar elde edilir:

• Aile: Eş/tanınan partner, 21 yaşına kadar (tam zamanlı öğrenciyse 24'e kadar) çocuklar ve her iki tarafın ebeveynleri tek başvuruya dahil edilebilir.
• Schengen: Oturum kartıyla Schengen bölgesinde kısa süreli vizesiz seyahat.
• Oturma zorunluluğu YOK: Oturumu korumak için Yunanistan'da yaşama şartı yoktur. (Not: vatandaşlık için ayrı olarak 7 yıl boyunca yılda 183 gün ikamet gerekir.)
• 5 yılda yenilenebilir oturum → 5 yıl sonunda daimi oturum, 7 yıl sonunda (ikamet şartıyla) vatandaşlık yolu.

Kira getirisi ve vergi

• Uzun dönem kira serbest — bu üniteler tipik olarak yıllık %4–5 istikrarlı getiri sağlıyor.
• Airbnb / kısa dönem kiralama YASAK. 2025 kurallarıyla Golden Vize mülklerinde kısa süreli kiralama platformları üzerinden kiralama yapılamıyor.
• Vergi ikameti: Golden Vize sahibi olmak sizi otomatik olarak Yunan vergi mükellefi yapmaz. Yılda 183 günün altında kalırsanız yalnızca Yunanistan kaynaklı gelir (ör. yerel kira) Yunanistan'da vergilenir.
• Sabit vergi rejimi opsiyonu: Son 8 yılın 7'sinde Yunan vergi mükellefi olmayanlar, yurt dışı gelirlerinin tamamı için yılda sabit 100.000 euro vergi ödeme rejimini (15 yıla kadar) seçebilir. Bu, yüksek yurt dışı geliri olanlar için avantajlı bir seçenek.

Riskler ve tuzaklar

• Dönüşüm tamamlanmamış olabilir. Bazı projeler "geliştirme aşamasında" (örneğin bir Pire projesi 2027'de teslim). Teslim gecikirse veya kullanım değişikliği onaylanmazsa başvuru sarkar. Mümkünse tamamlanmış ve tescilli üniteyi tercih edin.
• Kaçak/usulsüz dönüşüm. Ruhsatsız veya tapuya işlenmemiş "konut" beyanları başvuruyu geçersiz kılar. Tapu ve ruhsat kaydı şart.
• Sınırlı arz + yüksek talep. En düşük eşik olduğu için bu üniteler hızlı satılıyor; acele edip due diligence atlanmamalı.
• Satış kısıtı: 5 yıl boyunca mülkiyet korunmalı ve mülk konut olarak kalmalı (ticariye geri çevrilemez). Satarsanız, eş/üstü değerde başka uygun mülkle hemen değiştirmediğiniz sürece oturum hakkınız sona erer.

Kimin için mantıklı?

• Uygun: En düşük bütçeyle AB/Schengen oturumu isteyen; Atina/Pire/Selanik merkezinde konut + istikrarlı uzun dönem kira getirisi hedefleyen; oturmak zorunda kalmadan esnek bir ikamet planı kuranlar.
• Dikkat: Kısa dönem (Airbnb) getirisi bekleyenler; hemen taşınıp çalışmak isteyenler (Golden Vize çalışma odaklı bir program değildir); inşaat/teslim riskini almak istemeyip yine de "en ucuz" turnkey arayanlar dikkatli seçmeli.

Örnek projeler ve nasıl aranır

Resida Global olarak, dönüşümü tamamlanmış ve tapuda konut olarak tescilli, 250.000 euro uyumlu üniteleri sizin için tarıyor ve hukuki uygunluğunu doğruluyoruz. Piyasada aktif olarak pazarlanan dönüşüm projelerine örnek olarak Pire'deki Keranis Residences gibi geliştirmeler gösterilebilir (98 ünite, 250.000 euro eşiğine uygun). Kendiniz araştırmak isterseniz büyük Yunan emlak portalları ve Golden Vize geliştirici platformları başlangıç noktası olabilir; ancak her ilan bu kategoriye uygun değildir — seçtiğiniz üniteyi bize gönderin, uygunluğunu (ruhsat, yeniden sınıflandırma, tapu, 120 m², satıcı) ücretsiz kontrol edelim.

Sık sorulan sorular

250.000 euroya gerçekten oturum çıkıyor mu?

Evet — ancak yalnızca ticari→konut dönüşümü veya tescilli bina restorasyonu kategorisinde. Sıradan bir daire alımı bu eşikte geçerli değildir.

Dönüşümü ben mi yaptırmalıyım?

Şart değil. En güvenli yol, dönüşümü tamamlanmış ve tapuda konut olarak tescillenmiş bir üniteyi hazır almaktır. Kendiniz dönüştürecekseniz, başvurudan önce tüm resmî işlemlerin bitmesi gerekir.

Eski/atıl bir sanayi binası da olur mu?

Evet. Atıl sanayi binalarının konuta dönüştürülmesi de bu 250.000 euro kategorisine dahildir.

Yunanistan'da yaşamak zorunda mıyım?

Oturumu korumak için hayır; oturma zorunluluğu yoktur. Vatandaşlık istiyorsanız ayrı olarak 7 yıl boyunca yılda 183 gün ikamet gerekir.

Bu üniteyi Airbnb'de kiralayabilir miyim?

Hayır. Golden Vize mülklerinde kısa dönem kiralama yasaktır. Uzun dönem kira serbesttir (~%4-5 getiri).

Aileme de oturum çıkar mı?

Evet. Eş, 21 (öğrenciyse 24) yaşına kadar çocuklar ve her iki tarafın ebeveynleri tek yatırımla dahil edilir.

Yunanistan Golden Vize'nizi Resida Global ile alın

250.000 euro dönüşüm kategorisinde uygun, tamamlanmış ve tapuda konut olarak tescilli üniteleri sizin için süzüyor; hukuki inceleme, tapu devri, vergi numarası ve Golden Vize başvurusunu baştan sona biz yönetiyoruz. Yanlış ünite = reddedilen başvuru + bağlanmış para. İlk adımı doğru atalım.

➜ Ücretsiz Danışma — WhatsApp'tan yazın (+90 532 395 99 25)

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Golden Vize kuralları değişebilir; başvurudan önce Yunan lisanslı bir avukattan güncel teyit alın.